* 확약 적용 전 일반 배당계산상 인수 예상액은 44,146,000원입니다. 확약에 따른 0원 평가는 해당 임차권에 관한 대항력 포기·말소 및 잔여보증금 인수책임 해소의 효력이 확인되는 것을 전제로 합니다. 단순한 등기 말소동의만으로 모든 보증금 반환책임이 소멸한다고 단정할 수는 없습니다.
인천지방법원 2026타경503982. 인천 미추홀구 숭의동 세움캐슬 7층 703호가 강제경매로 나왔습니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고, 임차권등기상 점유 범위는 83.77㎡ 전부입니다. 소유자는 김진섭이며, 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 279,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 임차인의 대항력 발생 시점과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 황승민은 2022.10.28. 전입하고 점유를 시작했으며, 2022.10.05. 확정일자를 받았습니다. 말소기준으로 제시된 2022.11.30. 압류보다 앞선 임차관계이므로 대항력과 우선변제권을 갖는 것으로 분석됩니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 증가하여 실질취득 부담이 크게 줄지 않는 구조입니다.
반면 매각물건명세서에 기재된 확약이 해당 임차권의 인수책임을 유효하게 해소한다면 이야기가 달라집니다. 이 경우에는 인수액 자체보다 최저매각가와 실제 거래가격의 차이를 검토해야 합니다. 최근 거래 평균은 170,125,000원으로, 현재 최저매각가 239,000,000원보다 낮습니다. 게다가 비교 거래들은 대상 호실과 면적이 일치하지 않으므로 실제 입찰가격 판단에는 추가적인 보수성이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503982 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 164-17 세움캐슬 7층 703호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 독배로 496 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 지하 1층/지상 15층 중 7층 |
| 임차권등기상 범위 | 7층 703호 83.77㎡ 전부 |
| 사용승인 | 2018.04.11. |
| 소유자 | 김진섭 (단독소유) |
| 감정가 | 239,000,000원 |
| 최저매각가 | 239,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09. |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 민간임대주택등기 | 2022.11.24. 등기 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항 기재 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서가 핵심
이후 조경배 가압류, 국세·지방세 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 여수수산업협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 압류와 관련된 조세채권의 실제 배당순위 및 당해세 여부는 별도로 확인해야 합니다.
등기부에는 남인천신용협동조합의 채권최고액 150,000,000원 근저당권도 확인됩니다. 그러나 이 권리는 2022.10.28. 해지로 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 말소기준권리로 취급하지 않습니다. 2021.03.16. 설정된 국세 압류 역시 2022.09.30. 해제되어 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 279,000,000원의 의미
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
황승민 7층 703호 83.77㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.10.28. 확정 2022.10.05. 임차권등기 2024.11.18. |
279,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 배당요구 확약 확인 |
실제 확인되는 임차인은 황승민 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차보증금 역시 279,000,000원만 반영합니다.
따라서 일반적인 선순위 임차인 인수 계산에서는 44,146,000원의 미배당 보증금이 발생합니다. 이 금액까지 부담한다면 경매 취득가격은 낙찰대금만으로 끝나지 않습니다.
유찰로 낙찰대금이 낮아져도 미배당 보증금이 증가하기 때문에, 확약이 없는 대항력 인수형에서는 실질취득 부담이 보증금 279,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다. 집행비용 추정액에 따라 실제 합계에는 차이가 생길 수 있습니다.
을구 순위 3번 주택임차권등기는 매수인 인수권리로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨.
확약의 효력이 해당 임차권의 대항력 행사 포기와 잔여보증금 인수책임 해소까지 포함하는 것으로 확인된다면 매수인 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.
다만 말소동의와 보증금 반환책임 포기는 법률상 구별되는 문제입니다. 현재 확인된 문구만으로 황승민의 대항력 포기 여부까지 확정할 수는 없습니다. 입찰 전 확약서 원본과 매각물건명세서에서 포기 범위, 권리자, 적용 조건을 반드시 확인해야 합니다. 확약 대상이 아닌 다른 임차권이나 권리에는 이 효력이 자동으로 확대되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래 평균의 140.5%
세움캐슬은 16세대 규모의 건물입니다. 확인되는 실거래는 5건이며, 전체 평균 거래금액은 186,100,000원입니다. 하지만 전체 평균에는 2023년의 250,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최근 거래가격은 그보다 낮은 수준에 형성되어 있으므로 전체 평균만으로 현재 가격을 판단하면 위험합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 57.15㎡ | 12 | 162,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 14 | 173,500,000원 |
| 2025.10 | 59.89㎡ | 15 | 165,000,000원 |
| 2025.08 | 59.99㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2023.02 | 59.98㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 170,125,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 186,100,000원 |
170,125,000원은 참고용 거래 평균이며, 본건의 정확한 적정시가를 의미하지 않습니다. 특히 면적 차이에 따른 가격 차이를 검증하지 않은 상태에서 최저가와 평균의 차액 전체를 고평가 금액으로 단정해서는 안 됩니다.
그럼에도 최근 거래 흐름은 주의가 필요합니다. 최신 확인 거래금액은 162,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 170,125,000원입니다. 전체 평균 186,100,000원보다 낮습니다. 거래 추세 지표 역시 -31.9%로 하락 방향을 나타냅니다.
현재 최저매각가 239,000,000원은 최근 거래 평균 대비 140.5%입니다. 다만 면적이 일치하지 않으므로 이 비율만으로 본건의 고평가 정도를 확정할 수는 없습니다. 적어도 현재 자료만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 부족합니다.
최근 거래 추세가 -31.9%인 점까지 고려하면 신건 입찰에는 보수적인 접근이 필요합니다. 대상 호실과 면적이 일치하는 거래사례를 확보하기 전에는 239,000,000원이 적정한 매수가격이라고 결론 내리기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
아래 표는 매각대금이 현재 최저매각가와 같다고 가정한 예상 배당입니다. 임차보증금 우선변제를 반영했으며, 확약에 의한 인수책임 해소 효과와 실제 조세채권의 우선순위는 별도로 검토해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,146,000원 |
| 1. 임차인 황승민 보증금 | 279,000,000원 | 234,854,000원 |
| 2. 가압류 · 조경배 | 72,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 279,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 여수수산업협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가 239,000,000원 가정의 추정 배당입니다. 집행비용 4,146,000원과 임차인 배당 234,854,000원으로 매각대금이 전부 소진됩니다. 조세채권의 당해세 여부, 실제 우선순위 및 최우선변제 등은 미반영입니다. 주택도시보증공사 청구액은 임차보증금과의 대위·승계 관계를 확인해야 하며, 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 효력에 따라 달라지는 취득비용
이 물건은 확약이 유효한 경우와 일반적인 선순위 임차보증금 인수구조가 적용되는 경우를 구별해야 합니다. 확약으로 보증금 인수책임이 해소되면 낙찰대금 하락이 취득가격 하락으로 이어집니다. 반면 확약 효력이 인정되지 않으면 낙찰대금이 줄어드는 만큼 미배당 보증금이 늘어납니다.
| 회차 | 최저매각가 | 일반계산 인수예상 | 확약 유효 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 239,000,000원 | 44,146,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 191,200,000원 | 91,276,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 152,960,000원 | 128,981,440원 | 0원 |
반대로 확약이 유효하게 적용된다면 인수액은 0원이므로 각 회차의 실질취득가격은 낙찰대금 기준으로 판단할 수 있습니다. 그러나 현재 신건 가격은 최근 실거래 평균보다 높습니다. 유찰 후 가격이 내려가더라도 면적 차이와 하락 추세를 검증하기 전까지 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
다만 민간임대주택등기 관련 의무와 조세채권, 확약 범위 밖의 권리 문제는 별도 확인 대상입니다.
더욱이 최근 실거래는 대상 호실과 면적이 다릅니다. 현재 확인되는 자료만으로는 703호에 대한 충분한 가격 검증이 이루어졌다고 보기 어렵습니다. 신건 입찰을 서두를 가격상 근거가 부족합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의로터리 남동측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 숭의역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조로 2018.04.11. 사용승인되었습니다. 위생·급배수·소화전·승강기·난방시설 및 기계식주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 약 24미터, 북서측으로 약 7미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 정방형 평지이며 일반상업지역에 해당합니다. 방화지구, 시가지경관지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제사항이 확인됩니다. 공시지가는 2,006,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았으며 공부와의 차이는 없습니다. 다만 내부구조는 직접 확인하지 못하고 건축물대장 현황도와 주변 탐문 등을 참고하여 평가되었습니다.
- 환금성. 16세대 규모로 거래 표본이 많지 않고, 최근 거래 추세가 -31.9%입니다. 대상 호실과 동일 면적의 실거래도 확인되지 않아 재매각 시 가격과 매수 수요에 대한 불확실성이 있습니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 사항이 등기되어 있습니다. 경매 매수인의 지위승계 여부와 남아 있는 의무는 원본 및 관련 등록사항을 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소뿐 아니라 선순위 임차인의 대항력 행사와 잔여보증금 반환책임까지 어떻게 처리하는지 확인하세요.
- 임차권 권리관계 확인. 황승민의 전입일 2022.10.28., 확정일자 2022.10.05., 임차권등기 2024.11.18. 및 배당요구 관계를 원본과 대조해야 합니다.
- 신청채권자의 권리 확인. 주택도시보증공사 청구금액 279,000,000원과 황승민 임차보증금의 대위·승계 관계를 확인하고, 동일 보증금이 중복 계산되지 않도록 해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 존재합니다. 당해세 등 우선배당 조세채권이 있으면 실제 임차인 배당액과 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택 관련 의무. 등기된 민간임대주택의 임대의무기간, 등록 상태, 매수인에게 승계되는 의무 유무를 확인하세요.
- 동일 면적 실거래 확보. 현재 거래 표본은 57.15~59.99㎡인 반면, 본건 임차권등기상 범위는 83.77㎡입니다. 비교 가능한 면적과 층, 이용상태를 가진 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 하락 추세 점검. 최근 거래 추세 -31.9%와 최신 거래금액 162,000,000원을 참고하되, 면적 차이를 반영하지 않은 단순 비교로 적정 입찰가를 확정하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유 상태는 현장 확인이 필요합니다. 인도·명도에 따른 절차와 비용 가능성을 점검하세요.
- 관리비 및 시설 점검. 공용부분 관리비 체납과 기계식주차장·승강기·내부 설비 상태를 확인하세요.
- 매각서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서 원본을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약이 있어도 가격이 좋은 것은 아니다”
인천 세움캐슬 703호는 선순위 대항력 임차인과 보증기관의 말소동의 확약서가 함께 존재하는 경매물건입니다. 보증금 279,000,000원은 최저매각가 239,000,000원보다 큽니다. 일반적인 배당계산에서는 44,146,000원의 보증금 부족분이 발생합니다.
그러나 주택도시보증공사의 확약이 잔여보증금 인수책임까지 유효하게 해소한다면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있습니다. 이것이 이 사건의 핵심 권리분석 포인트입니다. 다만 말소동의만으로 모든 대항력과 반환책임이 해소되는 것은 아니므로 확약의 법적 효력 확인이 선행되어야 합니다.
가격은 별도의 문제입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 170,125,000원이고, 최신 거래는 162,000,000원입니다. 거래 추세는 -31.9%입니다. 반면 신건 최저매각가는 239,000,000원으로 최근 평균의 140.5%에 해당합니다. 더욱이 실거래 면적이 대상 호실과 일치하지 않아 정확한 시세 판단에도 불확실성이 남아 있습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 확약으로 주요 임차권 인수위험이 해소될 가능성은 긍정적이지만, 그 효력을 아직 확정할 수 없고, 최근 거래 하락 추세와 높은 신건 가격, 적은 거래 표본 및 면적 불일치가 부담입니다. 권리는 확약 확인 후 판단, 가격은 현재 보류. 이 물건의 핵심은 낙찰가 인하 자체가 아니라 인수책임을 확실히 해소하고 대상 호실의 적정시가를 검증하는 것입니다.
