* 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차인의 매수인 인수책임까지 유효하게 해소한다는 조건부 판단입니다. 말소동의와 대항력 포기는 법적으로 동일한 의미가 아닐 수 있으므로, 대항력 포기 여부와 확약의 효력 확인 전에는 확약 전 인수액을 보수적으로 고려해야 합니다. 김판규의 미확인 점유·보증금 문제는 별개입니다.

인천지방법원 2026타경504162. 인천 검단구 왕길동 타워팰리스6차 제3동 203호, 6층 건물 중 2층에 있는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 박연숙이며, 2020년 6월 12일 거래가 186,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 그런데 주목해야 할 사실은 소유자보다 앞서 대항요건을 갖춘 것으로 나타나는 임차인이 있다는 점입니다. 이단비는 2020년 5월 19일 전입했고, 확정일자는 2020년 5월 6일입니다. 말소기준으로 제시된 2022년 6월 10일 국세 압류보다 앞선 시점이므로 선순위 대항력 임차인으로 분석됩니다.

이 구조에서는 등기부의 후순위 권리가 매각으로 말소되는지보다 선순위 보증금의 미배당 잔액을 누가 부담하는지가 중요합니다. 특히 매각물건명세서에는 을구 1번 주택임차권등기가 인수권리로 기재되면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 병기되어 있습니다. 따라서 본건은 일반적인 권리소멸형 오피스텔이 아니라 확약서 효력 확인형 경매로 보는 것이 타당합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 말소와 선순위 임차권은 다르다

말소기준은 2022년 6월 10일 국세 압류입니다. 주택도시보증공사의 3,142,000,000원 가압류, 이후 국세·지방세 압류 및 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 2021년 3월 12일 남인천세무서 압류는 2026년 10월 13일 이미 말소되었습니다.

하지만 이단비의 대항요건은 말소기준보다 앞섭니다. 주택임차권등기 접수일이 2022년 10월 4일이라는 이유만으로 후순위 임차인이라 판단하면 안 됩니다. 임대차계약일은 2020년 5월 5일, 확정일자는 5월 6일, 전입일은 5월 19일이며, 임차권 경정에 따라 점유개시일은 2020년 5월 20일로 정정되어 있습니다. 따라서 해당 임차권등기가 매각으로 말소되는 형식과 별개로, 배당받지 못한 보증금의 매수인 인수 여부를 따져야 합니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 경정등기는 중복 제외

을구 1-2번은 이단비의 기존 임차권등기 중 점유개시일을 경정한 등기입니다. 새로운 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 가압류권자 및 경매신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다.

② 가격 분석 — 1.59억이 실제 취득가격이라는 보장은 없다

이 물건은 신건으로 최저매각가가 159,000,000원입니다. 하지만 선순위 임차보증금 186,000,000원에 비해 낮은 금액입니다. 확약이 적용되지 않으면 낙찰가 하락분만큼 보증금 미배당이 증가하므로, 실제 취득비용이 낙찰가에 비례해 내려가지 않습니다.

확약 전 실질취득금액 = 해당 회차 매각가 + 예상 매수인 인수액. 회차별 금액은 집행비용 등 추정액이 반영된 시나리오 기준이며, 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다. 확약 효력이 확인되어 해당 임차권 인수액이 0원이 되면 위 표의 인수금액과 실질취득 계산은 달라집니다.

이 오피스텔의 현재 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 소유자가 2020년 5월 21일 매매를 원인으로 186,000,000원에 취득했다는 사실은 있으나, 과거 소유권 취득가격을 현재 시세로 사용할 수는 없습니다. 따라서 확약 전 실질취득 189,026,000원이든 확약 적용 후 159,000,000원이든, 최근 거래가격과 비교한 할인율이나 가격 메리트는 현재 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정 · 확약 전 계산)

매각대금 159,000,000원 중 추정 집행비용 3,026,000원을 공제하면 임차인 이단비에게 돌아갈 것으로 계산된 금액은 155,974,000원입니다. 임차보증금 186,000,000원 대비 30,026,000원 부족합니다. 확약이 없거나 그 효력이 매수인의 인수책임을 해소하지 못한다면 이 금액이 매수인의 추가 부담이 될 수 있습니다.

후순위 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 3,142,000,000원 및 경매신청 관련 청구금액 186,000,000원에는 이 계산상 배당이 없습니다. 이들 청구는 별도로 표기된 채권자 청구액이며, 실제 임차인의 보증금을 추가로 합산한 금액이 아닙니다. 특히 주택도시보증공사의 청구금액이 매수인의 인수금액이라는 의미는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 검단사거리 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설과 아파트단지가 중심이며 생활편익시설이 분포하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 2층 203호입니다. 난방·전기·위생·승강시설 등이 설치되어 있으며 오피스텔로 이용 중입니다.
• 도로. 북서측·북동측·남서측·남동측으로 도로에 접하고 있으며, 도로상태는 보통으로 평가되었습니다.
• 토지 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다. 토지거래허가 적용 여부와 개별 예외사항은 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
• 공부 및 건축물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사되었고, 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 오피스텔은 주거용으로 이용되더라도 일반 아파트와 수요층·대출·세금 및 매매시장 특성이 다를 수 있습니다. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 현재 가격 경쟁력과 환금성을 수치로 평가하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문부터 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 임차권등기 말소뿐 아니라 선순위 임차인의 대항력 포기 및 매수인 인수책임 해소에 관한 유효한 근거가 있는지 확인해야 합니다. 단순한 말소동의만으로 보증금 반환책임 소멸을 단정해서는 안 됩니다.
• 선순위 임차인의 권리 확인. 이단비의 전입일·확정일자·정정된 점유개시일·배당요구 및 실제 대항력 존속 상태를 매각물건명세서와 관련 서류로 재확인하세요.
• 김판규의 계약관계 확인. 2025년 8월 25일 전입, 2026년 6월 12일 배당요구가 확인됩니다. 보증금·확정일자·점유 형태·계약관계가 밝혀져야 별도 권리위험과 명도 부담을 판단할 수 있습니다.
• 실질취득 기준으로 입찰가 계산. 확약이 유효하지 않다면 신건 예상 실질취득은 189,026,000원입니다. 최저가 159,000,000원만을 투자 원가로 취급하지 마세요.
• 유찰 시 인수 증가 확인. 1회 유찰 가정 인수 61,380,800원, 2회 유찰 가정 인수 86,464,640원입니다. 확약 전에는 유찰만으로 실질취득가격이 크게 떨어지지 않습니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류의 세액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 실제 우선배당에 따라 임차인 미배당액이 변동될 수 있습니다.
• 현재 시세 조사. 같은 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 거래가격과 실제 매매 가능한 가격을 확인하세요. 2020년 소유자 취득금액 186,000,000원은 현재 시세를 대신하지 못합니다.
• 입찰자금·명도. 낙찰대금뿐 아니라 보증금 인수 가능성, 체납 관리비, 취득세, 등기비용, 명도비용 등을 구분해 자금계획을 세워야 합니다.
• 최종 원본 대조. 2026년 10월 27일 발급 등기사항전부증명서 외에도 매각기일 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문 및 사건 진행 상태를 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약서 확인 전에는 1.59억짜리 물건이 아니다”

이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가와 최저매각가는 159,000,000원이지만, 그보다 큰 186,000,000원의 선순위 임차보증금이 존재합니다. 확약을 적용하지 않으면 예상 미배당 30,026,000원이 매수인의 부담으로 이어질 수 있어 실질취득은 189,026,000원에 이릅니다. 또한 유찰되더라도 미배당 보증금이 증가하므로 실질취득 부담은 거의 유지됩니다.

다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출은 중요한 위험 완화 요소입니다. 확약의 효력이 임차인의 대항력과 미배당 보증금 인수책임까지 해소하는 것으로 확인된다면 해당 임차권 인수액은 실질 0원*으로 볼 수 있습니다. 그러나 현재 확인되는 표현은 말소동의 확약이며, 대항력 포기까지 명확하게 확인된 상태는 아닙니다. 여기에 김판규의 보증금 미상 문제와 세금 압류에 따른 배당 변동 가능성도 남아 있습니다.

현재 시세와 비교할 수 있는 최근 거래자료도 확인되지 않아, 확약 효력이 인정되더라도 최저가 159,000,000원이 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다. 권리는 조건부, 인수는 확약 검증이 핵심, 가격은 비교 보류. 이 물건은 신건 가격에 바로 응찰하기보다 확약서의 법적 효력·미상 임차인·세금 우선순위를 먼저 확인해야 하는 C등급 주의 물건입니다.