인천지방법원 2026타경504148. 인천 부평구 십정동 파크타운메트로 제7층 제101-704호입니다. 건물은 2017.08.14. 사용승인된 14층 철근콘크리트 건물이며, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 등기된 임차권은 해당 호실 78.57㎡ 전부를 대상으로 합니다. 현재 소유자는 권영만으로, 2020.12.17. 매매를 원인으로 2021.01.06. 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 227,000,000원입니다.

등기상 종전 하나은행 근저당권은 이미 말소되어 있으며, 현재 권리분석의 기준은 2022.09.26. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 국세 압류와 강제경매개시결정 등이 등기되어 있습니다. 하지만 가압류보다 먼저 대항력 요건을 갖춘 임차인이 존재하기 때문에, 단순히 가압류 이후 권리들이 매각으로 소멸한다는 설명만으로 매수인 부담까지 없어진다고 결론 낼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르다

과거 하나은행 근저당권의 채권최고액은 174,000,000원이었으나 2020.12.17. 해지·말소되었습니다. 따라서 현재 유효한 선순위 근저당권으로 취급하면 안 됩니다. 이후 2022.09.26. 주택도시보증공사의 가압류가 등장하며, 이를 말소기준권리로 봅니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 227,000,000원

을구 3번 임차권등기와 3-2번 경정등기는 동일 임차권에 관한 기재로 보며 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차보증금 (1)·(2)는 각각 227,000,000원으로 기재되어 있으나, 별도 보증금이 추가되었다는 근거가 없어 합산하지 않았습니다.

* 실질 인수 0원은 해당 임차권에 관한 대항력 포기·말소동의의 법적 효력이 유효하게 확보되는 경우에 한정합니다. 확약으로 해소되지 않는 권리나 실제 배당 후 잔존채무는 별도로 판단해야 합니다.

③ 가격과 실질취득 — 유찰되어도 자동으로 싸지지 않는다

현재 최저매각가격은 251,000,000원입니다. 등기상 임차보증금 227,000,000원보다 높은 금액이지만, 이것만으로 임차인이 전액 배당받는다는 뜻은 아닙니다. 실제 인수액은 배당순위, 임차인에게 지급되는 금액, 대항력 유지 여부와 확약의 효력에 따라 결정됩니다.

미배당 추정액은 전체 신고채권의 배당 부족분이며, 매수인이 인수할 임차보증금과 다른 개념입니다. 가압류와 경매신청에 동일 채권자의 채권이 기재되어 있으므로 실제 채권의 동일성 및 중복 여부도 확인해야 합니다.

특히 1회 유찰 시 200,800,000원, 2회 유찰 시 160,640,000원으로 낮아지면 낙찰가가 임차보증금 227,000,000원보다 작아집니다. 대항력 있는 임차인이 실제 배당을 받고도 미회수한 보증금을 매수인에게 청구할 수 있는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가합니다. 배당대금이 임차인에게 우선적으로 돌아가는 단순 가정에서는 실질취득금액이 보증금 약 227,000,000원 수준 아래로 쉽게 내려가지 않습니다. 다른 선순위 배당이나 집행비용이 존재하면 부담은 더 커질 수 있습니다.

반대로 유효한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 확인되면 이러한 보증금 인수 구조가 해당 임차권에 대해서는 해소됩니다. 이 차이가 본 경매의 가격 판단을 좌우합니다.

④ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)

추정 집행비용은 4,314,000원, 집행비용 공제 후 가압류에 배분된 것으로 계산된 금액은 246,686,000원입니다. 이 계산에서는 소유자 잔여금이 없으며, 채권 미배당액이 크게 발생합니다. 다만 미배당 채권의 존재 자체가 모두 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 매수인에게 중요한 것은 임차인의 배당 후 잔여 보증금과 대항력 포기·말소 확약의 효력입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 십정동, 백운역 북동측 인근입니다. 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 백운역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 판단되었습니다.
• 건물. 2017.08.14. 사용승인된 14층 철근콘크리트 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·기계식주차 설비 등이 있습니다.
• 현황. 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문되었으나 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 임대관계 역시 추가 확인이 필요합니다.
• 도로. 서측 및 북측으로 폭 약 10m·14m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 및 철도보호지구 관련 사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역의 기재된 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로, 현재 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태는 미확인입니다.
• 환금성. 백운역 인근 입지는 고려 요소이나, 동일 건물의 최근 거래가격과 거래량에 대한 검증이 이루어지지 않아 구체적인 환금성 평가는 보류합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 어떤 권리에 적용되는지, 임차인의 대항력 및 보증금 잔액에 대한 포기가 포함되는지 반드시 확인해야 합니다.
• 인수조건. 매각물건명세서에 명시된 을구 3번 임차권등기의 인수 문구와 말소동의 단서를 함께 확인하고, 매각조건상 매수인 인수 여부를 재검증해야 합니다.
• 임차권 경정. 2025.03.13. 경정등기에 따른 확정일자 2020.11.12.와 2025.01.22.의 적용 범위, 각 임대차계약과 보증금 관계를 확인해야 합니다.
• 배당요구 및 반환관계. 김수영의 배당요구 내역, 실제 보증금 반환 현황, 주택도시보증공사의 보증금 대위변제·채권승계 여부를 확인해야 합니다. 보증기관의 청구와 임차인의 원보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 가압류·경매신청채권. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 2,071,000,000원과 경매신청 청구액 227,000,000원이 동일 채권을 포함하는지 확인해야 합니다.
• 조세채권. 동안산세무서장 및 남동세무서장 압류에 따른 실제 체납액과 법정기일을 확인해야 합니다. 등기상 압류 말소와 조세채권의 배당순위는 별개입니다.
• 점유·명도. 현재 점유자와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 점유나 퇴거 완료를 단정할 수 없습니다.
• 관리비·내부 상태. 미납 관리비, 기계식주차 이용조건, 누수·설비 하자와 내부 수리비를 직접 확인해야 합니다.
• 실거래 비교. 동일 건물과 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격, 임대수요를 조사하여 입찰 상한을 산정해야 합니다.
• 최종 원본 확인. 2026.11.09. 매각기일 전에 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 변경된 매각조건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약서는 호재, 하지만 확인 전에는 인수 0원도 미확정”

인천 파크타운메트로 704호는 단순한 무임차 오피스텔 경매가 아닙니다. 실제 임차인 김수영 1명이 확인되며, 보증금은 227,000,000원입니다. 전입·점유가 말소기준권리보다 빠르고 임차권등기 및 확정일자 경정까지 존재하므로, 임차인 권리를 가볍게 취급해서는 안 됩니다.

다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 중요한 사실이 있습니다. 해당 확약이 임차권의 대항력 포기 및 말소를 유효하게 보장한다면 주된 인수 위험은 해소될 수 있습니다. 그러나 그 효력을 아직 확인하지 못한 상태에서 인수 0원으로 확정하는 것은 위험합니다.

게다가 주택도시보증공사의 대규모 가압류와 경매신청채권, 국세 압류가 얽혀 있어 실제 배당순위에 대한 검증이 필요합니다. 가격 측면에서도 실거래 비교가 이루어지지 않았으므로 신건 251,000,000원을 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

결론은 권리조건 확인 전 입찰 보류, 확약 효력 확인 후 가격 재평가입니다. 말소동의 확약서의 정확한 내용과 임차인의 보증금 반환관계를 확인해 실질 인수액을 먼저 확정하고, 그다음 시장가격과 비교하는 순서가 적절합니다.