인천지방법원 2026타경503934. 인천 미추홀구 숭의동 샤인힐 8층 805호, 전용면적 62.938㎡의 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 박연숙이며, 2020년 9월 15일 매매 원인으로 소유권이전등기가 접수됐고 거래가액은 234,700,000원으로 기재되어 있습니다. 현재 감정가 235,000,000원과 과거 거래가액의 차이는 300,000원입니다. 다만 과거 취득가격은 현재 시세를 의미하지 않으므로, 이 차이만으로 가격 적정성을 판단할 수는 없습니다.

이 사건의 핵심은 임차권등기와 대항력, 그리고 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 임차인 이민지는 보증금 220,000,000원, 전입·점유개시일 2020년 9월 29일, 확정일자 2020년 9월 15일로 확인됩니다. 배당요구도 이루어졌습니다. 제공된 권리 기준일은 2021년 12월 8일이므로 임차인의 전입·점유는 그보다 앞섭니다. 확약이 유효하지 않거나 적용 범위가 다르면 보증금 미회수분의 인수 위험이 발생할 수 있다는 점이 가장 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기보다 중요한 것은 확약의 효력

권리 기준일은 제공된 권리분석 자료상 2021년 12월 8일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 2018년 가처분과 신탁등기는 등기부상 말소된 이력이 있고, 2021년 이후의 압류 및 경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 정리되어 있습니다. 다만 등기부상 권리의 말소와 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제는 별개로 검토해야 합니다.

임차인 이민지는 2020년 9월 29일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020년 9월 15일입니다. 주택임차권등기는 2022년 11월 3일 접수되었으며, 같은 날 배당요구가 이루어졌습니다. 따라서 권리 기준일 이전의 대항력과 우선변제권이 문제됩니다. 매각물건명세서 관련 메모에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있으므로, 이 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되는지가 인수액 판단의 핵심입니다.

임차인 권리표

② 가격 판단 — 신건 2억 3,500만원, 시세 메리트는 미확인

현재 감정가와 최저매각가는 모두 235,000,000원으로 신건입니다. 확인되는 과거 거래가액은 소유자 박연숙의 2020년 매매 거래가액 234,700,000원입니다. 이 과거 거래는 현재 시세와 동일하지 않으며, 최근의 동일 건물·유사 면적 실거래와 비교할 수 있는 가격 수치가 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)

예상배당 자료상 신건 매각가 235,000,000원에서는 집행비용 4,090,000원과 임차보증금 220,000,000원이 배당되고, 주택도시보증공사의 가압류 채권에는 10,910,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사의 청구액 합계 5,444,000,000원 중 미배당액은 5,433,090,000원입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수 청구액이며 매수인이 그대로 인수하는 채무를 의미하지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 관련 사항은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 남부역삼거리 북동측 인근입니다. 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕의 13층 건물 중 8층입니다. 외벽은 돌붙임 마감 등이며 급·배수, 위생 및 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 2필지 일단의 사다리형 평지로서 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 437.6㎡이며, 북동측 노폭 약 5m 내외 및 남서측 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구에 해당하며, 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가구역 관련 지정기간은 2026.08.25까지로 기재되어 있으므로, 매각기일 현재의 지정 및 적용 여부는 최신 고시를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있고, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔은 개별 건물과 면적, 임대수요에 따라 거래 여건이 달라질 수 있습니다. 최근 비교 거래가격을 확인하지 못한 상태이므로 현재 가격의 환금성이나 시세 대비 할인 여부는 판단을 보류하는 것이 타당합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본을 확인하고, 이민지 임차권의 말소 대상·적용 범위·효력 발생 조건을 구체적으로 대조하세요. 실질 인수 0원은 확약이 유효하다는 전제입니다.
• 임차인 점유·명도. 이민지의 실제 점유 여부와 현재 거주자, 퇴거 협의 상태를 확인하세요. 임대관계가 미상인 만큼 확약 범위 밖의 점유자·임차인 인수 위험도 별도로 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 확약이 유효하지 않은 경우의 인수 추정액은 1회 유찰 35,432,000원, 2회 유찰 72,505,600원입니다. 이 금액은 확약이 적용되는 경우의 실질 인수액 0원과 구분해서 판단하세요.
• 세금·압류 확인. 국세·지방세 압류 3건과 관련해 당해세 해당 여부 및 실제 체납액을 확인하세요. 당해세가 우선 차감되면 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
• 배당표 재검토. 예상배당은 매각가 235,000,000원 가정에 따른 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 관련 사항을 확인하고, 실제 배당 가능액과 인수 위험을 다시 계산하세요.
• 시세 확인. 동일 건물·유사 면적의 최근 거래와 현재 임대수요를 별도로 확인하기 전에는 감정가가 저렴하다고 판단하지 마세요. 과거 거래가액 234,700,000원은 현재 시세를 보장하지 않습니다.
• 관리비·현장 확인. 미납 관리비, 건물 관리 상태, 실제 공실 여부 및 인도 가능성을 확인하세요. 권리상 인수액과 별도로 취득 후 비용이 발생할 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 자료 및 확약서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — 확약이 핵심이지만, 가격 검증은 별개

이 사건에는 보증금 220,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있습니다. 따라서 단순히 임차권등기가 매각으로 말소된다는 이유만으로 인수 위험이 없다고 결론 내릴 수는 없습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되면, 이민지 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 신건 배당 시나리오에서도 임차보증금은 전액 배당되는 것으로 계산됩니다.

반대로 확약의 효력이 인정되지 않으면 유찰 시 보증금 미배당분의 인수 위험이 생길 수 있습니다. 임대관계가 미상인 만큼 확약 범위 밖의 점유자·임차인도 따로 확인해야 합니다. 가격 측면에서도 현재 최저가 235,000,000원이 시세보다 저렴하다는 근거는 확인되지 않았습니다. 확약서 원본과 적용 범위를 먼저 확인하고, 최근 실거래를 대조한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.