* 인수 0원은 제출된 말소동의 확약서가 해당 임차권의 말소뿐 아니라 매수인에 대한 미배당 보증금 청구 위험까지 실효적으로 해소한다는 조건부 판단입니다. 확약서 원문상 대항력 포기는 별도로 확인되지 않았습니다. 따라서 인수 0원은 확정된 법률효과가 아닙니다.

인천지방법원 2026타경503921. 인천 부평구 부평동 스카이블레스 4층 403호 오피스텔입니다. 소유자는 이지혁이며, 2019년 매매로 취득한 후 민간임대주택등기가 기재되었습니다. 주택도시보증공사가 청구금액 225,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 눈에 띄는 것은 같은 금액의 225,000,000원 주택임차권등기입니다. 이 임차권은 경매개시보다 앞서 성립한 임차관계에 기초하며, 매각물건명세서에도 인수권리로 표시되어 있습니다.

한편 과거 신한은행 근저당권은 2019년 5월 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 그 근저당권이 아니라, 선순위 임차인의 대항력과 주택도시보증공사의 확약 범위입니다. 신건 최저가가 임차보증금보다 높더라도, 배당과 말소 절차가 정확히 연결되지 않으면 매수인에게 잔여 부담이 생길 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 먼저 보라

먼저 정리할 부분은 이미 말소된 신한은행 근저당권입니다. 2019년 2월 설정된 채권최고액 1,080,000,000원의 근저당권은 2019년 5월 15일 해지로 말소됐으므로, 현재 매수인이 떠안는 근저당권으로 취급해서는 안 됩니다. 또한 당시 채권최고액은 공동담보 관련 금액으로 기재되어 있으며 이 물건의 현존 채무액으로 해석할 수도 없습니다.

이 사건의 등기상 경매개시결정은 2026.05.15입니다. 그러나 하운용의 전입신고일은 2019.07.23, 점유개시일은 2019.07.22로 훨씬 빠릅니다. 임차권등기는 2023.10.18 완료됐으며, 2023.12.18 확정일자 관련 경정등기가 추가됐습니다. 따라서 이 임차권을 단순한 후순위 소멸권리로 취급할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 225,000,000원

등기부에는 임차보증금 215,000,000원, 215,000,000원, 225,000,000원이 계약별로 순차 기재되어 있습니다. 이는 하운용의 임차권에 관한 계약 이력으로, 서로 다른 임차인 3명의 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 현재 분석에 적용할 최종 기재 보증금은 225,000,000원입니다.

2023년 12월의 등기는 별도 임차인이 아니라 기존 3번 주택임차권의 경정등기입니다. 따라서 실제 확인된 임차인은 하운용 1명이며, 임차권등기와 경정등기를 각각 새로운 보증금 채권으로 계산하지 않습니다.

③ 가격 구조 — 최저가보다 실질취득비용

현재 최저매각가는 238,000,000원으로, 최종 임차보증금 225,000,000원을 웃돕니다. 그러나 향후 유찰로 매각가격이 낮아지면 이야기가 달라집니다. 선순위 임차권의 대항력이 유지되고 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 경우, 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 총 취득부담이 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다.

* 총부담은 각 회차의 가정 매각가에 예상 미배당액 전액이 매수인에게 인수되는 경우를 단순 합산한 조건부 수치입니다. 실제 인수액이 확정됐다는 의미가 아닙니다. 집행비용 추정치가 포함된 배당 시나리오이므로 보증금 225,000,000원과 정확히 일치하지 않을 수 있으며, 취득세·명도비용·관리비 등은 별도입니다. 확약이 인수책임을 유효하게 해소하면 해당 미배당액은 매수인 부담으로 합산하지 않습니다.

또한 이 물건의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 238,000,000원의 감정가가 현재 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 근거도 부족합니다. 과거 2019년 소유권이전 거래가액 215,000,000원을 현재 시세로 대신 사용할 수는 없습니다. 가격 메리트에 대한 가점은 보류하는 것이 타당합니다.

④ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)

위 표는 신청채권자 청구액을 전액 배당하는 단순 추정 시나리오입니다. 집행비용은 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 실제 배당순위와 하운용 임차보증금의 승계 관계, 임차권 말소의 법적 효력은 별도 확인이 필요합니다.

주택도시보증공사의 신청채권 225,000,000원과 하운용의 최종 임차보증금 225,000,000원은 금액이 같습니다. 그러나 이를 근거로 두 채권의 동일성이나 대위변제 범위를 확정할 수는 없습니다. 하운용의 임차보증금과 주택도시보증공사의 신청채권을 별도 보증금으로 중복 합산하지 않는 것이 중요합니다. 실제 승계 및 배당 권원은 관련 서류로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 부흥오거리 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 중·소규모 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고, 대중교통을 포함한 전반적인 교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 4층 403호이며, 상·하수도설비와 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 토지는 업무시설 부지로 이용되고 있으며, 남동측과 남서측으로 포장도로에 접합니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점 경관관리구역에 해당합니다. 외국인 등의 주택 용도 취득 관련 토지거래허가구역 지정 이력도 있으므로 입찰 시 적용 규제를 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 차이 없음. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔은 아파트와 임대수요·관리비·대출조건· 매수층이 다를 수 있습니다. 현재 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 실제 거래사례를 확보하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인이 최우선. 주택도시보증공사의 말소동의가 해당 임차권등기의 말소, 대항력 처리 및 미배당 보증금 인수책임 해소까지 보장하는지 문구와 조건을 확인해야 합니다.
• 보증기관 승계 관계 확인. 주택도시보증공사의 225,000,000원 신청채권과 하운용의 225,000,000원 임차보증금 사이에 대위변제·채권승계가 실제로 어떻게 이루어졌는지 대조해야 합니다.
• 선순위 임차권의 잔여 부담 확인. 하운용의 전입·점유·확정일자·임차권등기 및 배당 관련 서류를 비교하고, 배당 부족 시 매수인이 부담할 금액이 있는지 검토해야 합니다.
• 유찰 가격 착시 방지. 1회 유찰 가정 190,400,000원, 2회 유찰 가정 152,320,000원은 매각가격일 뿐입니다. 인수 위험이 유지된다면 미배당액을 더한 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
• 실거래 시세 확보. 동일 건물 및 유사 면적 오피스텔의 최근 12개월 거래, 최신 거래, 층별·상태별 가격을 확보한 뒤 실질취득비용과 비교해야 합니다.
• 민간임대주택 관련 사항. 2022.12.01 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 경매 취득에 따른 등록·의무 승계 및 말소 처리 사항을 관련 기관에 확인해야 합니다.
• 현장점유·관리비. 실제 점유자, 인도 가능 시점, 미납 관리비, 공용부분 관리비 승계 가능성을 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 재확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·확약서· 배당 관련 서류의 최신 내용을 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 인수의 종결 여부”

이 물건은 단순히 강제경매이고 근저당권이 이미 말소됐다는 이유로 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수 없습니다. 실제 임차인은 하운용 1명이고, 그 임차권의 최종 보증금은 225,000,000원입니다. 경매개시결정보다 앞선 전입·점유와 임차권등기가 있기 때문에 선순위 인수 위험을 먼저 살펴야 합니다.

다행히 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이 확약이 임차권 말소와 미배당 보증금의 매수인 인수책임 배제까지 보장한다면, 해당 권리의 실질 인수액은 0원*으로 판단할 수 있습니다. 반대로 말소동의의 효력이 제한적이라면 선순위 임차권 부담이 계속 남을 가능성을 배제할 수 없습니다.

가격도 아직 합격점을 줄 수 없습니다. 현재 최저가는 238,000,000원이지만 최근 실거래 시세가 확인되지 않았고, 유찰 시에는 미배당 보증금 인수 여부에 따라 실질취득비용이 크게 달라집니다. 권리는 조건부, 가격은 검증 전입니다. 이 경매의 승부처는 최저가가 얼마나 낮아지느냐보다 확약서로 선순위 임차권을 실제로 정리할 수 있는지에 있습니다.