인천지방법원 2026타경504020. 인천광역시 검단구 당하동 비잔티움 101동 3층 301호, 전용면적 45.42㎡의 다세대형 공동주택입니다. 소유자 김산 씨는 2022년 4월 26일 거래가 155,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인 민소연 씨의 보증금 155,000,000원에 관한 주택임차권등기가 2024년 4월 26일 접수됐고, 2026년 5월 20일 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

임차인의 전입일은 2022년 3월 23일, 확정일자는 2022년 2월 21일입니다. 분석 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인으로 분류됩니다. 따라서 확약서가 없다면 보증금의 미배당 부분이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점은 중요한 위험 완화 요소입니다. 이 확약이 해당 임차인의 권리에 적용되는 범위와 조건을 확인하는 것이 입찰 판단의 첫 번째 과제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 말소동의 확약서

등기 흐름에서 가장 중요한 부분은 2024년 4월 26일의 주택임차권등기와 2026년 5월 20일의 강제경매개시결정입니다. 임차권등기가 경매개시결정보다 앞서 있고, 임차인에게 대항력 및 우선변제권이 있는 것으로 분류되어 있으므로, 확약서가 없을 때에는 보증금 미배당분의 인수 위험을 검토해야 합니다.

② 가격 판단 — 시세 대비 메리트는 유보

현재 최저매각가는 157,000,000원입니다. 확인되는 과거 거래는 이 물건의 소유권이 2022년 4월 26일 김산 씨에게 이전될 때 기록된 155,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 과거 거래가보다 2,000,000원 높지만, 과거의 개별 거래가격만으로 현재 시장가격을 판단할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)

최저가 157,000,000원에서 집행비용 2,998,000원을 먼저 반영하면 임차인 배당액은 154,002,000원으로 추정되며, 보증금 대비 명목상 부족액은 998,000원입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차인에게 유효하게 적용되는 경우 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 감정평가서상 인천광역시 서구 당하동 소재 백석초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 유사 유형의 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철역인 완정역이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조의 5층 건물이며, 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 갖춰진 것으로 기재돼 있습니다. 남서측으로 폭 약 20m의 공도와 접합니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역 및 당하지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역, 상대·절대보호구역, 성장관리권역 등의 기재가 있으며, 외국인 등의 주택 용도 취득에 한한 토지거래허가구역 지정기간도 기재돼 있으므로 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가 자료상 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 본건은 아파트가 아닌 도시형생활주택·단지형다세대입니다. 최근 동일 유형의 거래가격과 거래량을 직접 비교할 수 있는 자료가 없어 환금성을 높게 단정하기 어렵습니다. 인근 유사 다세대와의 가격·거래 사례를 별도로 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 민소연 씨의 주택임차권과 대항력에 실제로 적용되는지, 말소 조건과 이행 절차가 무엇인지 원본으로 확인하세요.
• 임차권등기 말소 확인. 임차권등기 말소가 필요한 경우 그 조건과 이행 시점을 확인하고, 매수인이 추가로 부담할 의무가 남는지 살펴보세요.
• 명목상 부족액 구분. 현재 회차의 예상 명목 부족액은 998,000원입니다. 이는 확약 적용 시 처리되는 실질 인수액 0원과 구분해 판단해야 합니다.
• 유찰 시 실질취득 계산. 확약이 적용되지 않고 낙찰가가 임차보증금 155,000,000원보다 낮아지는 경우, 매수인 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 수렴할 수 있습니다. 낮은 최저가만을 기준으로 입찰가를 정하지 마세요.
• 점유·인도 확인. 임차권등기 사실만으로 현재의 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 단정할 수 없습니다. 현장 점유자, 열쇠 인도, 이사 협의 및 명도 절차를 확인하세요.
• 시세·환금성 검증. 본건의 2022년 취득가 155,000,000원은 과거 개별 거래가입니다. 현재 시세로 간주하지 말고, 인근 유사 다세대의 최근 거래와 매물 수준을 대조하세요.
• 관리비·세금·부대비용. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 및 취득 관련 비용은 실제 부담액을 확인해야 합니다. 예상배당표의 집행비용은 추정치입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류와 말소동의 확약서의 내용을 서로 대조하세요.

맺으며 — “확약서 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음”

이 사건은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인의 보증금 155,000,000원이 핵심입니다. 최저가 157,000,000원에서 집행비용을 반영하면 명목상 부족액 998,000원이 생기지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실을 반영해 해당 임차인의 실질 인수액은 분석 기준상 0원으로 처리합니다.

다만 확약서의 적용 범위와 실제 말소 조건을 확인하기 전까지 권리 위험이 완전히 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다. 또한 현재 시세와 직접 비교할 수 있는 거래 수치가 없어 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거도 부족합니다. 권리 위험은 확약서로 검증하고, 가격은 실질취득액과 현재 시세를 비교해 결정해야 합니다. 이 물건의 입찰 판단은 확약서 원본 확인과 시장가격 검증을 모두 마친 뒤 내리는 것이 합리적입니다.