수원지방법원 평택지원 2026타경50112. 경기도 평택시 비전동 1068-2에 있는 다가구주택 및 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 2016년 6월 9일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 3층 건물로, 1층은 근린생활시설, 2층과 3층은 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 토지 면적은 243.4㎡입니다. 주거용 임차권만 분석할 것이 아니라 상가와 주택이 결합된 건물의 임대 현황, 민간임대주택 관련 의무, 토지·건물의 실제 상태까지 함께 확인해야 합니다.

등기상 말소기준권리는 2016년 12월 2일 접수된 주식회사 하나은행의 근저당권이며 채권최고액은 660,000,000원입니다. 이후 등기된 주택임차권 2건은 각각 보증금 120,000,000원과 130,000,000원으로 확인됩니다. 두 임차권 모두 말소기준권리 이후의 권리로 정리되어 매각에 따른 소멸 대상입니다. 다만 민간임대주택등기의 효력과 임대의무 관련 사항은 임차보증금 인수 여부와 별개로 확인해야 할 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 민간임대 의무는 별도 확인

권리분석의 출발점은 2016년 12월 2일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 등기된 이승협·조봉서의 주택임차권은 해당 근저당권보다 후순위이며, 경매자료상 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 제시된 권리관계 기준으로는 임차보증금을 매수인이 별도로 인수하는 금액이 0원으로 산정됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

확인되는 실제 임차인은 이승협과 조봉서, 총 2명입니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고로 중복 집계되는 사례가 아니라 각각의 임차권으로 확인됩니다. 을구 3-1은 을구 3번 조봉서 임차권의 경정등기로 기재되어 있으므로 별도의 세 번째 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

이승협의 임차권등기 원문에는 주민등록일자와 확정일자가 2023.02.20으로 기재되어 있으나, 임차인 조사자료에는 전입일 2023.12.01 및 확정일자 2023.11.15로 기재되어 있습니다. 두 기록의 차이는 원본으로 확인해야 합니다. 다만 어느 날짜를 기준으로 보더라도 말소기준권리인 2016.12.02 이후이므로, 제시된 조사상 대항력 없음이라는 판정과는 모순되지 않습니다. 조봉서는 전입일 2023.12.01, 확정일자 2023.11.15로 기재되어 있고, 임대차계약일자는 경정등기에 따라 2023.10.14로 정정된 내용이 있습니다.

③ 가격 판단 — 신건 가격만으로 메리트를 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,492,261,500원이며 유찰 횟수는 0회입니다. 이 물건은 다가구주택과 근린생활시설이 결합된 형태이므로 단순 주거용 부동산의 가격만으로 비교하기 어렵습니다. 동일 입지·유사 규모의 최근 거래와 임대수익을 대조하지 않은 상태에서는 감정가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.

위 금액은 제시된 회차별 시나리오의 수치입니다. 소유자 잔여금은 실제 집행비용, 당해세, 임차인 최우선변제 등 반영 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 유찰에 따른 최저가 하락은 매입가격의 변화일 뿐, 시장가치나 수익성을 보장하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,492,261,500원 가정)

위 표는 제시된 배당안의 금액을 그대로 표시한 것입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당 결과와 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 특히 아래의 신청채권자 청구액과 배당 귀속 관계를 확인하기 전에는 확정 배당표로 보아서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용계획 기준)

• 입지. 비전고등학교 동측 인근의 주거지대로, 주변에는 유사 규모의 주상복합부동산, 다가구주택, 나지 등이 분포합니다. 감정평가상 주거환경은 양호한 편으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가에서는 전반적인 대중교통 여건을 무난한 수준으로 평가했습니다.
• 토지·도로. 토지 면적 243.4㎡, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(소사벌택지지구)에 해당합니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 토지 형상은 사다리형, 지형은 평지로 기재되어 있습니다.
• 토지이용 제한. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구 및 토지거래계약허가구역 등의 기재가 있습니다. 토지거래계약허가구역 관련 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25이며, 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 관한 내용입니다. 매각 시점의 최신 고시와 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 이용. 1층은 근린생활시설 2개 점포, 2층과 3층은 각각 2가구의 다가구주택으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 주택과 상가의 공실률, 임대차 조건 및 실제 임대수입을 함께 확인해야 합니다.
• 민간임대 의무. 민간임대주택등기가 확인되므로 임대의무기간, 임대료 증액 제한 및 낙찰 후 효력·승계 여부가 투자 판단의 핵심입니다. 등기상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 현재 임대차계약서와 임대사업 관련 서류 확인이 필요합니다.
• 건물 현황. 감정평가에는 공부와의 차이 없음 및 위반건축물 사항 없음으로 기재되어 있으나, 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 포함이라고 되어 있습니다. 매각 범위, 현황도면, 실제 건물 및 부속시설의 포함 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
• 환금성. 주거와 근린생활시설이 결합된 물건이므로 단순 주거용 부동산과는 매수층 및 임대운영 조건이 다릅니다. 임대의무, 상가 임차 현황, 공실·명도 부담과 실제 거래가격을 반영해 환금성을 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2016.12.02 근저당권을 기준으로 후순위 임차권과 경매개시결정의 소멸 여부를 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서 원본으로 다시 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 잔여기간, 임대료 증액기준, 임대사업자 관련 의무 및 경매 취득 후 효력을 관할 지자체와 원본 서류로 확인하세요. 임차보증금 인수액 0원이라는 계산만으로 이 문제를 제외해서는 안 됩니다.
• 배당권자 확인. 경매신청채권자 더블유에이치2509유동화전문유한회사와 등기상 하나은행 근저당권의 관계, 채권양도·승계 여부 및 실제 배당받을 권리자를 확인하세요. 신청채권자 청구액 579,611,505원과 시나리오상 배당 0원의 관계를 해소해야 합니다.
• 임차인 및 명도. 실제 임차인은 이승협과 조봉서 2명으로 확인됩니다. 두 임차권의 소멸 여부, 배당요구와 배당 결과, 현재 점유자 및 인도 가능 시점을 확인하세요. 이승협의 전입·확정일자 기재 차이도 원본으로 대조해야 합니다.
• 제시외 건물 및 현장. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되어 있으므로 경계, 포함 범위, 실제 이용상태, 공부 및 감정평가 내용과의 일치 여부를 확인하세요.
• 가격 산정. 신건 최저가 1,492,261,500원만으로 시세 메리트를 단정하지 마세요. 유사한 다가구주택·근린생활시설의 최근 거래가격과 임대수익을 대조하고, 임대의무·명도·수선 및 취득 부대비용을 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 문건, 임대차계약서 및 민간임대사업 관련 서류를 함께 확인하세요.

맺으며 — 인수 0원과 부담 0원은 다르다

이 사건은 말소기준권리 이후의 임차권 2건이 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어, 임차보증금에 대한 매수인 인수액은 권리분석상 0원으로 산정됩니다. 그러나 그것이 곧바로 위험이 없는 물건이라는 뜻은 아닙니다. 민간임대주택등기의 임대의무 관련 효력, 경매신청채권자와 근저당권자의 관계, 임차인의 실제 점유와 명도, 제시외 건물의 범위를 반드시 확인해야 합니다.

현재 최저가는 감정가와 같은 1,492,261,500원이며, 유사 부동산의 거래가격과 임대수익을 대조하지 않고는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 단순히 최저가가 얼마인지가 아니라 임대의무와 배당권자 문제가 정리되는지, 그리고 확인된 임대수익이 실제 취득비용을 정당화하는지입니다. 권리상 인수액 0원이라는 수치만 믿고 입찰하기보다는 핵심 확인 사항을 해소한 뒤 가격을 판단하는 편이 합리적입니다.