인천지방법원 2026타경504095. 인천 계양구 귤현동 스마트타운 2동 401호, 다세대주택입니다. 이 물건은 단순히 후순위 근저당이나 가압류가 정리되는 경매와 다릅니다. 임차인 황혜경이 2022.06.22 전입하고, 2022.05.12 확정일자를 받은 사실이 확인됩니다. 이는 말소기준인 2024.06.19 가압류보다 앞서므로, 경매 매각만으로 임차인의 대항력을 가볍게 무시할 수 없는 구조입니다.
그러나 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에는 을구 순위 5번 주택임차권등기가 인수권리로 기재되어 있으면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 내용이 함께 명시되어 있습니다. 따라서 확약서의 내용과 효력이 해당 임차권에 적용되는 경우, 매수인이 미배당 보증금을 별도로 부담하지 않는 것으로 분석할 수 있습니다. 확약서 원본과 매각물건명세서의 정확한 조건을 확인하는 것이 입찰의 출발점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504095 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 귤현동 510-1 스마트타운 2동 4층 401호 도로명주소: 인천광역시 계양구 만봉길 70 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 4층 401호 |
| 임차권 범위 | 4층 401호 51.797㎡ 전부 |
| 사용승인일 | 2017.03.31 |
| 소유자 | 이신우 · 2022.07.13 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 271,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 등기 확인일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 확약서가 핵심
기존 고흥군수산업협동조합 근저당권(채권최고액 2,088,000,000원)은 2017.04.19 이미 말소되었고, 삼성생명보험주식회사 근저당권 (채권최고액 76,800,000원)도 2022.06.22 말소되었습니다. 두 근저당권은 이번 경매에서 새로 소멸하는 권리가 아니라 등기부상 이미 정리된 권리입니다.
말소기준 이후의 계양구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 선순위 대항력을 가진 임차인의 보증금 문제는 일반적인 후순위 권리 소멸과 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 250,000,000원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황혜경 | 4층 401호 51.797㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
2022.06.22 | 2022.05.12 | 250,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 말소동의 확약 |
| 실제 임차인 | 1명 · 황혜경 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.05.12 |
| 전입 / 점유개시 | 2022.06.22 |
| 확정일자 | 2022.05.12 |
| 임차보증금 | 250,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.10.24 · 을구 순위 5번 |
| 배당요구 | 확인 · 2024.10.24 |
| 대항력 | 있음 말소기준권리보다 앞선 전입 |
| 우선변제권 | 있음 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 보증기관 | 주택도시보증공사 · 강제경매 신청채권자 |
| 확약 | 말소동의 확약서 제출 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 · 확약 적용 전제 |
※ 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 황혜경 1명, 임차보증금은 250,000,000원입니다. 확약은 해당 임차권에 관한 것이므로 다른 임차인의 권리가 별도로 확인되는 경우에는 그 위험까지 해소하는 것으로 해석할 수 없습니다. 확약서의 법적 효력·적용 범위와 매수인 인수 여부는 원본 확인이 필요합니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득을 구분
이 물건은 신건으로 최저매각가가 감정가와 같습니다. 유찰 시 최저매각가는 내려가지만, 확약이 적용되는 경우와 적용되지 않는 경우의 인수 부담은 완전히 달라집니다. 따라서 단순히 최저가가 낮아진다는 사실만으로 저렴한 경매라고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 규칙상 인수 추정 | 확약 적용 후 인수 | 확약 적용 시 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 · 100% | 271,000,000원 | 0원 | 0원 | 271,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 216,800,000원 | 37,035,200원 | 0원 | 216,800,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 173,440,000원 | 79,788,160원 | 0원 | 173,440,000원 |
실질취득금액은 해당 최저매각가에 낙찰받고 말소동의 확약이 유효하게 적용되는 경우의 단순 취득원가입니다. 취득세·명도비 등은 제외합니다. 규칙상 인수 추정액은 확약을 적용하지 않은 배당 시나리오의 값입니다.
④ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,594,000원 |
| 1. 임차인 황혜경 보증금(우선변제) | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 8,360,118원 | 8,360,118원 |
| 3. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 8,045,882원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가 271,000,000원을 기준으로 집행비용 4,594,000원을 공제한 후, 임차인 황혜경 보증금 250,000,000원이 전액 배당되는 것으로 추정됩니다. 이어 주식회사케이비국민카드에 8,360,118원, 주택도시보증공사에 8,045,882원이 배당되며 소유자 잔여금은 0원입니다.
| 가정 매각대금 | 271,000,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 4,594,000원 |
| 임차보증금 배당 | 250,000,000원 |
| 그 밖의 채권 청구 합계 | 258,360,118원 |
| 그 밖의 채권 배당 합계 | 16,406,000원 |
| 미배당 채권 합계 | 241,954,118원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 현재 회차 매수인 인수 | 0원 |
배당금액은 제시된 추정 배당순서와 금액을 그대로 반영했습니다. 주택도시보증공사의 청구채권과 임차보증금의 대위·승계 관계, 실제 배당자격 및 귀속은 원본 확인이 필요합니다. 주택도시보증공사를 별도의 임차인으로 계산하지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
⑤ 가격 판단 — 최저가 271,000,000원의 의미
이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 271,000,000원입니다. 소유자 이신우의 2022년 소유권 취득 당시 등기 거래가액은 250,000,000원입니다. 하지만 과거 취득가격은 현재의 실거래 시세를 직접 증명하지 않습니다.
특히 다세대주택은 같은 건물 안에서도 층·면적·구조·채광·주차 여건과 내부 상태에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다. 현재 최저가가 주변 실거래 시세보다 낮은지 확인되기 전에는 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.
제시된 유찰 시나리오에서 최저가는 216,800,000원, 173,440,000원으로 낮아집니다. 하지만 이러한 가격 자체가 적정 시세보다 낮다는 의미는 아닙니다. 인근 유사 다세대주택의 실제 거래가격과 비교한 후 응찰 상한을 결정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 귤현동 소재 귤현초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 양호한 편으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물로 사용승인일은 2017.03.31입니다. 외벽은 석재 붙임 마감이며 새시 창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수시설과 난방설비, 승강기 및 주차시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 10미터, 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접지와 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역 및 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현 구획정리), 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 개별 규제의 적용 범위는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 감정평가 관련 내용상 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 실제 현황 및 건축물대장과의 대조는 별도로 필요합니다.
- 환금성. 다세대주택은 매매 시 유사 물건의 거래량과 가격 비교가 중요합니다. 주변 거래사례, 내부 수리 상태, 주차 여건 등을 확인해 적정 가격과 재매각 가능성을 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 정확한 내용과 효력, 해당 임차권의 말소 범위 및 매수인 인수의무 해소 여부를 확인하세요. 이 사건에서 가장 중요한 점검 사항입니다.
- 임차인 황혜경의 대항력. 전입 2022.06.22, 확정일자 2022.05.12, 보증금 250,000,000원, 임차권등기 2024.10.24의 관계를 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 확약을 적용하지 않은 추정상 1회 유찰 시 37,035,200원, 2회 유찰 시 79,788,160원의 보증금 인수 가능액이 계산됩니다. 확약의 효력이 확인되지 않으면 이 금액을 무시해서는 안 됩니다.
- 주택도시보증공사 청구관계. 신청채권액은 250,000,000원입니다. 임차보증금과 신청채권 사이의 대위·승계 관계, 실제 배당 귀속 및 말소동의 조건을 확인하세요.
- 추가 점유자 확인. 실제 임차인으로 확인된 사람은 황혜경 1명입니다. 현장 방문과 집행관 조사기록을 통해 현재 점유자와 별도의 점유·인도 문제가 있는지 확인하세요.
- 실거래 시세 검증. 인근 귤현동 다세대주택의 최근 실거래, 비슷한 전용면적·사용승인일·층수의 거래사례를 비교한 후 응찰 상한을 정하세요.
- 내부 상태. 누수·결로·난방·창호·주차시설 등 향후 수선비가 발생할 요소를 확인하세요.
- 관리비 및 공과금. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 비용과 체납 공과금 관련 사항을 확인하세요.
- 배당 우선순위. 계양구 압류와 관련된 조세채권, 당해세 및 최우선변제 가능성이 실제 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
- 매각기일 최종 확인. 2026.11.09 매각기일 전 사건의 정지·변경·취하 여부, 매각조건과 특별매각조건 등을 법원 공고에서 확인하세요.
맺으며 — “확약이 권리 부담을 바꾸지만, 가격까지 보장하지는 않는다”
인천 스마트타운 401호는 선순위 대항력 임차인이 존재한다는 점에서 주의 깊은 권리분석이 필요한 물건입니다. 임차인 황혜경의 보증금은 250,000,000원이며, 전입과 확정일자 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 원칙적으로 이러한 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 중요한 인수 위험이 될 수 있습니다.
다만 이 사건에는 중요한 차이가 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실입니다. 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용된다면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 현재 신건 예상배당에서도 임차보증금이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다.
그렇다고 최저매각가 271,000,000원이 저렴하다는 의미는 아닙니다. 다세대주택의 현재 시세를 별도로 검증해야 하며, 유찰가격 역시 확약의 적용 여부에 따라 실질취득금액이 달라질 수 있습니다.
결론은 조건부 검토입니다. 말소동의 확약서의 효력과 인수의무 해소가 확인된다면 권리 부담은 크게 완화됩니다. 그러나 선순위 임차인이라는 본래의 권리구조, 신청채권자와 임차보증금의 관계, 현재 실거래 시세에 대한 검증이 남아 있습니다. 권리는 확약서 확인 후 판단, 가격은 시세 검증 전까지 보류하는 것이 합리적입니다.
