* 신건 인수 0원은 제시된 예상배당에 따른 금액입니다. 세금 우선배당 등으로 임차보증금이 미배당되거나 낙찰가가 하락하면 인수 가능성이 생깁니다. 말소동의 확약서의 구체적 효력에 따라 실제 인수 여부는 달라질 수 있습니다.

인천지방법원 2026타경503975. 부평구 부평동 서호카운티 2층 201호, 전유면적 76.45㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자 정용철은 2019.04.29에 거래가액 219,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 그보다 앞선 2019.04.16에는 임차인 김민섭이 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다. 이후 국세·지방세 압류가 이어졌고, 2026.05.19 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.

이 사건은 단순히 압류가 많다는 이유로 위험한 물건이 아닙니다. 말소기준 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 존재한다는 점이 핵심입니다. 특히 낙찰가가 임차보증금에 미달하면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 한편 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 그 법적 범위와 조건을 확인하면 인수 위험 판단이 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

갑구의 압류는 국·지방자치단체 및 국민건강보험공단을 합쳐 총 6건입니다. 이 가운데 국세·지방세 관련 압류가 5건이며, 국민건강보험공단 압류가 1건입니다. 등기상 압류들은 매각에 따른 말소 대상이지만, 당해세나 법정기일에 따른 조세채권의 배당순위가 임차인 배당액을 감소시킬 가능성은 별개의 문제입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김민섭은 2019.04.13 임대차계약을 체결했고, 2019.04.16 전입신고·점유개시·확정일자를 갖췄습니다. 이후 2022.08.09 임차권등기가 이루어졌습니다. 선순위 임차인으로서 우선변제와 대항력 문제가 함께 존재하므로, 낙찰자는 배당 결과와 확약서 효력을 모두 확인해야 합니다.

③ 인수금액 시나리오 — 유찰가만 보면 위험하다

현재 회차에서는 최저가가 보증금보다 높지만, 1회 또는 2회 유찰되면 낙찰가가 보증금보다 낮아집니다. 이때 대항력 있는 임차인이 미배당 보증금을 청구할 수 있다면 매수인은 그 차액을 인수하게 됩니다. 따라서 낙찰가 하락분이 그대로 취득비용 절감으로 이어지는 구조가 아닙니다.

* 룰상 인수액과 실질취득 합계는 제시된 회차별 배당 시뮬레이션을 적용한 값입니다. 집행비용 추정치 등이 반영되어 보증금 219,000,000원과 정확히 일치하지 않습니다. 실질취득 합계는 낙찰가와 룰상 인수액을 더한 금액이며 취득세·등기비용·명도비용은 제외합니다. 말소동의 확약서가 미배당 보증금의 대항력 포기까지 유효하게 포함한다면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원이 될 수 있으나, 제출된 말소동의 사실만으로 이를 확정하지 않습니다.

④ 가격 판단 — 실거래 시세 확인이 먼저

감정가는 228,000,000원이며 신건 최저가도 동일합니다. 소유권이전 당시인 2019.04.29의 거래가액은 219,000,000원입니다. 그러나 이 과거 거래가액만으로 현재 시세나 가격 메리트를 판정할 수는 없습니다.

특히 이 물건은 선순위 임차보증금이 219,000,000원인 만큼, 확약 효력이 확인되지 않은 상태에서는 최저가만이 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득가를 기준으로 최근 실거래와 비교해야 합니다. 현재 시점의 동일 건물·유사 면적 거래가격, 최근 12개월 평균, 최신 거래 및 가격 추세를 확인하기 전에는 시세보다 저렴하다거나 투자 매력이 높다고 결론 내릴 근거가 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)

위 배당표는 제시된 신건 매각가 기준의 가정 배분입니다. 집행비용 3,992,000원, 임차인 배당 219,000,000원, 주택도시보증공사 배당 5,008,000원으로 매각대금 228,000,000원 전액이 배분됩니다. 주택도시보증공사의 미배당 청구액은 213,992,000원으로 계산됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천성동학교 서측 인근입니다. 주변은 유사한 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위 여건은 무난한 편입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 용이하며 인근에 다수의 시내버스 노선과 인천1호선 동수역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 2019.03.27 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물의 2층 오피스텔입니다. 위생·급배수·화재경보·도시가스·난방·승강기 등의 설비가 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 업무시설 및 공동주택 부지입니다.
• 토지 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다. 외국인 등의 주택용도 취득 관련 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으며, 입찰 시 적용 규제는 별도 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 개별 설비 작동 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 지하철 접근성은 긍정적이지만, 오피스텔의 매매수요와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다. 최근 유사 면적 거래가격을 확인하지 않은 상태에서는 환금성이나 예상 차익을 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사의 확약이 단순 임차권등기 말소동의인지, 대항력 및 미배당 보증금 청구권 포기까지 포함하는지 확인해야 합니다. 확약의 대상 권리·조건·효력을 문서로 검증하세요.
• 선순위 임차권. 김민섭의 임차보증금 219,000,000원, 전입·확정일자, 임차권등기 및 배당요구 사실을 원본과 대조하세요.
• 보증기관 승계. 임차인과 주택도시보증공사 사이의 보증금 대위·승계 범위를 확인해 중복채권 계산이 발생하지 않도록 하세요.
• 국세·지방세. 압류 관련 체납액·법정기일·당해세 여부를 확인하세요. 선순위 임차인 배당에 영향을 주는 조세채권이 있다면 실제 미배당 보증금이 증가할 수 있습니다.
• 유찰 후 실질취득. 1회 유찰 가정의 룰상 실질취득 222,353,600원, 2회 유찰 가정의 221,842,880원을 기준으로 위험을 검토하세요. 확약 효력이 확정된 경우에만 해당 임차인 인수를 0원으로 조정하세요.
• 최근 실거래. 서호카운티 및 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 거래, 최신 거래 및 가격 추세를 확인해 취득가와 비교하세요.
• 점유·명도. 임차권등기와 실제 현장 점유상태는 다를 수 있습니다. 현재 점유자, 인도 가능 시점 및 명도비용을 확인하세요.
• 관리비. 체납 공용관리비 및 관리단 관련 부담이 있는지 확인하세요.
• 입찰 전 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역, 확약서 및 기일변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “확약서 한 장의 범위가 취득원가를 바꾼다”

이 사건은 선순위 보증금 219,000,000원과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 함께 해석해야 하는 오피스텔 경매입니다. 신건 228,000,000원에서는 제시된 배당 시나리오상 임차인 보증금이 전액 변제되어 인수액이 0원이지만, 유찰되면 낙찰가 하락만큼 미배당 보증금 인수 위험이 커질 수 있습니다.

만약 확약서가 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기까지 유효하게 보장한다면, 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 해소될 수 있습니다. 반대로 그 범위가 불충분하다면 2회 유찰 최저가 145,920,000원도 실질취득 관점에서는 221,842,880원으로 계산됩니다. 최저가가 낮아졌다고 싸게 산 것이 아닙니다.

여기에 다수의 조세 관련 압류, 보증기관의 대위·승계 채권 검증, 최근 실거래 시세 확인이라는 과제가 남습니다. 결론은 조건부 보류입니다. 권리 해소의 가능성은 있지만 확약 효력과 현재 시장가격을 확인하지 않고 안전한 저가매수 물건이라고 판단해서는 안 됩니다. 권리 원문 검증이 먼저, 가격 판단은 그다음입니다.