인천지방법원 2026타경503951. 인천 제물포구 율목동 바우빌라 2층 201호, 전유면적 39.92㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 조석훈으로, 2022년 6월 23일 거래가 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 같은 시기에 임대차계약을 체결한 최병걸이 2022년 6월 2일 전입·점유를 시작했고, 보증금 역시 120,000,000원입니다. 이후 국세 및 지방세 압류가 들어왔고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

여기서 중요한 것은 등기부상 임차권등기 날짜가 2024년이라고 해서 임차인의 대항력이 그때 처음 발생한 것으로 보면 안 된다는 점입니다. 최병걸은 2022년 6월 2일 전입·점유했고, 확정일자는 그보다 앞선 2022년 5월 2일입니다. 말소기준인 2023년 8월 4일 압류보다 앞선 임차인으로, 배당만으로 보증금을 전액 돌려받지 못하는 경우 매수인 인수 위험이 생깁니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인

등기부에 남아 있는 주요 압류는 국과 인천광역시 중구의 압류입니다. 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 근저당권들은 이미 말소됐습니다.

하지만 임차권등기가 매각으로 말소된다는 것과 보증금 반환 인수의무까지 없어지는 것은 별개의 문제입니다. 최병걸의 전입·점유가 기준권리보다 빠르므로, 배당 부족분의 인수 가능성을 반드시 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.2억의 실체

실제 임차인은 1명, 최병걸입니다. 임대차계약일은 2022년 5월 1일이고, 전입·점유개시일은 2022년 6월 2일입니다. 2024년 7월 19일 임차권등기가 접수됐으며, 배당요구도 있는 것으로 확인됩니다.

주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자로 기재돼 있습니다. 이를 임차인 한 명이 추가된 것으로 계산해서는 안 됩니다. 신청채권자의 청구액 120,000,000원과 최병걸의 임차보증금 120,000,000원을 단순히 더해 보증금 240,000,000원으로 계산하는 것도 잘못입니다.

③ 가격 판단 — 최저가보다 실질취득이 중요하다

이 물건은 감정가와 최저가가 동일한 신건입니다. 그러나 권리분석 결과에 따라 실제 부담은 크게 달라집니다.

* 확약의 법적 효력이 보증금 인수까지 해소한다는 조건부 계산입니다. 낙찰가 외 취득세, 등기비용, 명도비용, 체납 관리비 등 부대비용은 포함하지 않았습니다.

실거래 비교에 사용할 수 있는 동일 유형의 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 83,000,000원이 주변 시세보다 싸다는 결론을 내릴 근거는 없습니다. 과거 소유권이전 거래가 120,000,000원은 확인되지만, 이것을 현재 시장가격으로 그대로 사용할 수도 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 · 확약 미반영 배당가정)

위 예상배당은 확약의 효과를 별도로 반영하지 않은 산술 시나리오입니다. 임차보증금 미배당 38,894,000원은 확약 미적용 시 매수인 인수 위험액이며, 주택도시보증공사에 대한 예상 미배당 120,000,000원과 합쳐서 매수인의 인수액으로 계산하지 않습니다. 실제 배당은 조세채권, 최우선변제, 확약의 효력 및 확정채권액에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 입찰가는 내려가지만 인수액은 증가

인수 예상과 실질취득은 확약 효력을 적용하지 않은 시나리오입니다. 확약에 따라 해당 임차인의 보증금 인수의무가 전부 해소되면 실질취득 부담은 각 회차의 낙찰가 수준으로 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 중구 율목동 소재 율목공원 동측 인근입니다. 주변은 유사 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역으로 평가됩니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 여러 시내버스 노선이 있어 대중교통 여건은 무난한 편으로 조사됐습니다.
• 건물. 1994년 6월 3일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 4층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 드라이빗 마감이고, 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 있습니다.
• 도로. 건물 남측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 감정요항표상 제2종일반주거지역이며 상대보호구역, 과밀억제권역, 특별관리해역 등의 지정 사항이 있습니다. 토지거래허가 관련 사항은 입찰 시점 기준으로 다시 확인해야 합니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 건물 노후도와 실제 내부 상태는 별도 현장점검이 필요합니다.
• 환금성. 다세대주택으로서 아파트 대단지와 같은 거래 유동성을 전제해서는 안 됩니다. 현재 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가의 시장 적정성과 재매각 가능성을 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 임차인의 대항력 포기, 보증금 반환채무 인수 배제, 임차권등기 말소의 조건이 어떻게 규정돼 있는지 확인해야 합니다.
• 인수조건 확인. 확약이 단순한 임차권등기 말소동의인지, 미배당 보증금의 인수의무까지 없애는 내용인지 구분해야 합니다. 필요한 경우 집행법원에 매각조건을 확인해야 합니다.
• 임차인 점유. 최병걸의 현재 점유 상태와 퇴거 여부를 확인해야 합니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 명도 완료를 단정할 수 없습니다.
• 보증기관 청구. 주택도시보증공사의 청구액 120,000,000원, 임차권과의 관계, 배당신고 내역을 확인하고 보증금 중복계산을 피해야 합니다.
• 국세·지방세. 동수원세무서장 압류와 인천광역시 중구 압류의 조세채권 법정기일 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 매각기일. 2026.11.09 입찰 전 최저매각가, 기일변경, 정정된 매각물건명세서 및 특별매각조건을 재확인해야 합니다.
• 건물 상태. 1994년 사용승인 건물인 만큼 누수, 외벽, 배관, 난방설비, 공용부 상태 및 보수비용을 직접 점검해야 합니다.
• 가격 검증. 확약 적용 시에도 최저가 83,000,000원이 적정 시세인지 별도로 확인해야 합니다. 주변 유사 다세대 거래와 실제 매도 가능가격을 대조하지 않고 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.

맺으며 — “확약서 한 장이 실질취득 금액을 바꾼다”

이 사건을 단순히 감정가 83,000,000원의 신건 다세대주택으로 보면 핵심을 놓치기 쉽습니다. 실제 임차인은 1명이고, 보증금은 120,000,000원입니다. 대항력이 있는 임차인이므로 확약을 적용하지 않으면 최저가 낙찰 시 38,894,000원의 미배당 보증금 인수 위험이 있으며, 실질취득 부담은 121,894,000원까지 올라갑니다.

반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차인의 대항력에 따른 인수의무까지 해소하는 것으로 확인되면 해당 위험은 실질 0원*으로 바뀝니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 유찰 횟수나 감정가 자체가 아니라 확약의 법적 효력과 적용 범위입니다.

다만 확약에 따른 인수 위험이 해소되더라도 현재 시장 시세가 입증된 것은 아닙니다. 노후 다세대주택의 환금성, 점유 상태, 세금 및 보수비용을 따로 검토해야 합니다. 확약 원문 확인 전에는 인수 위험을 보수적으로 반영하고, 확인 후에는 별도로 가격 적정성을 검증하는 것이 타당합니다.