* 확약에 따른 인수 0원은 해당 임차권의 유효한 말소와 매수인에 대한 대항력 해소가 실제로 이루어진다는 조건부 판단입니다. 단순한 말소동의 사실만으로 대항력 포기까지 확정된 것은 아닙니다. 확약이 효력을 발휘하지 못하면 선순위 임차권의 미배당 보증금 인수 가능성이 남습니다.
인천지방법원 2026타경503970. 인천 부평구 장제로 167에 위치한 리코팰리스 2층 201호, 전유면적 72.94㎡의 오피스텔입니다. 현재 소유자는 임순미이며 2015년 12월 30일 거래가액 163,500,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 200,000,000원입니다.
등기상 과거 국민은행과 개인 근저당권, 지방자치단체 압류 및 롯데카드 가압류 등은 이미 말소됐습니다. 현재 주목할 권리는 2024년 3월 15일 설정된 신학섭의 주택임차권등기와 2026년 1월 27일 국민건강보험공단 압류, 그리고 그 뒤의 강제경매개시결정입니다. 특히 임차권이 말소기준권리보다 선순위에 있다는 점에서 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매와 구별됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503970 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 377-19 리코팰리스 제2층 제201호 도로명주소: 인천광역시 부평구 장제로 167 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 전유면적 72.94㎡ · 지상 14층 중 2층 |
| 이용상태 | 공부상 오피스텔 · 폐문부재로 내부 이용상태 미확인 |
| 사용승인일 | 2014.03.28 |
| 소유자 | 임순미 (2015.12.30 소유권이전 · 거래가액 163,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.01.27 국민건강보험공단 압류 (갑구 11번) |
| 선순위 임차권 | 2024.03.15 신학섭 주택임차권등기 (을구 6번) |
| 확약사항 | 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 임차권이 압류보다 먼저다
현재 갑구 11번 국민건강보험공단 압류와 갑구 12번 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각에 따라 말소되는 권리로 파악됩니다. 그러나 을구 6번 주택임차권은 별도의 말소동의 확약서가 존재하는 선순위 권리입니다. 매수인 인수 위험의 해소는 해당 확약서가 실제 말소 및 대항력 해소에 충분한지에 따라 달라집니다.
② 임차인 분석 — 실제 관련 명의 2명
| 성명 / 지위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 신학섭 주택임차권등기 을구 6번 |
전입 2019.07.19 확정 2019.06.10 임차권등기 2024.03.15 |
200,000,000원 변경 전 190,000,000원 |
대항력 있음 우선변제 |
선순위 임차권 말소동의 확약 확약 효력 확인 필요 |
| 강동혁 현황조사상 전입자 |
전입 2026.02.20 확정일자 미상 |
미상 | 선순위 대항력 없음 우선변제 미상 |
전입이 말소기준 후 계약·점유·보증금 확인 필요 |
신학섭의 임차권등기상 190,000,000원과 200,000,000원은 변경된 보증금 내역으로, 서로 다른 임차인의 보증금처럼 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 기재돼 있으며 별도의 실제 임차인으로 추가 계산하지 않습니다.
확약에 따라 해당 임차권이 적법하게 말소되고 대항력에 따른 인수 문제가 함께 해소된다면 이 임차권에 관한 실질 인수는 0원*입니다. 다만 확인된 문구는 '말소동의'이며 '대항력 포기'까지 명시되어 있는지는 확약서 원본으로 확인해야 합니다. 말소동의가 실제 말소와 인수책임 해소를 보장한다는 점은 아직 별도로 검증할 사항입니다.
③ 실질취득 구조 — 확약의 효력에 따라 달라진다
이 사건은 확약이 유효하게 이행되는 경우와 선순위 임차권이 남는 경우를 구분해야 합니다. 신건 최저매각가는 210,000,000원으로 등기상 변경 후 임차보증금 200,000,000원보다 높습니다. 그러나 향후 낙찰가가 내려가는 경우에는 선순위 임차보증금의 미배당분이 문제가 될 수 있습니다.
| 시나리오 | 낙찰가 | 임차권 인수 판단 | 실질취득 관점 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 210,000,000원 | 확약 이행 시 0원* | 210,000,000원 + 별도 비용 |
| 1회 유찰 가정 | 168,000,000원 | 확약 이행 시 0원* 미이행 시 미배당 보증금 위험 |
확약 미이행 시 약 200,000,000원 구조 가능 |
| 2회 유찰 가정 | 134,400,000원 | 확약 이행 시 0원* 미이행 시 미배당 보증금 위험 |
확약 미이행 시 약 200,000,000원 구조 가능 |
확약 미이행 시의 약 200,000,000원은 신학섭의 변경 후 보증금 전체에 대항력이 인정되고 배당 부족액을 매수인이 인수하는 경우의 구조적 예시입니다. 낙찰가와 인수액을 합산하면 보증금 수준에 수렴할 수 있으며, 실제 배당순위·집행비용·보증금 증액분의 우선순위 등에 따라 결과는 달라집니다. 확약 이행 시나리오에서도 별도 점유자 관련 위험과 취득 부대비용은 제외하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,740,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 6,260,000원 |
| 합계 | — | 210,000,000원 |
주택도시보증공사의 청구채권과 신학섭 임차보증금의 승계·대위 관계, 임차권의 우선변제권 행사 및 말소동의 확약의 효력을 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다. 두 금액이 각각 200,000,000원이라는 이유만으로 서로 독립된 채권이라고 단정하거나 중복 합산해서는 안 됩니다. 당해세 및 최우선변제 등도 실제 배당액을 바꿀 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 부족액 — 매수인 인수와 구분해야 한다
| 회차 | 가정 매각가 | 신청채권 예상배당 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 210,000,000원 | 200,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 35,152,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 68,281,600원 |
위 미배당액은 주택도시보증공사의 신청채권 200,000,000원에 대한 추정 부족액입니다. 이 금액을 곧바로 매수인이 인수하는 채무로 해석해서는 안 됩니다. 매수인이 실제로 인수할 수 있는 금액은 선순위 임차권의 존속 여부와 배당 결과에 따라 별도로 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평중학교 남동측 인근. 주변에는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하며 주거·상업지대가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인천지하철 1호선 부평시장역 및 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 대중교통 여건은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 14층 건물로, 사용승인일은 2014.03.28입니다. 기본 위생·급배수설비, 승강기와 기계식주차설비가 있습니다.
- 도로. 대상 부지는 동측으로 폭 약 35m 내외의 포장도로와 접하고 있으며 토지는 대체로 평탄한 세장형입니다.
- 용도·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 이력도 있어 취득 시점의 규제 적용 여부 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 보고되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 폐문부재로 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔은 같은 지역의 아파트와 매매수요 및 금융조건이 다를 수 있습니다. 유사 면적·용도·층의 최근 거래가격이 확인되기 전에는 감정가 210,000,000원이 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 기재된 대상 권리, 말소 조건, 효력 발생 시점 및 대항력 포기 여부를 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권의 실제 처리. 신학섭의 을구 6번 주택임차권등기가 매각 후 확실히 말소되는지, 미배당 보증금 인수 가능성이 완전히 해소되는지 검토해야 합니다.
- 채권 승계·대위 관계. 주택도시보증공사의 200,000,000원 청구와 신학섭의 200,000,000원 임차보증금 사이의 관계를 확인하고 배당 중복 계산을 피해야 합니다.
- 강동혁 점유관계 확인. 2026.02.20 전입자의 임대차계약, 점유 현황, 보증금, 확정일자 및 다른 임차인과의 관계를 확인해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득가 재산정. 낙찰가가 168,000,000원 또는 134,400,000원으로 내려가더라도 선순위 임차권이 살아 있으면 총 취득부담이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.
- 시장가격 확인. 주변 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래, 최신 거래, 가격 추세를 확인하고 낙찰가가 아닌 실질취득가를 기준으로 비교해야 합니다.
- 내부·관리비 확인. 폐문부재였던 내부 상태와 기계식주차 이용 조건, 공용부분 관리비 체납 및 수리 필요 여부를 점검해야 합니다.
- 최신 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관계 및 확약서 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “말소동의 확약서가 승부처”
인천 리코팰리스 201호는 선순위 임차보증금 200,000,000원이 설정된 오피스텔입니다. 말소기준인 2026년 압류보다 임차권등기가 앞서 있어 원칙적인 인수 가능성을 가볍게 볼 수 없습니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점은 중요한 예외입니다.
확약에 의해 해당 임차권이 유효하게 소멸하고 대항력 문제가 해결된다면 신학섭 임차권에 관한 실질 인수는 0원*이 됩니다. 반대로 이 조건이 충족되지 않으면 저가 낙찰 시에도 보증금 미배당분의 인수 위험이 남아 실질취득부담이 약 2억원 수준으로 고정되는 상황을 고려해야 합니다.
여기에 보증금 미상 전입자 강동혁이 따로 존재하며, 실제 거래가격과 감정가를 비교해 가격 메리트를 검증할 근거도 충분하지 않습니다. 따라서 현재로서는 권리 해소 가능성은 있으나, 권리·점유·가격 모두 추가 확인이 필요한 조건부 검토 물건으로 보는 것이 적절합니다.
결론은 단순합니다. 낙찰가보다 먼저 확인할 것은 확약서가 선순위 임차권과 매수인의 인수책임을 실제로 얼마나 확실하게 해소하는지입니다. 해당 확인 없이 '인수 0원'과 '저렴한 오피스텔'을 동시에 전제한 입찰은 피해야 합니다.
