인천지방법원 2026타경503916. 인천 검단구 당하동에 있는 에덴하우스 가동 5층 502호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김태영이며, 2021년 10월 22일 매매계약을 통해 169,000,000원에 취득하고 2021년 11월 10일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 2021년 12월 13일 추미숙 명의의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이 설정됐고, 세금 압류와 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

그런데 이 근저당보다 먼저 움직인 권리가 있습니다. 임차인 손경식은 2021년 10월 20일 전입·점유를 개시하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 근저당 설정일보다 앞서므로, 임차권등기가 나중에 이루어졌다는 이유만으로 대항력 위험을 무시할 수 없습니다. 실제 경매 참여에서는 선순위 임차인의 배당 여부, 확약서의 효력, 추가 점유자의 권리를 함께 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인의 전입일이 말소기준보다 빠르다

현재 유효한 주요 담보권은 추미숙의 근저당권입니다. 과거 계양새마을금고·구례새마을금고·서인천새마을금고의 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 말소기준권리 이후의 국세·지방세 압류 및 강제경매개시결정 등은 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 압류등기의 말소와 조세채권의 배당 우선순위는 별개의 문제이므로 당해세와 법정기일을 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 2명의 개인 명의, 서로 다른 위험

개인 임차 관련 명의자는 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 별도 표시하며 실제 임차인 수에 포함하지 않습니다. 손경식의 현재 점유 여부와 김명수의 실제 점유·임대차 관계는 추가 확인 대상입니다.

③ 말소동의 확약서 — 인수위험을 줄이는 중요한 문서

매각물건명세서에는 인수 대상 권리로 을구 9번 주택임차권등기가 명시되면서, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 기재돼 있습니다.

* 실질 인수 0원은 확약서의 법적 효력이 해당 임차인의 대항력 및 미배당 보증금 인수 문제까지 해소하는 것으로 확인되는 경우에 한합니다. 확약 효력이 확인되지 않은 경우의 인수 추산액은 아래 회차별 분석에 별도로 표시합니다.

④ 배당 및 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 실질취득이 중요하다

이 경매의 신건 최저가는 184,000,000원으로 손경식의 임차보증금 169,000,000원을 웃돕니다. 예상배당에서는 집행비용을 제외한 뒤 임차인에게 169,000,000원을 전액 배당하고, 추미숙 근저당권에 11,624,000원을 배당합니다.

룰상 인수액은 확약에 따른 인수 면제 효력이 인정되지 않는 경우의 회차별 추산입니다. 실질취득은 예상 매각가와 해당 인수액의 합계이며 취득세·등기비·명도비 등 부대비용은 제외합니다. 확약서 효력이 인수 면제까지 확인된다면 손경식 관련 실질 인수액은 0원*이 되어 각 회차의 실질취득은 해당 낙찰가 기준으로 달라집니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제에 따른 변동은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 청구액과 손경식의 임차보증금은 각각 169,000,000원이지만, 두 금액이 독립된 채무인지 보증금 반환채권의 대위·승계 관계인지 확인해야 하며 이를 실제 임차인 보증금 2건으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 주위환경. 백석초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 편으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 2호선 완정역·독정역이 소재합니다. 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물이며 드라이비트 외벽 마감과 샷시 창호를 사용합니다. 기본 위생·급배수시설, 승강기, 도시가스 및 난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접 필지와 대체로 평탄한 사다리형의 공동주택 부지입니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역, 당하지구 지구단위계획구역, 성장관리권역 등에 속합니다. 교육환경 상대보호구역과 관련된 제한도 확인됩니다. 기재된 외국인 등의 주택용도 취득 관련 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 입찰 시점의 지정 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 공부 및 환금성. 공부와 현황의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 다세대주택은 개별 건물·층·향·내부 상태에 따라 거래가 차이가 날 수 있습니다. 최근 비교 거래 없이 환금성이나 가격 경쟁력을 단정하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 확인 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 단순한 임차권등기 말소에 관한 것인지, 대항력 포기와 미배당 보증금 인수 면제까지 포함하는지 확인해야 합니다. 확약의 조건과 효력 발생 시점도 중요합니다.
• 임차인 손경식의 권리 확인. 2021.10.20 전입·점유 및 확정일자, 2023.11.17 임차권등기, 배당요구 내역과 현재 점유 상태를 대조해야 합니다.
• 김명수의 점유·보증금 확인. 2024.02.07 전입한 김명수의 보증금, 임대차계약, 확정일자 및 현재 점유 상태를 추가 확인해야 합니다. 손경식 관련 확약으로 이 부분의 위험이 자동 해소되지는 않습니다.
• 주택도시보증공사의 채권관계 확인. 신청채권 169,000,000원과 손경식 임차보증금 169,000,000원의 대위변제·채권승계 관계를 확인하여 배당과 권리 인수의 중복 판단을 피해야 합니다.
• 세금 압류 원인 확인. 동수원세무서·미추홀구·안산시의 압류채권액, 조세의 법정기일 및 당해세 여부를 확인해야 합니다. 확인 결과에 따라 실제 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 실질취득 기준으로 입찰가 산정. 확약 효력이 불명확하다면 1회 유찰 시 147,200,000원만 부담한다고 생각해서는 안 됩니다. 룰상 인수액 24,660,800원을 포함한 171,860,800원의 실질취득 시나리오도 고려해야 합니다.
• 최근 실거래 및 개별 상태 확인. 동일 지역·유사 규모 다세대의 최근 거래가와 본건의 내부 상태, 수선비 및 예상 매각 가능 가격을 비교해야 합니다. 과거 취득가나 감정가만으로 시세를 판단하지 않아야 합니다.
• 명도 및 관리비 확인. 실제 점유자, 인도 가능성, 미납 공용관리비, 기타 취득 부대비용을 사전에 확인해야 합니다.
• 매각 직전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 매각기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약서가 있다”와 “인수위험이 없다”는 다르다

인천 에덴하우스 502호의 권리분석은 명확한 기준권리에서 출발합니다. 2021.12.13 추미숙 근저당권이 말소기준이고, 그보다 앞선 2021.10.20 전입한 손경식에게 169,000,000원의 선순위 임차보증금이 있습니다.

신건 매각가 184,000,000원에서는 임차보증금 전액 배당으로 인수액이 0원으로 추산됩니다. 그러나 유찰 시에는 단순한 매각가 하락만 볼 수 없습니다. 확약에 의한 인수 면제가 인정되지 않는다면 1회 유찰 시 실질취득 171,860,800원, 2회 유찰 시 171,448,640원으로, 부담이 임차보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 인수위험을 줄일 수 있는 핵심 자료이지만, 그 효력이 대항력 포기와 미배당 보증금 면제까지 미치는지는 원문 확인이 필요합니다. 여기에 김명수의 미상 임차관계와 국세·지방세 압류 3건이 남아 있고, 최근 실거래를 통한 가격 검증도 필요합니다.