수원지방법원 2025타경43171. 경기도 안성시 일죽면 당촌리 105-4에 있는 종교집회장과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 제2종근린생활시설(종교집회장)로 이용 중이며, 소유자는 안성안디옥교회입니다.

사건을 만든 담보권은 2022년 9월 2일 설정된 율면농업협동조합의 채권최고액 780,000,000원 근저당권입니다. 그보다 뒤에 설정된 김덕기의 근저당권 80,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이보다 앞선 2009년부터 점유 신고가 있는 제이앤에이 주식회사가 문제입니다.

이 임차인은 2022년 말소기준권리보다 먼저 전입한 것으로 조사됐고, 대항력이 있는 임차인으로 분류돼 있습니다. 우선변제권이 확인되지 않아 배당표상 보증금 50,000,000원은 배당되지 않으며, 전액 매수인 인수로 계산됩니다. 이 건의 핵심은 단순 낙찰가가 아니라 보증금 인수까지 반영한 전체 취득부담입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 인수

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

제이앤에이 주식회사는 보증기관의 대위변제·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 배당요구 여부 및 확정일자는 확인되지 않았으며, 배당 시뮬레이션에서는 우선변제권이 없는 선순위 임차인으로 처리했습니다.

임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하는 것으로 계산되므로, 매수인은 낙찰대금 외에 보증금 반환채무를 부담할 수 있습니다. 특히 건물이 종교집회장으로 사용 중이고 임차인의 정확한 점유 부분도 확인되지 않아, 임대차 종료·점유 이전·명도 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

③ 실질취득금액 — 낙찰가에 5,000만원을 더해야 한다

대항력 있는 임차인의 보증금이 배당되지 않는 구조에서는 낙찰가만으로 취득비용을 판단해서는 안 됩니다. 본건은 보증금 50,000,000원이 모든 제시 회차에서 매수인 인수액으로 유지됩니다.

실질취득금액 = 회차별 낙찰가 가정 + 인수보증금 50,000,000원. 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용, 수리비 및 기타 부대비용은 별도입니다.

본건은 임차보증금 50,000,000원이 현재 최저매각가보다 작은 구조입니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 실질취득금액도 내려가지만, 인수보증금 50,000,000원은 별도로 남습니다. 어느 회차에서든 시장가치와 비교할 때는 낙찰가가 아니라 실질취득금액을 기준으로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 981,602,180원 가정)

채권최고액을 기준으로 작성된 예상배당 시뮬레이션입니다. 근저당권 채권액은 실제 확정채권액과 다를 수 있으며, 2026.01.27 율면농업협동조합 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 사실도 실제 배당권자 확인 시 반영해야 합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 임차보증금 50,000,000원은 매각대금 배당 항목이 아닌 매수인 별도 인수액입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당액과 취득부담

신건에서는 근저당 채권최고액 합계 860,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 1회 유찰하면 미배당액이 84,971,073원, 2회 유찰하면 240,456,859원으로 증가합니다. 하지만 후순위 근저당권의 미배당 잔액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

반대로 대항력 임차인 보증금은 신건·1회 유찰·2회 유찰 모두 50,000,000원 인수로 계산됩니다. 따라서 유찰로 최저가가 떨어지더라도 인수 위험이 해소됐다고 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 매각물건명세서 핵심 — 농취증·일부 멸실·접도구역

• 일괄매각. 건물과 토지를 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다. 일부만 선택하여 취득하는 구조가 아닙니다.
• 건물 일부 멸실. 기호 1 건물은 공부상 면적이 372.09㎡이지만, 현황 일부 멸실로 실제 면적은 336.54㎡입니다. 공부상 면적을 그대로 사용 가능한 면적으로 보아서는 안 됩니다.
• 접도구역 저촉. 기호 2·4 토지의 남측 일부가 접도구역에 저촉됩니다. 향후 건축·증축·개발 가능성과 토지 활용에 제약이 발생할 수 있습니다.
• 농지취득자격증명. 기호 3·4 농지는 증명서 제출이 요구됩니다. 미제출 시 보증금 미반환 위험이 있으므로 매수 가능 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 지목과 현황 불일치. 기호 4 토지는 공부상 지목이 '답'이지만 현재 '잡종지' 상태입니다. 현황이 달라졌다는 사실만으로 농지 관련 의무가 사라지는 것은 아닙니다.
• 평가 포함 시설. 토지와 건물에 부합하는 수목·석축·바닥포장 및 일반적인 급배수설비는 토지·건물에 포함해 평가됐습니다.

⑦ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안성시 일죽면 당촌리 소재 일죽면행정복지센터 북동측 직선거리 약 3km 지점입니다. 주변에는 농경지·야산·일부 창고·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 38번 국도변에 위치하여 차량 접근이 용이합니다. 근거리에 버스정류장이 있으며, 일죽IC는 차량으로 약 7분 거리에 있습니다.
• 건물 용도. 현재 제2종근린생활시설인 종교집회장으로 이용 중입니다. 일반 주거용 건물이 아니므로 수요층과 활용 방식이 다릅니다.
• 토지 형태. 토지 현황자료상 990.0㎡, 지목 종교용지, 평지·사다리형·중로한면입니다. 공시지가는 138,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(일죽24, 혼합형)에 해당합니다. 자연보전권역 및 배출시설설치제한지역 등의 규제도 적용됩니다.
• 개발 제한. 접도구역 저촉, 가축사육제한구역, 농지 관련 취득조건을 함께 검토해야 합니다. 용도변경과 건축행위의 허용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 관련. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 기재돼 있으며, 외국인·외국법인·단체 등이 주택을 취득하는 경우에 관한 제한으로 표시돼 있습니다. 실제 매수 주체와 취득 목적에 대한 적용 여부는 확인이 필요합니다.
• 환금성. 종교집회장과 토지를 일괄매각하는 특수 용도 물건입니다. 일반 아파트처럼 동종 실거래와 단순 비교하기 어렵고, 매수자의 사용 목적과 용도변경 가능성에 따라 수요가 달라질 수 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 농취증 발급 가능성부터 확인. 기호 3·4 토지에 대해 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출할 수 있는지 확인해야 합니다. 미제출로 인한 보증금 미반환은 이 사건의 핵심 위험입니다.
• 임차인 대항력 재확인. 제이앤에이 주식회사의 2009.02.06 전입 및 실제 점유·임대차 성립관계, 해당 용도에 적용되는 대항요건을 확인해야 합니다.
• 인수보증금 확보. 제시된 분석에서는 임차보증금 50,000,000원을 전액 인수합니다. 입찰자금은 낙찰가만이 아니라 실질취득금액을 기준으로 계획해야 합니다.
• 임대차 종료·명도 협의. 종교집회장으로 사용 중인 만큼 임차인의 실제 점유 부분과 명도 일정, 보증금 반환 시점 및 절차를 확인해야 합니다.
• 건물 현황 확인. 공부상 372.09㎡와 현황 336.54㎡의 차이를 현장에서 확인하고, 제시외 건물의 상태도 함께 검토해야 합니다.
• 접도구역·토지이용규제 확인. 기호 2·4 토지의 접도구역 저촉과 계획관리지역·성장관리계획구역에 따른 이용 제한을 확인해야 합니다.
• 지목 불일치 확인. 기호 4 토지는 공부상 답이지만 현황은 잡종지입니다. 농지전용 및 향후 이용 가능성에 관한 행정적 판단이 필요합니다.
• 실제 담보채권 확인. 율면농업협동조합의 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 실제 채권액·채권자·배당관계를 최신 서류와 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 신건 실질취득금액 1,031,602,180원과 유찰 시 실질취득금액을 검토하되, 실제 시장가치 확인 없이 저가매수라고 판단하지 않아야 합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 최신 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서 및 특별매각조건을 직접 확인해야 합니다.

⑨ 종합 판단 — 권리보다 취득조건이 더 까다롭다

이 물건은 단순히 감정가보다 얼마나 낮게 낙찰받느냐의 문제가 아닙니다. 선순위 임차인 보증금과 농지취득자격증명, 건물의 현황 및 토지 활용 제한을 모두 충족해야 실질적인 취득 가능성과 경제성을 평가할 수 있습니다.

맺으며 — “최저가가 곧 취득원가는 아니다”

안성 일죽면 당촌리 105-4의 종교집회장·토지 일괄매각 사건은 담보권의 말소 관계 자체보다 선순위 임차보증금과 특수 매각조건이 중요한 물건입니다.

신건 최저가는 981,602,180원이지만, 임차보증금 50,000,000원을 포함한 실질취득금액은 1,031,602,180원입니다. 1회·2회 유찰 시에도 인수보증금은 그대로 남습니다.

기호 3·4의 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 못하면 보증금을 반환받지 못할 수 있으며, 건물 일부 멸실과 접도구역 저촉도 향후 활용가치에 영향을 줍니다. 객관적인 실거래 시세가 확인되지 않는 상황이므로 현재 최저가나 유찰 후 가격을 곧바로 매력적인 가격이라고 평가하기 어렵습니다.

결론은 ‘담보권 말소 구조는 확인되지만, 임차인 인수·농취증·환금성 검증 전까지 입찰 보류’입니다. 매수인 인수액의 실제 존부와 농취증 발급 가능성을 먼저 확인하고, 그다음 실질취득금액을 해당 부동산의 검증된 시장가치와 비교하는 순서가 적절합니다.