인천지방법원 2026타경503859. 인천광역시 부평구 부평동 587-3 아텔리어 4층 401호입니다. 감정평가상 원룸형 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건이며, 임차권등기상 401호 20.48㎡ 전부가 임차 범위로 표시되어 있습니다. 감정가는 91,000,000원이고, 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다.

등기부를 살펴보면 소유자 정일록이 2022년 4월 51,000,000원에 취득한 이후, 임차인 송종환의 주택임차권이 2024년 6월 24일 등기되었습니다. 이 임차권은 2025년 2월 25일 설정된 삼성카드 가압류보다 앞서 있습니다. 따라서 선순위 임차권의 처리가 일반적인 후순위 권리 말소보다 중요한 사건입니다.

다만 이 물건은 별도의 중요한 사정이 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 이 확약은 임차권으로 인한 매수인 인수 위험을 해소할 수 있는 핵심 자료입니다. 따라서 권리분석의 결론은 단순히 보증금과 낙찰가를 비교하는 것에서 끝나지 않고, 확약서의 효력 및 이행 조건을 확인하는 것에 달려 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

② 임차인 분석 — 대항력과 확약서의 관계

확인된 실제 임차인은 송종환 1명입니다. 임대차계약과 확정일자는 2022년 5월 6일, 전입신고와 점유개시는 2022년 6월 3일입니다. 이후 2024년 6월 24일 주택임차권등기가 이루어졌습니다.

실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 표시되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 임차보증금 100,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 100,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다.

③ 인수금 변화 — 유찰되면 무엇이 달라지는가

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 최저매각가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 따라서 확약이 없다면 유찰에 따른 입찰가 하락만으로 실제 취득 부담이 같은 비율로 줄어들지는 않습니다.

위 표의 인수액은 확약이 적용되지 않는 경우의 배당 시나리오 원값입니다. 각 합계에는 해당 시나리오에서 계산된 인수액이 포함되어 있으며, 실제 보증금 100,000,000원보다 큰 부분은 집행비용 등에 따른 계산 결과입니다. 별도의 취득세·명도비·수선비 등은 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)

예상배당은 신건 최저가 91,000,000원을 매각대금으로 가정한 추정 결과입니다. 집행비용 2,038,000원과 임차인 우선변제 88,962,000원으로 매각대금 전액이 배분됩니다. 삼성카드와 주택도시보증공사에는 배당되지 않는 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 시세와 가격 판단 — 저렴하다고 단정할 수 없다

이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 91,000,000원인 신건입니다. 다만 동일 건물 또는 인근 비교 가능한 원룸형 도시형생활주택의 최근 실거래가격을 확인할 수 없어, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단하기 어렵습니다.

소유자 정일록의 2022년 취득 거래가액은 51,000,000원입니다. 이는 과거 해당 물건의 거래 사실을 보여주지만, 현재 시세를 확정하는 자료는 아닙니다. 과거 취득가와 현재 감정가의 차이만으로 시장가치 상승이나 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 부평역 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 업무시설, 학교, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 경인1호선·인천1호선 부평역 및 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평슬래브지붕의 10층 건물 중 4층 401호입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며 하이샤시 창호, 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 및 난방설비가 있습니다.
• 이용상태. 원룸형 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 토지는 공동주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용되며, 남측 포장도로와 접합니다.
• 토지이용 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정 이력도 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 감정평가 현장조사 시 거주인 및 이해관계인이 부재하여, 내부는 유사 물건의 통상적인 상태를 기준으로 평가했습니다.
• 환금성. 부평역 인근이라는 교통 접근성은 장점으로 볼 수 있지만, 원룸형 소형 주거상품은 개별 건물의 관리상태, 임대수요, 주택 구조 및 실제 거래가격에 따라 환금성이 달라집니다. 최근 실거래가격 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 제출되었다는 사실과 함께, 확약의 조건, 효력, 적용 범위 및 매수인의 임차보증금 반환채무 해소 여부를 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 절차. 을구 순위 3번 주택임차권이 낙찰 이후 어떤 절차로 말소되는지, 매수인에게 별도의 부담이 남지 않는지 확인해야 합니다.
• 임차인 배당 및 점유. 송종환은 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 배당 예상액과 실제 배당 결과, 현재 점유 상태, 인도 협의 필요성을 별도로 확인해야 합니다.
• 보증기관 청구의 성격. 주택도시보증공사의 신청채권 100,000,000원과 송종환의 임차보증금 100,000,000원의 관계를 확인해야 합니다. 보증기관을 추가 실제 임차인으로 보아 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 유찰 시 총부담 확인. 확약이 적용되지 않는 경우 매각가격이 내려가더라도 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 회차별 매각가격과 실질취득 부담을 구분해 검토해야 합니다.
• 시세 원본 확인. 동일 건물 및 인근 원룸형 도시형생활주택의 최근 실거래가격, 면적, 층, 건축 상태 등을 확인한 후 입찰가격을 결정해야 합니다.
• 실내 상태 확인. 감정평가는 내부 직접 확인 없이 유사 물건의 상태를 기준으로 이루어졌습니다. 내부 하자와 수선비 발생 가능성을 고려해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 부담, 당해세 및 기타 배당에 영향을 주는 항목을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 주택도시보증공사 확약서 및 법원 매각조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “보증금 1억보다 중요한 것은 확약의 효력”

인천 부평 아텔리어 401호는 일반적인 후순위 권리만 있는 단순 경매가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 주택임차권이 있고, 그 보증금 100,000,000원은 최저매각가 91,000,000원보다 큽니다.

확약이 없다면 신건 기준 미배당 보증금 11,038,000원이 매수인 인수 대상으로 계산되고, 실질취득 관련 금액은 102,038,000원입니다. 유찰되어 최저가가 낮아져도 미배당 보증금이 증가하므로, 단순 낙찰가 하락을 그대로 취득비용 절감으로 볼 수 없습니다.

하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 확약의 적용 조건이 충족되어 선순위 임차권으로 인한 인수채무가 해소된다면, 매수인의 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다. 이 경우 가격 검토의 출발점은 최저매각가 91,000,000원입니다.

문제는 현재 확인된 정보만으로 확약서의 상세 조건과 인수채무 해소 범위를 확정하기 어렵고, 비교 가능한 최근 실거래가격도 확인되지 않는다는 점입니다. 부평역 인근의 입지 장점만으로 적정가격을 인정할 수는 없습니다.

결론은 ‘확약 확인 전 보류, 확약 확인 후 가격 검증’입니다. 선순위 임차권이 존재한다는 이유만으로 무조건 위험한 물건으로 볼 필요는 없지만, 말소동의 확약서가 있다는 이유만으로 모든 법적 위험이 자동으로 해소된다고 단정해서도 안 됩니다. 확약의 효력이 확인되고, 실거래가격과 비교한 입찰가의 적정성이 검증될 때 비로소 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.