인천지방법원 2026타경505301. 인천 부평구 시장로72번길 4, 그랜드오피스텔 3층 301호입니다. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 10층 건물로, 사용승인일은 2012.12.07입니다. 감정평가상 공부의 용도는 업무시설·공동주택이며, 등기된 임차권은 주거 용도입니다. 현 소유자 이상덕은 2020.12.21 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 당시 거래가액은 200,000,000원입니다.
현재 진행 중인 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 190,000,000원입니다. 과거 근저당권들은 등기부상 이미 말소되었고, 현재 중요한 권리 흐름은 2023년 부평구 압류 → 2024년 임차권등기 → 2026년 강제경매입니다. 그러나 임차인의 대항력 판단은 임차권등기가 이루어진 2024년만 보면 안 됩니다. 그보다 앞선 실제 점유·전입과 확정일자를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경505301 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 147-7 그랜드오피스텔 3층 301호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 시장로72번길 4 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 임차권등기상 제3층 제301호 74.27㎡ 전부 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 10층 · 2012.12.07 사용승인 |
| 공부상 이용상태 | 업무시설 · 공동주택 |
| 소유자 | 이상덕 (2020.12.21 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.08 부평구 압류 (갑구 9번) |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차인의 전입
말소기준권리는 2023.11.08 접수된 부평구 압류입니다. 그 이후의 강제경매개시결정과 임차권등기는 등기상 매각으로 말소될 수 있는 대상으로 표시되어 있습니다. 하지만 임차권등기가 말소되는 것과 임차보증금 반환채무가 소멸하는 것은 별개의 문제입니다. 선순위 대항력이 인정되는 임차인이 보증금을 전액 변제받지 못했다면 미변제 금액의 매수인 인수 문제가 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관은 별도
| 임차인 / 점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 · 우선변제 | 주요 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 여재형 주택임차권등기 |
전입 2020.11.30 확정 2020.11.04 갱신 확정 2022.12.06 |
190,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 배당요구 |
압류 이전 전입·점유. 보증금 전액 변제 및 임차권 말소 확인 필요. |
| 허려연 현황조사 전입자 |
전입 2025.07.24 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
기준압류 이후 전입. 확인된 전입일만으로 선순위 대항력은 인정되지 않으나 점유 권원과 임대차 내용 확인 필요. |
실제 임차인·전입자 기준 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 표시되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,020,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 35,980,000원 |
| 합계 | — | 230,000,000원 |
위 금액은 주택도시보증공사의 청구액을 전액 배당하는 계산상 배분입니다. 여재형의 선순위 임차보증금 배당관계 및 보증기관의 채권 승계관계를 확정한 배당표가 아닙니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
표면적인 계산은 단순합니다. 매각대금 230,000,000원에서 집행비용 4,020,000원을 차감하고, 주택도시보증공사에 190,000,000원을 배당하면 35,980,000원이 남는 구조입니다. 그러나 여재형의 190,000,000원 보증금이 별도로 보호되는 채권인지, 주택도시보증공사가 해당 반환채권을 승계한 것인지에 따라 법률상 배당순위와 매수인 인수 판단이 달라집니다.
④ 유찰별 배당과 미배당 위험
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 230,000,000원 | 190,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 184,000,000원 | 180,624,000원 | 9,376,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 147,200,000원 | 144,339,200원 | 45,660,800원 |
유찰되면 매각가격은 낮아지지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 늘어날 수 있다는 점이 중요합니다. 특히 여재형의 190,000,000원 보증금이 유효한 선순위 인수 대상이고 별도 포기·면책 사유가 없는 경우, 매각대금에서 보증금 일부를 배당받더라도 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
예컨대 보증금 190,000,000원이 실제 배당대상 선순위 채권으로 처리되고, 다른 우선채권 등의 변동이 없다는 가정에서, 1회 유찰 시 180,624,000원이 지급된다면 9,376,000원의 잔여 보증금이, 2회 유찰 시 144,339,200원이 지급된다면 45,660,800원의 잔여 보증금이 발생합니다. 이 잔액이 인수되는 상황에서는 낙찰가가 하락하더라도 실질 취득 부담은 보증금 190,000,000원과 집행비용에 해당하는 수준에 머물 수 있습니다. 다만 이는 임차인에게 해당 배당액이 지급된다는 조건부 설명이며, 현재 표시된 미배당 수치는 주택도시보증공사 신청채권을 기준으로 계산된 것입니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가 2.3억을 시세로 단정하지 말 것
현재 최저매각가는 감정가와 같은 230,000,000원입니다. 등기부에는 과거 거래가액이 기록되어 있습니다.
| 등기일자 | 매수인 | 거래가액 |
|---|---|---|
| 2014.08.18 | 박서정 | 150,000,000원 |
| 2015.10.15 | 김동기 | 149,000,000원 |
| 2020.09.29 | 조귀주 | 190,000,000원 |
| 2020.12.21 | 이상덕 | 200,000,000원 |
이 거래들은 물건 자체의 과거 매매 이력이므로 참고할 수 있지만, 현재 시장가격을 증명하는 최근 실거래 비교표는 아닙니다. 특히 2020년의 거래가액만을 근거로 2026년 감정가 230,000,000원이 비싸다거나 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 최근 동일 건물·유사 면적 오피스텔 거래가격, 실제 주거용 사용 가능 여부, 내부 상태 및 임차권 정리비용을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천부흥초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 북서측 약 25미터 도로와 북동측 약 8미터 도로에 접합니다.
- 건물. 2012.12.07 사용승인된 지하 1층·지상 10층 철근콘크리트 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비와 자주식 및 기계식 주차장을 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설과 공동주택으로 기재되어 있으며, 해당 호실에는 주거 목적의 주택임차권등기가 존재합니다. 실제 용도와 공부상 구분, 주거 적법성을 확인해야 합니다.
- 도시계획. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 주거·상업시설 혼재 입지라는 점은 참고할 수 있으나, 현재 비교 가능한 거래가격에 근거한 적정 매각기간이나 환금성 수준은 확정하기 어렵습니다. 특히 권리관계가 해소되지 않으면 일반 매수자에게 매각하기도 어려울 수 있습니다.
⑦ 입찰 전 필수 확인 체크리스트
- 주택도시보증공사의 권리승계 확인. 강제경매 청구액 190,000,000원과 여재형의 임차보증금 190,000,000원이 동일한 채권인지, 대위변제·채권양도·승계관계가 어떻게 성립했는지 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권의 인수 여부. 여재형의 2020.11.30 전입·점유와 2020.11.04 확정일자를 기준으로 대항력 및 우선변제권을 검토하고, 매각물건명세서상 매수인 인수 조건을 확인해야 합니다.
- 임차보증금 전액 회수·확약 여부. 보증금 변제 사실, 임차권등기 말소 동의, 대항력 포기 또는 매수인에 대한 잔여 청구 포기와 같은 유효한 서류가 있는지 확인해야 합니다. 이러한 서류가 확인되지 않으면 인수 0원을 가정하지 않습니다.
- 허려연의 점유관계. 2025.07.24 전입의 법적 원인, 실제 점유 여부, 임대차계약 및 보증금·확정일자·배당요구 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 부평구 압류 관련 세금. 2023.11.08 압류의 원인이 되는 조세채권과 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 압류등기의 매각 소멸만으로 조세 배당 문제가 모두 정리된다고 단정하면 안 됩니다.
- 배당표 재검증. 주택도시보증공사에 대한 190,000,000원 전액 배당, 소유자 잔여 35,980,000원이라는 계산이 실제 선순위 임차권과 조세채권을 반영한 결과인지 검토해야 합니다.
- 명도 및 미납관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도명령 또는 명도소송 가능성, 공용부분 미납관리비의 승계 가능성을 점검해야 합니다.
- 가격 상한과 실질취득 비용. 응찰가뿐 아니라 미배당 보증금 인수 가능액, 취득 관련 비용, 명도비 및 권리 정리비용까지 합산해 투자 여부를 판단해야 합니다.
- 최신 원본 확인. 2026.10.27 발급 등기사항전부증명서 내용을 기준으로 하되, 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당표의 0원이 곧 인수 0원은 아니다”
그랜드오피스텔 301호는 겉으로 보면 감정가 230,000,000원, 신청채권 190,000,000원, 신건이라는 단순한 경매입니다. 하지만 실제로는 2020년 전입한 선순위 임차인의 보증금 190,000,000원과 주택도시보증공사의 동일 금액 청구채권 사이의 관계가 가장 중요한 쟁점입니다.
두 금액이 같은 권리의 적법한 승계에 해당하고 보증금 반환채무가 매각 및 배당 절차에서 모두 정리되는 것으로 확인된다면 위험은 줄어들 수 있습니다. 그러나 그 관계가 증명되지 않은 상태에서는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. 별도 전입자의 점유 불확실성도 남습니다.
특히 유찰로 최저가가 내려가더라도, 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수해야 한다면 실질취득 비용이 보증금 190,000,000원 수준에서 쉽게 내려가지 않는 구조가 발생할 수 있습니다. 따라서 가격은 낙찰가만으로 판단해서는 안 됩니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 보증기관의 승계 근거, 선순위 임차인의 보증금 회수 및 매수인 인수 여부, 다른 전입자의 점유관계를 먼저 확인하고, 그 이후 실질취득 비용을 현재 시세와 비교하는 순서가 타당합니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라, 임차보증금 190,000,000원의 최종 귀속입니다.
