인천지방법원 2026타경504025. 인천 부평구 부평동의 더홈 12층 1203호, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 감정가는 240,000,000원, 최저매각가 역시 240,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 경매신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 225,000,000원입니다.
겉으로 보면 등기상 근저당권이 이미 말소되어 있고 후순위 압류·가압류도 매각으로 소멸하는 단순한 물건처럼 보입니다. 그러나 중요한 것은 등기보다 먼저 성립한 임차인의 대항력입니다. 임차인 신수진은 2021.09.30 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 농협은행 가압류는 2023.09.27 접수됐습니다. 따라서 이 임차인은 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖추고 있습니다.
이 사건의 특수성은 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서입니다. 확약이 해당 임차권의 매수인 인수 문제를 해소하는 범위에서 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원으로 판단할 수 있습니다. 반대로 확약의 효력이 확인되지 않는다면 유찰로 배당재원이 감소할 때 미배당 보증금을 낙찰자가 부담할 위험이 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504025 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 150-1 더홈 12층 1203호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 장제로109번길 29-2 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 전유부분 | 제12층 제1203호 · 71.18㎡ |
| 건물규모 | 철근콘크리트조 14층 건물 중 12층 |
| 사용승인일 | 2018.02.08 |
| 소유자 | 김명한 |
| 감정가 | 240,000,000원 |
| 최저매각가 | 240,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 등기부 발급일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
말소기준 이후의 국민건강보험공단 압류, 삼성카드 가압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 신수진의 전입·점유는 말소기준보다 앞서므로 임차권등기일이 후순위라는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지지는 않습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 225,000,000원의 처리
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
|
신수진 제12층 제1203호 71.18㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.09.30 점유개시 2021.09.30 확정 2021.09.02 배당요구 2024.01.30 |
225,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 확약 확인 |
확인되는 실제 임차인은 신수진 1명입니다. 을구 3-2번은 2024.05.01 접수된 기존 3번 임차권의 경정등기로, 별도 임차인을 확인하는 등기가 아닙니다. 경정 내용에는 임대차계약일 2021.07.27·2023.08.05와 확정일자 2021.09.02·2023.08.07이 기재되어 있습니다.
확약이 유효하게 적용되는 경우: 신수진에 관한 실질 인수액 0원. 낙찰자의 실질취득금액은 낙찰가 기준으로 계산합니다.
확약을 적용할 수 없는 경우: 배당받지 못한 선순위 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 보증금보다 낮은 가격에 낙찰될수록 미배당액이 증가하므로 실질취득금액은 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다.
확약은 해당 임차권에 관한 것입니다. 다른 미확인 점유자나 별개의 임차권까지 일괄적으로 해소하는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
신건 최저가에 낙찰된다는 가정에서 집행비용을 공제하고, 임차인 신수진에게 보증금 225,000,000원을 전액 배당하는 계산입니다. 이후 남은 재원이 농협은행 가압류에 배당되며 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,160,000원 |
| 1. 임차인 신수진 보증금 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 | 14,806,501원 | 10,840,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 | 13,922,195원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정액입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위 및 배당액은 변경될 수 있습니다. 주택도시보증공사의 청구금액과 신수진의 임차보증금은 각각의 법률상 청구·배당 항목으로 표시한 것으로, 이를 서로 독립된 실제 임차인의 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 보증금이 낙찰가보다 커지는 순간
이 사건은 가격이 떨어진다고 해서 무조건 매수인에게 유리해지는 유형이 아닙니다. 낙찰가가 보증금 225,000,000원보다 낮아지면 선순위 임차인의 미배당 문제가 발생합니다. 다만 제출된 말소동의 확약서가 인수 문제를 실제로 해소하는 경우에는 그 임차권의 실질 인수를 0원으로 판단할 수 있습니다.
| 매각 회차 | 최저가 | 일반규칙상 인수 | 확약 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 240,000,000원 | 0원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 192,000,000원 | 36,488,000원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 153,600,000원 | 74,350,400원 | 실질 인수 0원 |
일반규칙상 인수액은 선순위 임차인이 미배당 보증금을 매수인에게 청구할 수 있다고 가정한 계산값입니다. 확약 적용 시의 0원은 말소동의 확약이 해당 임차권의 인수 위험을 모두 해소한다는 조건부 판단입니다.
⑤ 시세·가격 판단 — 확인 전까지 보류
이 오피스텔은 현재 확인된 동일 건물 실거래 비교가격이 없어 감정가 240,000,000원이 실제 시장에서 적정한 수준인지 판단하기 어렵습니다.
감정가와 최저매각가가 같다는 사실은 가격이 적정하거나 저렴하다는 근거가 아닙니다. 신건 매각가격을 평가하려면 더홈의 유사 면적·층별 최근 매매거래, 주변 오피스텔의 거래가격 및 실제 매도 가능가격을 확인해야 합니다.
신건: 실질취득금액 240,000,000원으로 평가하되, 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않았습니다.
유찰 후·확약 적용: 실질 인수액 0원을 전제로 낙찰가와 최근 거래가격을 비교해야 합니다.
유찰 후·확약 미적용: 낙찰가에 선순위 보증금 미배당액을 합산한 실질취득금액을 시세와 비교해야 합니다.
특히 오피스텔은 주거용으로 점유되어 있더라도 공부상 용도는 업무시설이므로 동일 지역 아파트 시세를 직접 대입하는 방식으로 투자성을 평가해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부흥초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 업무용 건물 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.02.08 사용승인된 철근콘크리트조 14층 건물입니다. 외벽은 석재 및 페인트 등으로 마감되어 있으며 새시 창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 부평동 150-1, 150-9, 150-54의 3필지를 업무시설 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용하고 있습니다.
- 도로. 북서측·북동측·남동측으로 지적도상 도로에 접해 있습니다.
- 지역지구. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 일부 필지는 시가지경관지구와 가로구역별 최고높이 제한도 적용됩니다.
- 건축물 위반사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 오피스텔 특성상 임대수요와 실제 매매수요를 구분해 확인해야 합니다. 현재 가격 적정성과 매도 소요기간을 단정하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 서명·제출 주체, 말소동의 대상, 조건, 임차권등기 말소 절차와 대항력에 따른 잔여보증금 청구 해소 범위를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 인수 문구. 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 표시되어 있으므로 확약서와 명세서의 내용을 함께 대조해야 합니다.
- 임차인 보증금. 신수진의 보증금 225,000,000원, 전입일 2021.09.30, 확정일자 2021.09.02 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 임차권 경정등기. 을구 3-2번에서 계약일과 확정일자가 추가·경정된 내용이 보증금 반환관계와 대항력 유지에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 청구관계. 경매신청채권자 주택도시보증공사의 225,000,000원 청구와 신수진의 임차보증금 간 대위·승계 및 배당관계를 확인해야 합니다. 동일 보증금에 관한 권리를 별개의 실제 임차인 보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 현재 점유자. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유자가 누구인지 별도 확인해야 합니다. 확인되지 않은 점유자의 대항력을 임의로 확정할 수 없습니다.
- 실거래 시세. 더홈의 최근 동일·유사 면적 거래 및 주변 업무시설 거래가격을 확인한 뒤 낙찰가 상한을 결정해야 합니다.
- 관리비·명도. 미납 공용관리비, 실제 점유상태, 인도 가능성 및 명도비용을 조사해야 합니다.
- 배당 및 추가 비용. 집행비용 추정치 외에 당해세, 우선변제 관계 및 취득 관련 부대비용을 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 법원 사건 진행상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금보다 싼 낙찰가”의 함정을 확약서가 해결하는가
이 물건은 선순위 임차인이 분명히 존재하는 오피스텔입니다. 신수진의 전입·점유는 말소기준권리보다 앞서며 보증금은 225,000,000원입니다. 따라서 임차인 관련 위험을 무시하고 단순한 후순위 권리 소멸형 물건으로 분류해서는 안 됩니다.
다행히 신건 예상배당에서는 보증금 전액이 배당되어 인수액이 0원이고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서도 제출되어 있습니다. 이 확약이 해당 임차인의 잔여보증금 인수 문제까지 유효하게 해소한다면 실질 인수 위험은 0원으로 판단할 수 있습니다.
그러나 확약의 효력이 불명확하면 이야기가 달라집니다. 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 실질취득금액이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않기 때문입니다. 또한 실거래 비교가격이 확인되지 않아 신건이나 유찰 후 가격이 시장보다 저렴하다고 평가할 근거도 부족합니다.
