* 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 기재되어 있습니다. 그러나 대항력 포기 문구 자체는 확인되지 않으므로, 인수액 실질 0원은 확약의 적용 범위와 효력이 확인되는 경우에만 성립하는 조건부 판단입니다. 아래 기본산식 인수액은 확약이 인수 위험을 해소하지 못하는 경우의 보수적 계산입니다.

인천지방법원 2026타경503895. 남동구 간석동 세종케슬 11층 1103호입니다. 사건의 용도 분류는 근린주택이지만, 감정평가서에서 이 호실의 이용상태는 연립주택으로 기재되어 있습니다. 전용면적은 68.82㎡, 건물은 지하 2층·지상 11층 규모이며, 2017년 12월 14일 사용승인을 받았습니다.

소유자 한정순은 2021년 6월 25일 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 255,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단과 지방자치단체의 압류가 이어졌고, 2026년 5월 15일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다.

여기서 일반적인 강제경매와 다른 점은 임차인 김보경의 주택임차권등기입니다. 김보경은 2021년 5월 25일 전입신고를 했고, 2021년 6월 4일 점유를 개시했으며, 확정일자는 2021년 5월 3일입니다. 모두 말소기준으로 제시된 2021년 12월 23일 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 함께 갖춘 임차인으로 분석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 성립한 임차권

이 사건의 말소기준은 2021년 12월 23일 국민건강보험공단 압류입니다. 2018년 설정된 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 213,600,000원 근저당은 2021년 6월 4일 이미 말소되었습니다. 따라서 해당 근저당을 현재의 말소기준권리나 매수인 인수채무로 계산하면 안 됩니다.

말소기준 이후 등기된 수원시·남동구 등의 압류와 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 그러나 2023년 등기된 주택임차권은 등기일만으로 후순위라고 판단할 수 없습니다. 임차인의 전입과 점유가 말소기준보다 앞서기 때문입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김보경의 임대차계약일은 2021년 4월 25일이고, 배당요구도 이루어진 상태입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며, 이를 김보경과 별도의 실제 임차인으로 추가하거나 보증금 255,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 실질취득금액 — 낙찰가만 보면 안 된다

대항력 임차인이 있는 경매는 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 금액으로 취득비용을 판단해야 합니다. 이 물건은 보증금이 최저가보다 크므로, 확약이 인수 부담을 해소하지 못한다면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다.

확약이 대항력에 따른 인수 부담을 해소하지 못하는 경우의 기본 배당 시나리오입니다. 실질취득금액 = 낙찰가 + 기본산식 인수액이며, 취득세·명도비용·관리비 등은 별도입니다. 시나리오별 집행비용 추정 차이로 합계는 보증금 255,000,000원보다 소폭 높습니다.

반대로 확약의 효력이 확인되어 실질 인수가 0원이 된다면 낙찰가가 곧 인수 보증금을 제외한 취득가격의 기준이 됩니다. 그러나 현재 최저가 231,000,000원 자체가 최근 실거래보다 높다는 사실은 변하지 않습니다.

④ 시세 비교 — 오래된 고가 거래보다 최근 거래가 중요하다

세종케슬의 확인된 거래는 총 7건이며 전체 평균은 237,000,000원입니다. 그러나 대부분 2021년 거래이고, 마지막 확인 거래는 2025년 3월 179,000,000원입니다. 최근 12개월 집계 표본 역시 이 1건으로 표시되어 있습니다. 거래 시점과 표본 수를 고려할 때 전체 평균만으로 현재 가격을 평가하기 어렵습니다.

다만 가장 최근 확인된 거래도 2025년 3월이고, 그 거래의 전용면적은 69.85㎡로 본건 68.82㎡와 약간 다릅니다. 최근 집계도 1건에 불과하므로, 179,000,000원을 본건 호실의 확정 시세로 단정해서는 안 됩니다. 그렇더라도 이 가격과 하락 추세를 무시하고 2021년 고가 거래 중심의 전체 평균으로 가격 메리트를 주장할 근거는 부족합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)

집행비용 4,034,000원은 추정액입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액은 배당표상 255,000,000원이나 예상배당은 0원이며, 이를 별도 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 임차보증금 미배당액은 매각대금 배분과 별개의 권리상 부족분입니다. 국세·지방세 등 우선순위 채권에 따른 변동 가능성이 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 간석동 간석오거리역 동측 인근에 소재합니다. 주변은 유사 규모 오피스텔·다세대주택·일부 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2017년 12월 14일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비를 갖추고 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등이 확인됩니다. 지목은 대, 토지는 사다리형에 가까우며 북서측으로 약 6m 폭의 도로에 접합니다. 공시지가는 1,923,000원/㎡입니다.
• 환금성. 세종케슬은 8세대 규모이며 확인된 거래는 총 7건입니다. 최근 거래 표본이 부족하고 거래 추세도 -27.4%여서, 매도 시 충분한 수요와 원하는 가격을 확보할 수 있는지 보수적으로 검토해야 합니다.
• 관리상태. 현황조사보고서에는 현관문에 관리비 장기미납 안내문이 붙어 있었다는 내용이 기재되어 있습니다. 실제 체납금액과 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기 및 미배당 보증금의 매수인 인수 배제까지 포함하는지 확인해야 합니다.
• 명세서 인수문구 확인. 매각물건명세서의 을구 3번 주택임차권등기 인수 문구와 확약서의 적용 조건을 함께 대조해야 합니다.
• 보증금 중복계산 방지. 실제 임차인은 김보경 1명입니다. 주택도시보증공사의 신청채권액 255,000,000원을 또 다른 임차인의 보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
• 실질취득 기준. 확약의 인수 해소 효력이 확인되지 않으면 신건 259,034,000원, 1회 유찰 258,387,200원, 2회 유찰 257,869,760원의 기본산식 취득부담을 기준으로 비교해야 합니다.
• 최근 거래 우선. 2025년 3월 179,000,000원 거래와 -27.4% 하락 추세를 우선 검토하고, 2021년 고가 거래가 포함된 전체 평균 237,000,000원만으로 입찰가를 정하지 않아야 합니다.
• 조세채권 확인. 압류 4건에 관련된 체납액·당해세 여부·법정기일 등을 확인해 배당 변화와 임차보증금 부족분에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 장기미납 관리비. 현관문에 관리비 장기미납 안내문이 확인된 만큼, 관리주체를 통해 실제 체납금액과 공용부분 부담 범위를 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 별개로 현재 실제 점유자를 확인하고, 인도와 명도에 필요한 절차 및 비용을 검토해야 합니다.
• 현행 원본 재확인. 매각기일 2026.11.09를 기준으로 매각물건명세서·등기사항증명서·현황조사보고서·확약서·배당요구 관계를 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 해소 가능성 ≠ 가격 메리트”

세종케슬 1103호의 핵심은 대항력 임차권과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 기본 배당계산상 매수인 인수 가능액은 28,034,000원이고, 이를 포함한 신건 실질취득금액은 259,034,000원입니다. 확약이 대항력에 따른 인수 부담까지 유효하게 해소한다면 실질 인수는 0원이 될 수 있지만, 그 효력은 원문 확인을 전제로 판단해야 합니다.

가격도 불리합니다. 2025년 3월 마지막 확인 거래는 179,000,000원이고, 최근 거래 추세는 -27.4%입니다. 신건 최저가 231,000,000원은 이 거래보다 29.1% 높습니다. 확약이 유효하더라도 현재 최저가를 저렴한 가격으로 볼 수 없으며, 확약이 인수 위험을 해소하지 못한다면 유찰에 따른 낙찰가 하락의 이익도 대부분 상쇄됩니다.

8세대 규모의 제한된 거래 표본, 관리비 장기미납 안내, 압류에 따른 배당 변동 가능성까지 고려하면 보수적인 접근이 필요합니다. 권리의 조건부 해소 가능성은 있으나, 현재 가격은 최근 시세보다 높습니다. 종합 판단은 D등급입니다. 이 사건은 낙찰가의 단순한 할인율보다 확약의 확정적 효력과 실제 총취득부담을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.