수원지방법원 2026타경50005. 경기도 안성시 당왕동 대우경남아파트 208동 708호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 184,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 정광필로, 2008년 6월 16일 거래가액 93,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 말소기준권리는 2016년 5월 2일 설정된 대구칠성신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 김영일 명의의 근저당권과 전세권, 현재 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 가격입니다. 같은 단지 동일 면적대의 최근 실거래 12건 평균은 154,083,333원입니다. 이번 최저가 184,000,000원은 최근 실거래 최고가 175,000,000원마저 웃돕니다. 권리관계가 상대적으로 단순하다는 이유만으로 신건에서 가격 메리트가 있다고 판단하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50005 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 당왕동 535 대우,경남아파트 제208동 제7층 제708호 도로명주소: 경기도 안성시 고수2로 20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.347㎡ · 15층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 정광필 · 단독소유 (2008.06.16. 소유권이전, 거래가액 93,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 184,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영일 / 54,502,738원 |
| 말소기준권리 | 2016.05.02. 대구칠성신용협동조합 근저당권 · 최초 채권최고액 137,200,000원 2023.08.18. 채권최고액 78,000,000원으로 변경 등기 |
| 매각기일 | 2026.11.09. |
| 점유 / 임대관계 | 실제 점유자 미확인 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 단지 규모 | 대우경남아파트 · 984세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 사항이 있다
말소기준권리는 2016.05.02. 설정된 대구칠성신용협동조합의 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 후순위인 김영일 명의 근저당권 및 전세권, 2026년 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
등기상 후순위 권리와 임차관계
| 권리자 | 권리 | 금액 | 매각 후 판단 |
|---|---|---|---|
| 대구칠성신용협동조합 | 근저당권 · 을구 15번 | 변경 전 137,200,000원 변경 후 78,000,000원 |
말소기준 매각으로 소멸 |
| 김영일 | 근저당권 · 을구 28번 | 67,500,000원 | 소멸 |
| 김영일 | 전세권 · 을구 29번 | 5,000,000원 | 소멸 |
| 김영일 | 근저당권 · 을구 32번 | 7,500,000원 | 소멸 |
| 김영일 | 임의경매개시결정 · 갑구 13번 | — | 소멸 |
2025.10.21. 대구칠성신용협동조합이 채권자로 기재된 종전 임의경매개시결정은 취하를 원인으로 2025.11.13. 말소되었습니다. 현재 진행되는 경매는 김영일이 채권자로 기재된 2026.01.05. 임의경매개시결정에 따른 사건입니다.
실제 점유 미상 대항력 가능·미상 우선변제 여부 확인 필요
실제 점유자가 확인되는 경우 전입일자, 점유 개시일, 확정일자, 보증금과 배당요구 여부를 대조해야 합니다. 확인되지 않은 대항력 있는 임차인이 존재한다면 등기상 인수액 0원과 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 119.4%
안성 대우경남아파트의 전용 59.35㎡ 거래를 비교했습니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 154,083,333원, 최저는 135,000,000원, 최고는 175,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 10월의 157,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.35㎡ | 10 | 157,000,000원 |
| 2026.09 | 59.35㎡ | 8 | 173,000,000원 |
| 2026.09 | 59.35㎡ | 8 | 158,000,000원 |
| 2026.09 | 59.35㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2026.09 | 59.35㎡ | 7 | 165,000,000원 |
| 2026.08 | 59.35㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2026.07 | 59.35㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 59.35㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.35㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.35㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.35㎡ | 3 | 153,000,000원 |
| 2026.06 | 59.35㎡ | 11 | 153,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 154,083,333원 |
실거래 가격은 층과 거래 시점에 따라 차이가 있지만, 감정가 184,000,000원은 최근 12개월 평균의 119.4%입니다. 특히 이 물건은 7층인데, 같은 7층 거래가 2026년 9월에 165,000,000원으로 기록되어 있습니다. 2026년 10월 최신 거래가 157,000,000원과 비교해도 신건 최저가는 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,376,000원 |
| 1. 근저당 · 대구칠성신용협동조합 | 137,200,000원 | 137,200,000원 |
| 2. 근저당 · 김영일 | 67,500,000원 | 43,424,000원 |
| 3. 전세권 · 김영일 | 5,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김영일 | 7,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션의 원금액을 그대로 표시했습니다. 선순위 근저당의 2023.08.18. 채권최고액 변경(78,000,000원)이 위 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정액이며 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
후순위 담보권에 미배당이 발생하더라도 해당 권리가 매각으로 소멸한다면 그 미배당 채무가 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 이 사건의 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 미확인 점유자의 대항력 등 등기 밖의 위험은 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 회차별 가격과 미배당 시나리오
가격이 내려가면 낙찰자의 입찰금액은 감소하지만, 채권자에게 돌아가는 배당금도 줄어듭니다. 제공된 회차별 시나리오는 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 184,000,000원 | 36,576,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 147,200,000원 | 72,860,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 117,760,000원 | 101,888,640원 | 0원 |
1회 유찰을 가정한 147,200,000원은 최근 거래 평균 154,083,333원보다 낮습니다. 반면 현재 신건 최저가 184,000,000원은 최근 시세보다 높습니다. 따라서 유찰이 실제로 발생한다면 가격 비교 결과가 달라질 수 있지만, 유찰 여부나 향후 낙찰 가능성을 보장할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안성시 당왕동 소재 비룡중학교 서측 인근입니다. 주위에는 아파트단지가 밀집하고 근린생활시설과 학교가 혼재하는 아파트지대로, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 단지 북측은 남파로, 서측은 고수2로, 남동측은 고수1로와 접합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 벽식구조의 아파트로, 위생·급배수시설, 도시가스 난방, 화재탐지·소화설비와 승강기설비가 갖추어져 있습니다. 감정평가에는 사용승인일이 2000.10.27.로, 단지 정보에는 1997.04.21.이 기재되어 있어 정확한 사용승인 이력은 건축물대장과 대조할 필요가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 성장관리권역과 상대보호구역 등의 토지이용 제한이 기재되어 있습니다. 외국인 등의 주택 취득에 관한 토지거래허가구역 지정도 있으므로 해당 조건에 해당하는 입찰자는 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 부정형 아파트 건부지이며, 공시지가 자료는 1,014,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 984세대 단지이며 동일 면적대의 최근 거래가 확인됩니다. 다만 거래금액이 135,000,000원~175,000,000원으로 차이가 있어 층·상태·거래 시점에 따른 가격 검토가 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 대비 입찰 상한. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 119.4%입니다. 2026년 10월 최신 거래가 157,000,000원, 동일 7층 거래가 165,000,000원과 비교해 실제 취득가격이 합리적인지 판단하세요.
- 말소기준 근저당 확인. 대구칠성신용협동조합의 최초 채권최고액은 137,200,000원이나 2023년 변경 후 금액은 78,000,000원입니다. 실제 배당에 적용되는 금액과 채권 잔액을 원본으로 확인해야 합니다.
- 전세권 및 점유 확인. 김영일 명의 후순위 전세권 5,000,000원은 매각 소멸 대상입니다. 다만 실제 주거 점유자와 별도의 임대차관계가 있는지는 현황조사서·매각물건명세서 및 전입세대 관련 자료로 확인하세요.
- 종전 경매 취하 이력. 2025년 개시되었던 임의경매는 취하 후 말소되었고, 2026년 새로운 경매개시결정이 등기되었습니다. 종전 사건과 현재 사건의 관계를 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가는 184,000,000원, 1회 유찰 가정가는 147,200,000원, 2회 유찰 가정가는 117,760,000원입니다. 유찰 여부에 따라 가격 판단을 새로 해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유 상태와 이사 협의 가능성, 관리비 미납 및 공용부분 승계 부담 여부를 관리사무소와 관련 서류를 통해 확인하세요.
- 입찰 전 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 관련 자료와 최신 실거래 자료를 최종 대조하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원이어도 비싸게 사면 의미가 없다”
안성 대우경남아파트 208동 708호는 말소기준권리가 명확하고 후순위 등기권리의 소멸 구조도 비교적 단순한 물건입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계는 미상이고 선순위 근저당에 채권최고액 변경 이력이 있으므로, 입찰 전에 반드시 확인해야 할 사항이 남아 있습니다.
가격 판단은 더욱 분명합니다. 최근 실거래 평균 154,083,333원, 최신 거래 157,000,000원, 최근 최고 거래 175,000,000원에 비해 현재 최저가 184,000,000원은 높습니다. 신건 가격을 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다.
결론은 권리 구조 조건부 양호, 가격 경쟁력 부족입니다. 실점유 확인과 근저당 변경사항 검증을 마친 뒤, 실제 입찰금액이 최근 시장가격보다 충분히 낮은지 검토하는 것이 이 사건의 핵심 전략입니다. 현 단계에서는 신건 고가 응찰을 경계하는 판단이 합리적입니다.
