인천지방법원 2026타경504032. 인천 부평구 청천동 효마을 108동 301호, 지하 1층·지상 4층 건물의 3층에 있는 다세대주택입니다. 감정가는 112,000,000원이고, 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일합니다. 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 130,000,000원입니다. 소유자는 우신자로, 2019년 강제경매 매각을 통해 소유권을 취득한 이력이 있습니다.

겉으로 보이는 등기 구조에는 현재 존속하는 근저당권이 없습니다. 과거 여러 금융기관의 근저당권·가압류·경매개시결정은 말소되었고, 현재 경매를 일으킨 권리는 2026년 5월의 강제경매개시결정입니다. 하지만 이보다 앞서 2024년에 등기된 주택임차권이 존재합니다. 임차인의 전입과 확정일자는 그보다 더 이릅니다. 따라서 은행 근저당이 없다는 사실만으로 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 경매보다 앞선다

이 사건에서 말소기준으로 제시된 권리는 2026.05.20 강제경매개시결정입니다. 현재 존속하는 주택임차권등기는 2024.11.20 접수되었고, 임차인의 주민등록·점유개시일은 2022.11.14입니다. 확정일자는 2022.10.13으로 확인됩니다. 따라서 이 임차권은 경매개시결정보다 앞선 권리이며, 임차인의 대항력 및 우선변제권을 고려한 별도 인수 판단이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차인은 전입과 확정일자를 모두 갖추었고, 주택임차권등기도 경매개시 이전에 이루어졌습니다. 보증금 130,000,000원은 현재 최저매각가 112,000,000원보다 큽니다. 이처럼 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 큰 경우, 낙찰가만 비교해서 저렴한 물건이라고 판단할 수 없습니다.

③ 가격과 실질취득 — 최저가가 총취득가가 아니다

이번 사건의 핵심은 낙찰금액이 내려가더라도 미배당 보증금이 함께 증가한다는 점입니다. 신건에서 112,000,000원에 낙찰받는다고 가정하면, 집행비용 추정액 2,368,000원을 제외한 109,632,000원이 임차인에게 배당됩니다. 보증금 부족분 20,368,000원이 매수인에게 인수될 경우, 실질취득액은 132,368,000원입니다.

각 시나리오의 매수인 인수 추정액을 낙찰가에 합산한 금액입니다. 집행비용 추정 변화로 총액에 소폭 차이가 있으나 실질취득액은 모두 보증금 130,000,000원 부근에서 유지됩니다. 확약서 효력 확인 전의 대항력 유지 가정이며, 취득 관련 세금·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

인근 동일 유형의 최근 실거래 비교가격은 확정할 수 없으므로, 실질취득액이 시장가격보다 낮다는 결론도 내릴 수 없습니다. 감정가 112,000,000원은 입찰 기준가격이지 현재 시세를 보증하는 금액은 아닙니다. 이 사건에서는 확약의 효력 확인과 실제 시세 검증이 가격 판단의 전제입니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.1%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 배당액은 변동될 수 있습니다. 주택도시보증공사의 130,000,000원은 신청채권 청구금액이며, 임차인 이라온 외에 별도의 실제 임차인이나 추가 임차보증금으로 합산하지 않았습니다. 보증기관의 권리승계 관계 및 확약 효력은 원문 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 청천동 청천초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·공장·공원이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 여러 노선의 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 구조로 사용승인일은 2000.02.26입니다. 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 마감입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접하고, 토지는 인접 도로와 대체로 평탄한 세장형입니다.
• 용도지역. 준공업지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 토지거래허가 관련. 감정요항표에는 외국인 등 주택용도 취득을 대상으로 2025.08.26부터 2026.08.25까지의 허가구역 지정 이력이 기재되어 있습니다. 매각 시점 적용 여부와 취득자별 요건은 별도 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 내부 수선 상태 및 실제 관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주위에 공장과 다세대주택이 혼재하는 입지입니다. 최근 거래가격과 거래량을 확인하지 못한 상태이므로 감정가만을 근거로 환금성이 좋거나 가격이 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인이 최우선. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 무엇을 포기하고, 어떤 조건에서 임차권등기를 말소하는지 확인해야 합니다. 특히 임차인의 대항력 및 미배당 보증금에 관한 매수인 청구권까지 해소되는지 확인해야 합니다.
• 선순위 임차권 인수 여부. 을구 13번 임차권등기와 배당요구 내역을 대조하고, 실제 배당 부족분이 매수인에게 남는지 법원 매각물건명세서와 관련 확약서로 최종 확인해야 합니다.
• 보증기관 권리승계 관계. 신청채권자인 주택도시보증공사와 임차인 이라온 사이의 대위변제·채권양도·권리승계 관계를 확인해야 합니다. 보증금 130,000,000원을 중복 계산하거나 실제 임차인을 2명으로 취급해서는 안 됩니다.
• 실질취득액 기준 입찰가 검토. 확약 효력 미확인 상태에서는 신건 132,368,000원, 1회 유찰 132,012,800원, 2회 유찰 131,690,240원의 실질취득 추정액을 기준으로 자금 계획을 검토해야 합니다.
• 실거래 시세 확인. 동일 건물과 인근 다세대주택의 최근 실거래가격을 확인하고, 층·면적·건물연식·도로접면·내부상태를 비교해야 합니다. 단순히 112,000,000원이라는 감정가만으로 가격 경쟁력을 인정할 수 없습니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자, 임차인의 퇴거 여부, 점유 승계 및 인도 가능성을 확인해야 합니다. 임차권등기 사실만으로 현재 공실이라고 단정해서는 안 됩니다.
• 관리비 및 공과금. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 납부 주체, 별도 인수 가능 비용을 확인해야 합니다.
• 입찰 당일 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역, 확약서 원문 및 매각기일 변경 여부를 법원 자료와 대조해야 합니다.

맺으며 — “1.12억 낙찰이 1.12억 취득은 아니다”

이 사건의 가격을 판단할 때 감정가 112,000,000원부터 보는 것은 순서가 아닙니다. 먼저 봐야 할 것은 130,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 현 배당 추정대로라면 신건 낙찰 시 미배당 보증금은 20,368,000원이고, 대항력이 유지되는 경우 실질취득액은 132,368,000원에 이릅니다. 유찰로 낙찰가가 낮아지더라도 보증금 인수액이 늘어나 총취득액은 약 1.3억 원대로 유지됩니다.

다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 이 물건의 결론을 바꿀 수 있는 중요한 사실입니다. 확약서 원문으로 임차권등기 말소와 대항력 포기가 실효적으로 확인된다면 해당 임차인의 보증금 인수 위험이 해소될 수 있습니다. 반면 말소동의만으로 대항력 및 부족분 청구가 해소되는지 확인되지 않는다면 인수 위험을 없다고 볼 수 없습니다.

또한 확인된 최근 실거래 비교가격이 없으므로, 인수 문제가 해소되더라도 즉시 가격 메리트가 생긴다고 판단할 수 없습니다. 준공업지역의 다세대주택이라는 특성과 실제 환금성까지 점검해야 합니다. 결론은 ‘선순위 임차권·확약 효력 확인 전 입찰 보류, 시세 검증 필수’입니다. 권리 문제의 해소 여부를 먼저 확정한 뒤, 그 결과에 맞춰 가격을 다시 판단해야 합니다.