인천지방법원 2026타경504100. 인천 서구 마전동 완정역 북측에 자리한 '인.스토리' 4층 401호 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층이며, 복층형 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가와 최저가는 모두 222,000,000원. 아직 유찰이 없는 신건입니다.

이 사건은 단순한 근저당 소멸형 경매가 아닙니다. 2024년 7월 24일 등기된 구하연의 주택임차권이 있고, 그 임차권의 전입신고는 2020년 6월 22일, 최초 확정일자는 2020년 7월 8일입니다. 이후인 2026년 5월 22일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 즉, 임차권의 대항력 관련 시점이 경매개시결정보다 앞서 있습니다.

다만 매각물건명세서에는 해당 임차권과 함께 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 명시돼 있습니다. 이는 중요한 위험 완화 요소입니다. 하지만 확약서가 구하연 임차권의 말소와 대항력 포기를 어떤 조건으로 보장하는지, 그리고 별도 전입자에게는 어떤 권리가 있는지까지 확인해야 비로소 실제 취득비용을 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권부터 봐야 한다

* 구하연 임차권에 관한 조건부 판단입니다. 확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 효력 및 적용 조건이 확인되는 경우에 한합니다. 확약이 적용되지 않을 경우에는 미배당 보증금 인수 위험이 발생할 수 있습니다. 이 판단은 김형근·안성현에게 적용되지 않습니다.

② 임차인·점유관계 — 확약 밖 위험이 남는다

확인된 인적 관계는 등기 임차권자 1명과 별도 전입 확인자 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 김형근·안성현은 전입 사실이 확인되지만 보증금·확정일자·임대차관계가 확인되지 않아 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다.

구하연의 임대차계약일자는 2020.07.08 및 2022.06.23, 확정일자도 각각 2020.07.08 및 2022.06.23로 기록돼 있습니다. 등기부에는 두 계약 시점의 보증금이 각각 219,000,000원으로 기재돼 있으나, 동일 임차권자의 계약 내역이므로 438,000,000원으로 중복 합산하지 않습니다. 임차권등기일자는 2024.07.24입니다.

특히 주택도시보증공사의 확약서는 구하연 임차권에 관한 사항입니다. 별도 전입자의 임대차보증금이나 대항력까지 포괄하여 소멸시키는 것으로 해석해서는 안 됩니다. 확약서 밖 인수 위험은 별도로 남습니다.

③ 낙찰가와 실질취득비용 — 최저가만 보면 안 된다

신건 최저매각가는 222,000,000원입니다. 확약의 법적 효과가 확인되고 다른 인수권리가 없다면 이 가격을 기준으로 취득비용을 판단할 수 있습니다. 그러나 구하연 임차권의 인수 위험이 해소되지 않는 경우, 특히 유찰되어 낙찰가가 보증금보다 낮아지면 낙찰가와 미배당 보증금을 함께 고려해야 합니다.

미배당액은 주택도시보증공사 청구채권을 기준으로 한 제시 시나리오입니다. 임차권 인수 확정액이나 매수인의 법적 채무액과 동일하다고 단정할 수 없습니다. 실제 배당순위·임차권 말소 여부·우선변제권·집행비용에 따라 달라집니다.

비교 가능한 오피스텔 실거래가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 222,000,000원이 최근 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 가격이 저렴하다는 결론이나 시세 대비 할인율은 제시하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 222,000,000원 가정)

제시된 배당 시나리오에서는 집행비용을 먼저 공제한 뒤 주택도시보증공사에 잔액을 배당합니다. 청구금액 219,000,000원에 대한 예상배당액은 218,092,000원이며, 908,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다.

집행비용 3,908,000원은 추정치입니다. 해당 배당은 신청채권자 청구금액을 중심으로 작성한 가정이며, 당해세·최우선변제·별도 임차인의 권리와 실제 배당순위가 모두 확정된 배당표는 아닙니다. 채권 미배당액은 자동으로 매수인 인수액이 되는 것이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 마전동 소재 완정역 북측 인근입니다. 주변은 동류형 업무시설, 공동주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위 여건은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 노선과 인천도시철도 2호선 완정역이 있어 대중교통 사정이 양호합니다.
• 건물. 2017.03.15 사용승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물입니다. 본건은 4층 401호이며, 복층형 오피스텔로 이용 중입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 등의 설비가 있습니다.
• 도로. 북동측 약 8m 포장도로에 접하고, 토지는 사다리형이며 인접 토지와 대체로 평탄합니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(검단2지구)이며, 상대보호구역·성장관리권역 등 토지이용 관련 지정사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 역세권 접근성은 긍정적이지만, 오피스텔은 주거용 아파트와 수요층 및 거래 특성이 다릅니다. 복층 구조와 개별 호실 상태를 고려한 동일 용도 실거래 검증이 필요합니다. 현재 가격 메리트나 매도 소요기간을 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 주택도시보증공사 확약서 원문. 구하연 임차권에 대한 대항력 포기, 임차권등기 말소동의 및 말소 조건이 구체적으로 어떻게 정해져 있는지 확인하세요. 단순 말소동의와 매수인에 대한 보증금 인수 청구 포기는 구분해야 합니다.
• 구하연 임차권 확인. 등기부의 보증금 219,000,000원, 전입일 2020.06.22, 확정일자 2020.07.08 및 2022.06.23, 임차권등기일 2024.07.24를 원본과 대조하세요.
• 김형근·안성현 점유관계. 각각 2026.05.04 및 2026.05.12 전입한 경위를 확인하고, 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 구하연과의 관계를 조사하세요.
• 실질 인수액 산정. 구하연 임차권의 확약 효력이 확인되더라도 별도 전입자들의 권리와 미배당 보증금이 확인되기 전에는 총 인수액 0원으로 예산을 확정하지 마세요.
• 유찰 시 취득비용. 1회 유찰 177,600,000원, 2회 유찰 142,080,000원이라는 낙찰가격만으로 수익성을 판단하지 마세요. 인수형인 경우 낙찰가와 인수금액을 함께 계산해야 합니다.
• 실거래·임대수요. 인.스토리 또는 비교 가능한 주변 복층형 오피스텔의 최근 매매 및 임대차 거래를 확인하세요. 감정가와 시장가격의 차이가 확인되기 전에는 가격상 이점을 전제하지 마세요.
• 명도·관리비·세금. 실제 점유자를 확인하고 명도비용과 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 우선배당 가능 항목을 점검하세요.
• 법원 원본 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류 및 확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약서가 있어도 모든 인수가 사라지는 것은 아니다”

이 사건의 가장 중요한 권리는 219,000,000원의 구하연 주택임차권입니다. 주택도시보증공사가 말소동의 확약서를 제출했다는 사실은 분명한 위험 완화 요소이며, 확약 조건이 충족되면 해당 임차권의 인수 부담이 해소될 수 있습니다. 그러나 확약의 법적 범위는 원문 확인이 필요합니다.

더 큰 문제는 김형근·안성현의 권리관계가 확정되지 않았다는 점입니다. 두 사람 모두 경매개시결정 전에 전입했지만, 보증금과 확정일자, 실제 임대차 및 점유관계가 확인되지 않았습니다. 이들의 위험은 구하연에 관한 확약서만으로 해소되지 않습니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 222,000,000원이 최근 시세보다 낮다는 근거는 없습니다. 유찰되어 최저가가 하락하더라도 선순위 임차보증금 인수 여부에 따라 실질취득비용이 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 이 물건은 권리관계 확정 이전에 가격만 보고 응찰할 대상이 아닙니다.

종합 판단은 D등급. 구하연 임차권의 말소동의 확약서는 긍정적이지만, 확약 조건 확인과 별도 전입자 2명의 미상 인수 위험이 남아 있고 실거래 기반 가격 검증도 부족합니다. 권리 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음입니다.