수원지방법원 2026타경24. 경기도 평택시 고덕면 해창리에 위치한 ‘평택고덕금호에스티브이더라이브’ 제10층 제1014호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)으로, 일반 주거용 아파트가 아닙니다. 소유자는 변지현이며, 2024.09.13 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 같은 날 의왕새마을금고가 채권최고액 234,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 금호건설주식회사의 근저당권과 가압류가 추가되었습니다.

신청채권자는 의왕새마을금고이고 청구금액은 199,774,884원입니다. 2026.01.22 임의경매개시결정이 이루어졌으며, 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 282,000,000원입니다. 등기상 후순위 권리는 낙찰 후 소멸하는 것으로 분석되지만, 임차인 신고가 확인되지 않는 것과 실제 점유자가 없다는 것은 별개의 문제입니다. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 표시되어 있어 입찰 전 현장과 현황조사를 통한 확인이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2024.09.13 의왕새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 234,000,000원으로, 이를 기준으로 후순위 근저당권과 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

최초에는 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁등기가 존재했으나, 2024.09.13 변지현에게 소유권이전되면서 해당 신탁등기는 말소되었습니다. 따라서 신탁등기가 현재 유효한 권리로 남아 있는 구조는 아닙니다. 다만 입찰 전에는 등기부 최신본에서 추가 권리변동 여부를 확인해야 합니다.

임차인·점유관계

② 가격 분석 — 감정가 282,000,000원의 적정성은 별도 검증

현재 최저매각가는 감정가와 같은 282,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 매각을 시작합니다. 그러나 이 물건은 일반 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 동일 건물의 유사 호실 실거래, 실제 임대수익, 공실 가능성 등을 고려해 가격을 판단해야 합니다.

회차별 매각가격 시나리오

유찰이 진행되면 최저매각가는 225,600,000원, 이후 180,480,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 반대로 채권자 전체 미배당액은 각각 115,425,865원, 159,914,185원으로 증가합니다.

중요한 점은 채권자 미배당액 증가가 곧 매수인 인수액 증가를 의미하지는 않는다는 것입니다. 제시된 배당 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 이는 확인된 권리 및 배당 가정에 따른 계산이며, 미확인 점유자의 대항력 문제까지 해소한 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 282,000,000원 가정)

집행비용 4,748,000원은 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 한 모의계산이며 실제 피담보채무와 확정 배당액은 다를 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

신건 매각대금 282,000,000원에서 예상 집행비용을 제외하면 채권자에게 배당되는 금액은 277,252,000원입니다. 채권최고액 기준 계산에서 의왕새마을금고와 금호건설주식회사는 각각 234,000,000원과 34,836,000원을 배당받는 것으로 추정됩니다. 서울신용보증재단은 청구금액 중 일부만 배당되고, 전북은행은 배당을 받지 못하는 시나리오입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근입니다. 주변은 지식산업센터·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 건물 동측으로 폭 약 6~12m의 도로에 접해 있습니다.
• 건물. 프리케스트콘크리트구조의 10층 건물로, 외벽은 커튼월 마감 등이며 강화유리창호가 설치되어 있습니다. 공용 위생설비, 소화설비, 화재탐지설비 및 승강기설비가 갖추어져 있습니다.
• 용도. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 실제 입주 가능 업종과 사용 목적에 적합한지 확인해야 합니다. 주거용 아파트와 동일한 이용을 전제로 판단해서는 안 됩니다.
• 토지. 지목은 대지이며, 토지이용상황은 상업용입니다. 토지 면적은 7,414.2㎡, 형상은 가로장방형으로 기록되어 있습니다. 개별공시지가는 1,844,000원/㎡입니다.
• 도시계획. 준주거지역 및 지구단위계획구역(고덕국제화지구)에 해당하고 택지개발지구·가축사육제한구역 등 관련 제한사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 기재되어 있으나, 해당 항목의 적용 대상은 외국인 등이 주택을 취득하는 경우로 표시되어 있습니다.
• 건축 상태. 감정평가 자료에서 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 이용 가능한 업종과 실사용 기업 수요, 임대료·관리비·공실 상황 등에 따라 거래 가능성과 가격이 달라질 수 있습니다. 따라서 동일 건물 및 인근 유사 용도의 실제 거래를 기준으로 매도 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 동일 용도 실거래 확인. 평택고덕금호에스티브이더라이브의 유사 면적·유사 층 지식산업센터 거래사례를 확인하고, 최저매각가 282,000,000원의 적정성을 판단하세요.
• 실제 점유자 확인. 감정평가상 임대관계 미상이므로 소유자 직접 사용인지, 임차인이 운영 중인지, 사업자등록 및 점유 개시 시점은 언제인지 확인해야 합니다.
• 임대차 보증금 조사. 실제 임차인이 있다면 보증금, 임대차계약, 대항력, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 미확인 대항력 임차인이 발견되면 인수액과 실질취득가격을 다시 계산해야 합니다.
• 용도·입주자격. 지식산업센터의 허용 업종과 입주자격, 관리규약, 용도변경 가능성 및 사용 제한을 확인하세요. 실제 사용 목적과 건축물 용도의 일치 여부가 중요합니다.
• 임대수익·공실 검증. 실제 임대료, 관리비, 공실 상황 및 유사 시설의 임차 수요를 확인해 보유비용과 환금성을 검토하세요.
• 배당 가정 확인. 의왕새마을금고 청구금액 199,774,884원과 채권최고액 234,000,000원을 구분하고, 실제 배당요구액과 우선채권을 확인하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 미납 여부를 확인하고, 매수인에게 부담이 발생할 수 있는 금액을 별도로 검토하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 225,600,000원, 2회 유찰 시 180,480,000원이라는 최저가 변화보다 각 가격이 실제 매매시세 및 임대수익에 비해 적정한지를 먼저 판단하세요.
• 원본 서류 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서 최신본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 현장 점유 상태를 대조하세요.

맺으며 — “권리상 소멸과 투자상 안전은 다르다”

이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024.09.13 의왕새마을금고 근저당권을 말소기준으로 후순위 금호건설 근저당권과 서울신용보증재단·전북은행 가압류가 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 인수할 금액도 0원입니다.

하지만 입찰 판단에서 더 중요한 미확인 사항이 남아 있습니다. 실제 임대관계가 미상이고, 이 물건은 일반 주택이 아닌 공장(지식산업센터)입니다. 감정가 282,000,000원이 실제 시장에서 합리적인 수준인지, 이 가격으로 취득한 뒤 임대하거나 매도할 수 있을지 검증해야 합니다.

신건에서 채권자 미배당액은 59,815,465원이며, 유찰이 진행되면 그 금액은 더 커집니다. 그러나 이는 채권자 배당의 문제로, 곧바로 매수인의 인수 부담이나 가격 메리트를 뜻하지 않습니다.

결론은 ‘등기권리 구조 양호, 점유·시세 검증 전 입찰 보류’입니다. 임대차 관계와 실제 시장가격을 확인한 뒤, 지식산업센터의 입주 제한·임대 수요·환금성까지 고려하여 매수가격을 결정하는 것이 적절합니다.