수원지방법원 2026타경50057. 평택역 북동측 인근에 위치한 동우자인채센트럴 1층 103호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며, 지하 4층·지상 17층 건물의 1층에 자리합니다. 현재 소유자는 오정이로, 2022년 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 785,000,000원입니다. 이후 2023년 평택원예농업협동조합 앞으로 채권최고액 494,000,000원의 근저당권이 설정됐으며, 해당 금융기관의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

등기상 과거 신탁등기와 중앙농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 평택원예농업협동조합의 근저당권입니다. 제공된 배당 계산에서는 낙찰자가 인수할 금액이 발생하지 않습니다. 다만 등기상 권리의 정리와 실제 점유·임차관계는 별개의 문제입니다. 특히 근린시설은 임대차계약, 점유자, 사업자등록 등 확인이 중요하므로 현장과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당권

권리분석의 핵심은 2023.04.12 설정된 평택원예농업협동조합 근저당권입니다. 을구 3번에 등기된 채권최고액은 494,000,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리에 해당합니다. 근저당권 자체도 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이후 2026.01.12 등기된 임의경매개시결정 역시 매각에 따라 소멸합니다.

임차인·점유관계 — 임대관계 미상

확인된 임차인 등재는 0명입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 이것만으로 실제 임차인이나 점유자가 없다고 확정할 수는 없습니다. 현재 점유자의 신원, 임대차계약 및 보증금 관계는 추가 확인이 필요합니다.

본건은 근린생활시설이므로 상가건물 임대차 관련 권리 여부를 특히 살펴야 합니다. 점유자가 확인되는 경우 실제 임대차관계와 권리 발생 시점을 말소기준권리 설정일인 2023.04.12과 대조해야 합니다. 등기상 계산에서 인수액이 없더라도, 점유·명도 부담은 별도로 발생할 수 있습니다.

② 가격 분석 — 거래 사례의 면적과 용도가 다르다

동우자인채센트럴의 실거래 사례는 총 12건입니다. 전체 평균은 78,333,333원, 제공된 최근 12개월 평균은 72,666,666원이며, 최신 거래는 2026.01 · 69,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간을 비교한 거래가격 추세는 -13.5%로 하락 방향을 가리킵니다.

그러나 이 거래가격을 본건의 직접적인 시세로 볼 수는 없습니다. 실거래 표본의 면적은 모두 17.18㎡이고, 대상 비교 기준면적은 38.28㎡로 일치하지 않습니다. 또한 본건은 1층 근린생활시설이므로 해당 거래 사례와 용도·층별 가치가 같은지도 확인되지 않습니다. 따라서 참고 거래가격이 낮다는 이유만으로 746,000,000원의 감정가가 실제 상가 시세보다 높다고 단정하는 것도 적절하지 않습니다.

위 거래 사례는 모두 17.18㎡로, 본건의 비교 기준면적 38.28㎡와 다릅니다. 본건 1층 근린시설의 직접 비교 거래로 사용하지 않습니다. 평균과 추세는 참고 표본에 대한 통계입니다.

③ 예상배당표 (매각가 746,000,000원 가정)

최저매각가 746,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 추정액은 9,860,000원입니다. 근저당권 채권최고액 494,000,000원을 전액 배당하는 방식으로 계산하면, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 242,140,000원입니다.

위 배당은 채권최고액을 기준으로 계산한 추정치입니다. 실제 경매 청구금액은 385,890,180원이며, 채권최고액과 실제 배당채권액은 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제·실제 집행비용·채권액 변동은 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

회차별 배당 시나리오

제공된 시나리오에 따르면 1회 유찰 시 매각가 596,800,000원에서도 근저당권 채권최고액 기준 전액 배당이 가능합니다. 2회 유찰 시에는 채권자 미배당액이 23,734,400원 발생합니다. 다만 이 금액은 말소되는 근저당권에 관한 미배당액이므로, 매수인이 그대로 승계하는 채무로 계산되지는 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 평택동 소재 평택역 북동측 인근입니다. 주위에는 근린생활시설, 공동주택, 주상용건물과 공원 등이 혼재하며, 감정평가상 주변 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 평택역이 소재합니다. 감정평가상 일반 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 4층·지상 17층 건물입니다. 외벽은 외장재 마감, 내부는 판넬 및 인테리어 마감이며, 위생·승강기·주차장·소화설비 등의 공용설비가 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설입니다. 주거용 아파트나 오피스텔을 전제로 한 수익성·환금성 분석을 적용해서는 안 됩니다.
• 도로. 남측으로 포장도로에 접하며, 토지는 부정형의 평지입니다. 공부상 도로접면은 세로한면으로 표시됩니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이고 소로3류 도로에 접합니다. 가축사육제한구역이 포함되며 토지거래계약 관련 허가구역 표시가 있습니다. 감정요항표에 기재된 해당 허가구역의 적용 대상은 외국인 등이 주택을 취득하는 경우이므로, 근린시설 취득에 대한 실제 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 토지 지표. 대지 면적은 1,317.9㎡이고 공시지가는 2,561,000원/㎡입니다. 이는 토지 관련 지표로서 개별 103호의 전용면적이나 시장가격을 뜻하지 않습니다.
• 환금성. 평택역 인근이라는 입지 특성은 있으나, 1층 근린시설의 매매 수요는 실제 영업환경·임차수요·임대료·공실률 등에 영향을 받습니다. 확인된 거래 사례만으로 본건 상가의 환금성을 수치화할 수는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실제 임대차관계 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 매각물건명세서·현황조사서 대조를 통해 점유자, 임대차계약, 보증금 및 권리 발생 시점을 확인해야 합니다.
• 근린시설의 가격 검증. 17.18㎡ 실거래 사례를 본건 1층 근린시설의 시세로 사용하지 마세요. 유사 면적·용도·상권의 상가 매매 사례와 임대수익을 확인해야 합니다.
• 최저매각가 검토. 신건 최저가가 746,000,000원으로 감정가와 같습니다. 대상 상가의 독립적인 시장가치를 확인하기 전에는 가격 메리트가 검증되지 않습니다.
• 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 시 596,800,000원, 2회 유찰 시 477,440,000원입니다. 가격이 내려가더라도 상가의 적정가와 임대수익을 검증해야 합니다. 시나리오상 금액은 확정된 향후 매각조건이 아닙니다.
• 점유·명도. 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 공실이라고 판단할 수 없습니다. 실제 점유자와 명도 가능성, 필요한 절차 및 비용을 확인해야 합니다.
• 관리비·공용설비. 집합건물의 공용부분 관리비 체납 여부와 관리규약, 공용설비 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
• 등기상 신탁 이력. 과거 신탁등기는 말소됐지만 등기부의 말소 내역과 현재 소유권 관계를 원본 서류로 최종 대조해야 합니다.
• 배당 계산 재검증. 실제 청구액 385,890,180원과 근저당 채권최고액 494,000,000원은 다릅니다. 실제 채권액, 집행비용, 세금 및 우선변제 항목을 확인해야 합니다.
• 공부와 현황 대조. 1층 103호의 실제 이용상태와 경계, 면적, 위반건축 여부, 건축물대장 및 감정평가서를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 정리는 가능, 가격 판단은 보류”

이 사건은 권리의 기준점이 비교적 명확합니다. 2023년 평택원예농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 과거 신탁등기와 기존 근저당권은 이미 말소됐습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 권리가 정리된다는 사실이 좋은 매수가격을 보장하지는 않습니다. 본건은 1층 근린시설이고 최저가는 746,000,000원입니다. 확인된 실거래 표본은 17.18㎡로 대상 비교 기준면적과 다르며, 해당 표본에서는 최근 가격이 -13.5% 하락한 흐름이 나타납니다. 이 하락 추세를 무시할 수는 없지만, 이를 본건 상가의 가격 흐름으로 그대로 적용할 수도 없습니다.

더구나 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유관계와 임대수익도 확인해야 합니다. 현재로서는 권리상 위험이 상대적으로 단순하다는 점과 가격·임대차 정보가 충분하지 않다는 점을 함께 평가해야 합니다.

종합 판단은 C등급. 등기상 인수 부담은 낮게 계산되지만, 근린시설의 가격 적정성을 입증할 직접 비교 거래가 없고 임대관계도 확정되지 않았기 때문입니다. 권리는 잠정 양호, 가격과 점유는 추가 검증. 본건의 입찰 판단은 그 검증 결과에 달려 있습니다.