수원지방법원 2026타경50119. 평택시 용이동 삼정킹스빌 4층 402호로, 전용면적 비교 기준은 54.66㎡인 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김동국 씨이며 2021년 11월 1일 매매, 거래가액 154,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 171,269,304원입니다.

등기상 주요 쟁점은 2023년 11월 등기된 계아란의 주택임차권입니다. 보증금은 154,000,000원이며 전입·점유일은 2021년 11월 1일, 확정일자는 2021년 9월 24일입니다. 앞선 근저당권은 2021년 11월 말소됐고, 임차권등기 뒤에 평택시 압류가 설정됐습니다. 임차권은 등기부상 매수인 인수 검토 대상으로 표시되어 있지만, 경매기록에 기재된 보증기관의 확약이 이 위험을 실질적으로 바꾸는 핵심 자료입니다.

가격 판단도 신중해야 합니다. 기록상 동일 면적 거래는 154,000,000원이며 최저가는 그 금액의 90.9%입니다. 그러나 확인되는 거래일은 2021년 11월과 2022년 4월입니다. 이 비율만으로 현재 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 권리상 핵심은 확약의 효력, 가격상 핵심은 오래된 거래표본의 한계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약이 승부처

등기상 2018년 4월 27일 설정된 신반월새마을금고의 채권최고액 130,000,000원 근저당권은 2021년 11월 2일 말소됐습니다. 계아란의 주택임차권등기는 2023년 11월 16일 접수됐고, 2025년 8월 21일 평택시 압류와 2026년 1월 21일 강제경매개시결정이 뒤따랐습니다. 산정상 말소기준으로 표시된 평택시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.

반면 계아란의 임차권은 등기부상 말소되지 않은 권리이며, 자료상 말소기준권리 이전의 권리로 매수인 인수 검토 대상입니다. 따라서 확약을 확인하지 않고 단순히 압류와 경매개시결정만 보고 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미배당액과 실질 인수액은 다르다

실제 임차인은 1명, 계아란입니다. 매각물건명세서에 함께 기재된 ‘시보증’은 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고로 표시되어 있으며, 계아란의 보증금과 별도로 합산할 금액이 아닙니다.

③ 시세 비교 — 기록상 거래보다 낮지만, 현재 시세 할인으로 단정 금지

삼정킹스빌의 면적 54.66㎡ 거래기록은 2건이며, 확인되는 거래가액은 모두 154,000,000원입니다. 최신 기록은 2022년 4월 거래입니다. 최저매각가 140,000,000원은 기록상 거래가액의 90.9%지만, 거래가 오래되어 현재 시장가격을 직접 대표한다고 보기 어렵습니다.

기록상 비교 거래가 154,000,000원과 최저가 140,000,000원의 차이는 14,000,000원입니다. 다만 이 차이는 과거 거래기록에 대한 단순 비교입니다. 최신 거래도 2022년 4월이므로 현재의 매매 수요·가격 추세·실제 환금성을 확인하기 전에는 ‘시세보다 저렴하다’고 단정할 근거가 충분하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)

배당 계산은 매각가 140,000,000원 가정에 따른 추정치입니다. 집행비용 2,760,000원을 제외하고 계아란에게 137,240,000원이 배당되면, 보증금 중 16,760,000원이 미회수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물 상태·환금성 메모

• 입지. 용이초등학교 북동측 직선거리 약 200미터 지점입니다. 인근은 다세대주택·다가구주택·주상복합 부동산과 공원 등으로 이루어진 주거지대입니다.
• 교통. 38번 국도 북측 인근으로 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측 직선거리 약 400미터 지점에 안성IC 진출입로가 위치합니다.
• 도로·건물. 북측으로 폭 5~6미터 정도의 포장도로에 접합니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 5층 건물이며, 개별난방·위생·급배수·출입구 보안개폐설비가 기재되어 있습니다.
• 토지이용계획. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립승인지역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가구역 관련 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 되어 있으므로, 입찰 시점의 최신 고시와 적용 범위를 재확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다. 내부는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사에 의거해 평가된 것으로 기재되어 있으므로 실제 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 12세대 규모의 다세대주택으로, 확인되는 동일 면적 거래가 2건에 불과하고 최신 기록이 2022.04입니다. 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 전제하지 말고 현재 매매사례와 매수 수요를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.04.29.자 확약의 원문, 제출 주체, 대항력 포기 범위, 임차권등기 말소 약정 및 이행 조건을 매각물건명세서와 대조하세요. 실질 인수 0원 판단은 이 확약이 유효하게 이행된다는 전제입니다.
• 미배당액과 인수액 구분. 신건 140,000,000원 가정에서 배당 산식상 미회수 보증금은 16,760,000원입니다. 이는 확약이 유효할 때 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다. 확약 효력이 부인되거나 이행되지 않는 경우에는 권리 위험을 다시 계산해야 합니다.
• 별도 임차인·점유 확인. 실제 임차인은 계아란 1명으로 파악되며 ‘시보증’은 보증기관 대위·승계 중복 신고입니다. 다만 독립된 점유자나 별도 임대차가 존재하는지 현황조사서와 매각물건명세서 원본을 대조하세요. 확약 밖의 독립된 임차권이 확인되면 별도 인수 위험이 남습니다.
• 현재 시세 재확인. 기록상 비교 거래가는 154,000,000원이지만 최신 기록은 2022.04입니다. 140,000,000원이 현재 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 최근 인근 다세대주택 거래와 실제 매도 가능 가격을 확인하세요.
• 점유·명도. 감정평가 당시 내부 상태는 관계인 부재로 직접 확인되지 않은 부분이 있습니다. 현재 점유자, 출입 및 내부 상태, 인도 가능 여부와 명도 비용을 사전에 확인하세요.
• 배당 및 세금. 집행비용 추정치와 예상배당표는 참고 계산입니다. 당해세, 최우선변제, 관리비 등 실제 부담 가능 항목과 배당 순위를 원본 서류 및 관계 기관을 통해 확인하세요.
• 등기부 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 대조해 추가 권리변동이나 정정사항이 없는지 확인하세요.

맺으며 — “확약은 핵심이지만, 확인 없이 안전을 단정할 수 없다”

이 사건은 임차권등기가 있다는 사실만으로 매수인 인수액을 확정할 수 없는 유형입니다. 계아란의 보증금은 154,000,000원이고, 신건 매각가 140,000,000원 가정에서는 배당 산식상 16,760,000원이 미회수로 남습니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026.04.29.자 확약에는 대항력 포기와 임차권등기 말소 약정이 기재되어 있어, 해당 약정이 유효하게 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.

그렇다고 모든 위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 확약의 효력과 적용 범위를 원본으로 확인하고, 확약 밖의 독립된 점유자나 임차권이 없는지 확인해야 합니다. 가격 역시 기록상 거래가보다 낮다는 비율만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리 판단은 확약의 유효성으로, 가격 판단은 최신 거래와 실제 환금성으로 검증하는 것이 이 물건의 핵심입니다.