수원지방법원 2025타경43264. 안성시 원곡면 외가천리 가천중앙3길 23-2 소재 건물과 토지가 경매 대상입니다. 경매 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 4층 철근콘크리트조 다가구주택입니다. 2층에 6가구, 3층에 6가구, 4층에 5가구가 배치된 구조로 조사되었습니다. 따라서 일반적인 아파트 한 호실 경매와 달리 임차인별 점유관계, 보증금, 전입일, 확정일자와 매각 범위를 함께 검토해야 합니다.

소유자는 김강진이며 신청채권자는 서대구새마을금고입니다. 신청채권자의 청구금액은 519,078,110원입니다. 등기상 최초 말소기준 근저당의 채권최고액은 336,000,000원으로 기재되어 있지만, 같은 날 근저당권 변경등기에는 636,000,000원이 나타납니다. 배당표는 336,000,000원을 기준으로 작성되어 있어 실제 피담보채권액과 최종 채권최고액 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당

말소기준권리는 2019.04.12 설정된 서대구새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 우순동의 소유권이전청구권가등기, 김경환·이성춘· 천안공주낙농축산업협동조합의 가압류와 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

다만 우순동의 가등기는 단순한 후순위 권리라는 사실만으로 검토를 끝내서는 안 됩니다. 등기 목적은 소유권이전청구권가등기이며, 별도 분석사항에는 담보가등기 여부 확인이 필요하다고 기재되어 있습니다. 가등기의 실질, 담보가등기 여부, 경매절차상 취급과 말소 가능성을 원본 서류로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 배당상 인수 0원과 실제 위험은 별개

임차인으로 기재된 사람은 8명입니다. 이 가운데 4명은 임차권등기가 확인되며, 나머지 4명은 전입일·확정일자·보증금이 불분명합니다. 임차권등기자 김영대 또한 임차인 조사상 대항력 판정이 미확정이어서, 전체적으로 5명의 대항력 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 사람은 없습니다.

정창균·이성춘의 보증금은 임차권등기 내용을 기준으로 표시했습니다. 정창균의 1·2차 보증금과 이성춘의 반복 기재 보증금은 별도 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 김영대의 전입·확정일자는 등기 기재 내용이며, 임차인 조사상 대항력 미확정 상태와 대조가 필요합니다. 보증금 미상 점유자의 금액을 0원으로 확정하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,566,082,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다는 가정의 예상배당입니다. 집행비용과 채권자별 배당액은 추정치이며, 임차인의 최우선변제금과 당해세 등은 반영되지 않았습니다. 임차보증금 배당이 모두 해결된다는 의미의 표는 아닙니다.

예상 채권배당 합계 1,249,986,849원, 집행비용 18,060,820원, 소유자 잔여 298,034,331원입니다. 근저당권 변경액, 신청채권액과의 차이, 임차인 최우선변제 및 실제 배당요구 내역에 따라 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 배당모형상 인수액은 0원이나 미확인 임차인의 인수 위험은 별도입니다.

④ 회차별 가격과 미배당 위험

유찰이 진행되면 최저매각가는 낮아지지만, 예상배당표상 채권자들의 미배당액은 증가합니다. 다만 후순위 채권자의 미배당액을 매수인이 그대로 승계하는 구조는 아닙니다.

반대로 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는 경우에는 매수인이 그 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다. 따라서 현재 표시된 인수액 0원은 미확인 점유자의 대항력과 보증금을 모두 검증한 최종 결론이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안성시 원곡면 외가천리 원곡면행정복지센터 남서측 직선거리 약 250m 지점입니다. 주변에는 다가구주택·다세대주택· 주상복합부동산과 일부 창고·공장·농경지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 직선거리 약 1.75km 지점에 송탄I.C 진출입로가 위치합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 개별난방, 급·배수 및 위생설비, 엘리베이터, 출입구 보안개폐설비를 갖춘 것으로 조사되었습니다.
• 이용상태. 2층 6가구, 3층 6가구, 4층 5가구의 다가구주택으로 이용 중입니다. 임대관계가 불명확하므로 가구별 보증금과 임대차 현황 확인이 중요합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역·도시지역·성장관리권역에 속하며 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역 표시가 있습니다. 공시지가는 483,200원/㎡, 지목은 대, 지형은 평지입니다.
• 규제. 토지거래계약 허가구역은 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한정되는 것으로 기재되어 있습니다. 입찰자 유형과 취득 목적에 따라 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 건축물대장상 용도와 매각 대상 목록의 구체적인 범위는 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 다가구주택과 토지가 결합된 일괄매각 물건으로, 개별 아파트보다 임대수익·공실·보증금·건물관리 상태가 매각가치에 크게 영향을 미칠 수 있습니다. 실제 거래사례가 확인되지 않아 현재 환금성을 수치로 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 확인 체크리스트

• 임차인 8명 전수 확인. 임차권등기자 4명과 나머지 점유자 4명의 실제 점유 호실, 계약서, 전입일, 확정일자, 보증금 및 배당요구를 대조해야 합니다.
• 대항력 미상 5명. 김영대와 김혜숙·박성윤·서혜영·정용욱의 대항력, 우선변제권 및 매수인 인수 가능성을 확인해야 합니다. 특히 미상 보증금을 0원으로 가정해서는 안 됩니다.
• 우순동 가등기. 2023.10.11 접수된 소유권이전청구권가등기의 실제 성격이 담보가등기인지, 매각으로 말소되는지 확인해야 합니다.
• 서대구새마을금고 근저당. 최초 채권최고액 336,000,000원, 변경등기 채권최고액 636,000,000원, 신청채권액 519,078,110원의 관계를 확인해야 합니다. 공동담보목록 제2018-340호도 검토 대상입니다.
• 이성춘 중복 권리. 403호 임차권자와 가압류 채권자의 관계, 임대차보증금과 가압류 청구금액이 같은 채권인지 별개 채권인지 구분해야 합니다.
• 일괄매각·지분매각. 제시외 건물의 범위와 목록 3, 5의 지분매각 조건을 확인하고, 공유지분 취득에 따른 사용·처분상의 제한을 검토해야 합니다.
• 토지 및 건물 등기. 건물 등기뿐 아니라 경매 대상 각 토지의 등기사항, 공유자, 선순위 권리와 일괄매각 범위를 대조해야 합니다.
• 시세와 임대수익. 인근 유사 다가구주택 거래가격, 실제 임대보증금 총액, 월세수입, 공실과 유지관리비를 확인한 뒤 적정 응찰가를 산정해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 거주 세대와 공실을 확인하고, 인도명령 가능 여부, 명도비용, 공용부분 관리비 및 각종 미납액을 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구종기 관련 자료를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이라는 숫자보다 중요한 것은 미확인 임차인”

이 물건은 단순히 근저당과 가압류만 확인하고 끝낼 수 있는 경매가 아닙니다. 감정평가상 여러 가구가 거주하는 다가구주택이고, 임차권등기자와 전입·보증금 관계가 불명확한 점유자가 함께 존재합니다.

말소기준권리는 2019년 서대구새마을금고 근저당권으로 특정됩니다. 주요 후순위 권리 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 대항력 미상 5명, 우순동 가등기, 근저당권 변경액, 지분매각 범위는 입찰 전에 해결해야 할 핵심 쟁점입니다.

현재 배당 시나리오상 인수액은 0원이며, 유찰 시 최저가도 단계적으로 낮아집니다. 하지만 유찰로 가격이 낮아지는 것과 실제로 싸게 취득하는 것은 다릅니다. 미배당 보증금 인수 가능성과 적정 시세를 검증하기 전에는 가격상 이점을 인정하기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 후순위 권리의 말소 가능성은 긍정적이지만, 임차인 인수 위험과 매각 범위에 대한 불확실성이 크고 가격 적정성을 뒷받침할 실거래 자료도 확인되지 않습니다. 권리·임차관계 확정 전에는 입찰 판단 보류가 합리적입니다.