* 현재 인수 0원은 206,000,000원에 매각되고 예상배당이 그대로 이루어지는 경우의 추정입니다. 제출된 확약서는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의에 관한 것으로, 김소연의 대항력 포기 및 미배당 보증금 인수책임까지 해소되는지는 확약서 원문 확인이 필요합니다. 신은주의 별도 권리관계도 확정되지 않았습니다.
인천지방법원 2026타경503999. 인천 미추홀구 숭의동에 있는 스타뷰 2층 203호, 전용 84.92㎡ 오피스텔입니다. 소유자 권영만은 2020년 7월 21일 매매를 원인으로 2020년 7월 30일 소유권을 취득했으며, 등기된 거래가액은 195,000,000원입니다. 이후 2022년 안산세무서의 압류와 주택도시보증공사의 가압류가 설정되었고, 2026년 5월 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.
일반적인 근저당 중심 경매와 다른 점은 말소기준권리가 2022년 4월 8일 국가의 압류라는 것입니다. 김소연의 전입과 확정일자는 이보다 앞서 있습니다. 따라서 2024년에 임차권등기가 설정됐다는 사실만으로 김소연의 대항력을 부정해서는 안 됩니다. 임차권등기의 말소와 임차보증금 반환채무의 소멸도 구분해야 합니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 김소연의 선순위 대항력, 제출된 확약서의 실제 효력, 신은주의 미확인 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503999 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 339-14 스타뷰 제2층 제203호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 인주대로35번길 36-14 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 84.92㎡ · 14층 건물 중 2층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 2016.08.18 사용승인 |
| 소유자 | 권영만 · 2020.07.30 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.08 · 갑구 4번 국가 압류(안산세무서장) |
| 임차인 | 실제 임차인 2명 · 김소연 / 신은주 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인의 대항력이 핵심
주택도시보증공사는 2022년 9월 13일 2,071,000,000원의 청구금액으로 가압류를 설정했고, 2026년 5월 19일 강제경매개시결정을 받았습니다. 이 금액은 보증기관의 가압류 청구금액이지 이 호실의 별도 임차보증금이 아닙니다. 김소연의 195,000,000원과 합쳐 새로운 임차보증금으로 계산하면 안 됩니다.
2016년 설정된 농협은행의 채권최고액 182,400,000원 근저당은 2020년 7월 20일 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 농협 근저당이 아닌 2022년 국가 압류이며, 그 이후의 가압류·경매개시결정·추가 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 조세채권의 실제 배당순위와 매수인 부담은 체납 내역 및 관련 원본 서류를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김소연 2층 203호 84.92㎡ 전부 · 주거 |
전입 2020.07.20 확정 2020.06.29 배당요구 2024.08.12 |
195,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
| 신은주 전입·현황조사 확인 |
전입 2025.03.06 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
정리하면 실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 이 임차인 표의 세 번째 임차인이 아니라 가압류권자이자 경매신청채권자입니다. 김소연의 보증금과 주택도시보증공사의 청구금액을 중복 합산하거나, 김소연에 관한 확약을 신은주에게 확대 적용해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 비싼 신건
스타뷰2차(스타뷰)의 전용 84㎡대 거래를 살펴보면, 최근 12개월 거래 3건 평균은 195,000,000원입니다. 전체 12건 평균은 188,750,000원이지만, 오래된 거래까지 포함되므로 최근 시세를 판단할 때는 최근 12개월 평균과 개별 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.54㎡ | 14층 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 13층 | 175,000,000원 |
| 2026.01 | 84.54㎡ | 13층 | 180,000,000원 |
| 2024.02 | 84.67㎡ | 2층 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 195,000,000원 |
| 전체 표본 평균 | — | 12건 | 188,750,000원 |
최신 거래 중 2026년 5월 14층의 230,000,000원 거래도 존재합니다. 하지만 같은 달 전용 84.92㎡ 13층은 175,000,000원에 거래됐습니다. 본건은 2층이므로 고층의 높은 거래가격만을 적용해 감정가 206,000,000원이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 2024년에는 유사 면적의 2층 거래가 160,000,000원으로 기록돼 있습니다. 다만 서로 다른 거래 시점과 개별 상태의 차이는 감안해야 합니다.
최근 거래의 과거 표본 대비 추세는 +4.5%로, 집계상 하락 추세는 아닙니다. 그렇더라도 현재 최저매각가는 최근 평균의 105.6%이며 11,000,000원 높습니다. 상승 추세 자체가 신건 고가 입찰을 정당화하지는 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 실질취득가 하락은 아니다
이 물건은 대항력 있는 임차인 김소연의 보증금이 195,000,000원이라는 점이 중요합니다. 매각가격이 보증금보다 낮아지면 배당으로 회수하지 못한 보증금이 낙찰자에게 인수될 가능성이 있습니다. 이 경우 입찰가격이 내려가도 실질취득비용은 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 예상 인수 | 확약 미적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 206,000,000원 | 0원 | 206,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 164,800,000원 | 33,307,200원 | 198,107,200원 |
| 2회 유찰 (64%) | 131,840,000원 | 65,805,760원 | 197,645,760원 |
유찰 시 인수액은 각 회차의 예상배당 시나리오 수치를 사용했습니다. 실질취득은 매각가와 예상 인수액의 합계로, 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외했습니다. 시나리오의 집행비용 추정 때문에 합계가 보증금 195,000,000원보다 다소 높지만, 실질취득비용이 보증금 부근에 머무른다는 판단은 같습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,684,000원 |
| 1. 임차인 김소연 · 우선변제 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 가압류 | 2,071,000,000원 | 7,316,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가 206,000,000원에서 집행비용 3,684,000원을 먼저 공제하고, 김소연에게 195,000,000원을 배당하면 7,316,000원이 남습니다. 이 잔액은 주택도시보증공사의 가압류채권에 배당되는 것으로 추정돼 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다.
주택도시보증공사의 가압류 청구금액과 경매신청 청구금액은 동일 기관의 채권으로, 실제 채권관계에 따라 중복될 가능성이 있으므로 독립 채권으로 단순 합산해 확정 채무라고 판단하면 안 됩니다. 위 배당표는 제공된 추정배당을 재현한 것으로, 조세채권의 우선순위·당해세·최우선변제·실제 집행비용 및 확약서 효력을 확정 반영한 법원 배당표가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천 미추홀구 숭의동 숭의역 북동측 인근으로, 주변에는 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다. 북측과 남측에 도로가 소재합니다.
- 건물. 2016.08.18 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물의 2층 오피스텔입니다. 난방·급배수·위생·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역에 해당합니다. 토지거래계약허가구역 관련 지정 내역도 있으므로 실제 입찰 시점의 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았고, 위반건축물 표시는 없습니다. 임대관계의 세부 내용은 추가 확인이 필요합니다.
- 환금성. 거래 집계상 스타뷰2차(스타뷰)는 6세대 규모이며, 전체 거래 12건의 가격 범위는 156,000,000원에서 250,000,000원입니다. 개별 층과 거래 시점에 따른 편차가 크고 거래 표본이 제한적입니다. 대규모 아파트처럼 안정적인 평균 가격을 전제하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김소연 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 실제로 무엇을 포기하거나 면제하는지 확인해야 합니다. 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기, 미배당 보증금의 처리 및 매수인에 대한 추가 청구 여부를 구분해야 합니다.
- 신은주 점유·보증금 확인. 전입일 2025.03.06 이외에 보증금·확정일자·점유 및 배당요구 상황을 확인해야 합니다. 김소연 관련 확약을 신은주의 권리 해소 근거로 사용해서는 안 됩니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 신건 최저가 206,000,000원은 최근 평균 195,000,000원보다 11,000,000원 높습니다. 전체 평균이나 최고 거래가격만으로 가격 메리트를 인정하지 않아야 합니다.
- 유찰 시 실질취득 계산. 미배당 보증금 인수책임이 남는다면 1회 유찰 실질취득 198,107,200원, 2회 유찰 실질취득 197,645,760원이라는 시나리오를 먼저 검토해야 합니다. 최저매각가의 하락만으로 싸졌다고 판단하면 안 됩니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 안산세무서의 국가 압류와 수원시 압류가 존재합니다. 조세채권의 우선순위와 실제 배당에 미치는 영향, 매수인에게 남을 수 있는 부담을 원본으로 검토해야 합니다.
- 층별 거래가 검토. 본건은 2층입니다. 13층과 14층 거래를 그대로 적용하지 말고, 2층 유사 면적 거래와 내부 상태를 함께 비교해야 합니다.
- 관리비·명도·점유 확인. 관리비 체납 중 매수인에게 부담될 수 있는 금액과 실제 점유자, 인도 및 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 자료, 확약서 원본 및 실제 매각조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약서는 확인, 신건 가격은 보류”
이 물건은 선순위 임차인 김소연의 195,000,000원 보증금과 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 분석의 중심입니다. 신건에서는 임차보증금이 전액 배당되는 것으로 계산되지만, 유찰되면 미배당 보증금 인수 여부가 중요해집니다. 확약이 실질적인 인수책임까지 해소하는지는 원문으로 확인해야 합니다.
여기에 신은주라는 별도 임차인이 존재하고, 보증금·확정일자·점유관계가 완전히 확인되지 않았습니다. 한 임차인의 말소동의 확약서로 다른 임차인의 권리까지 소멸한다고 볼 수 없습니다.
가격 또한 신중해야 합니다. 감정가이자 신건 최저가인 206,000,000원은 최근 12개월 평균 195,000,000원의 105.6%입니다. 최근 거래 추세는 +4.5%이지만, 본건 2층과 고층 거래의 차이, 6세대 규모의 제한적인 거래 표본까지 고려하면 현재 가격에 뚜렷한 할인 매력이 있다고 보기 어렵습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 신건 예상 인수액이 0원이고 말소동의 확약서가 제출된 점은 긍정적이지만, 그 효력의 적용범위와 신은주의 권리 상태가 완전히 확인되지 않았습니다. 더욱이 현재 최저가는 최근 시세 이상입니다. 확약서의 실질적 효력 확인과 별도 임차인 조사 완료가 우선이며, 현재 신건 가격에서 적극 입찰할 근거는 부족합니다.
