서울남부지방법원 2025타경4685. 방화동 마곡킹덤펜타리움 제102동 제5층 제501호, 전용 23.47㎡의 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차인의 미회수 보증금입니다. 임차인 김에스더는 2021.09.17. 점유를 시작하고 2021.09.27. 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2021.09.01.입니다. 말소기준권리인 2023.01.18. 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 구조라, 배당으로 보증금을 모두 돌려받지 못하면 그 부족분을 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가는 117,760,000원이지만 예상 배당액은 집행비용 2,448,640원을 제외한 115,311,360원입니다. 보증금 225,000,000원에서 배당되지 않는 109,688,640원이 남아, 매수인의 실질취득은 117,760,000원 + 109,688,640원 = 227,448,640원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어나는 구조라 총 부담은 대체로 보증금 수준에 고정됩니다. 따라서 이 물건은 최저가 1.18억을 시세와 비교하면 안 되고 실질취득액으로 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경4685 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 개화동로27길 42, 제102동 제5층 제501호 (방화동, 마곡킹덤펜타리움) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 23.47㎡ · 제102동 제5층 제501호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 송자영 · 2021.10.06. 소유권 이전 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 117,760,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 218,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권은 소멸해도 보증금 부족분은 인수
현재 말소기준권리는 2023.01.18. 압류입니다. 2021.01.21. 설정됐던 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2021.09.16. 이미 말소됐습니다. 이후 2023.06.13. 등기된 김에스더의 주택임차권과 2025.01.09. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 김에스더의 실제 임대차는 말소기준보다 앞선 주민등록·점유를 갖춘 대항력 있는 임대차입니다. 따라서 임차권등기 자체가 지워지는 것과 보증금 반환채무가 없어지는 것은 별개입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김에스더 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 225,000,000원 | 2021.09.27 / 2021.09.01 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 227,448,640원으로 봐야 한다
마곡킹덤펜타리움의 거래자료상 전체 12건 평균은 242,500,000원이지만, 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 236,250,000원, 최신 거래는 2024.08. 215,000,000원이며, 최근 거래가격은 이전 구간보다 -3.8% 낮아진 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 23.47㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2024.03 | 22.96㎡ | 7 | 225,000,000원 |
| 2023.12 | 23.53㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 2023.12 | 23.8㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 236,250,000원 |
현재 회차의 실질취득 227,448,640원은 최근 12개월 평균 236,250,000원보다는 낮지만, 최신 거래 215,000,000원보다 높습니다. 더구나 거래 추세가 -3.8%이므로 “시세보다 확실히 싸다”는 결론은 금물입니다. 감정가 대비 최저가가 51.2%까지 내려왔다는 사실은 대항력 임차보증금 인수 구조에서는 가격 메리트의 근거가 되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,448,640원 |
| 1. 임차인 김에스더 보증금 | 225,000,000원 | 115,311,360원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 218,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인에게 115,311,360원이 배당되고, 미회수 보증금 109,688,640원은 매수인 인수로 남습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 218,000,000원은 이 배당 가정에서는 0원 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공항시장역 북서측 인근으로, 소규모 아파트·오피스텔·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 공항시장역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물의 제102동 제5층 제501호이며 사용승인일은 2021.01.08.입니다.
- 규제. 준주거지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 마곡킹덤펜타리움은 28세대이며, 경매물건 평균 유찰 횟수가 5.2회입니다. 오피스텔이라는 용도와 반복 유찰 이력을 함께 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 117,760,000원이 아니라 인수액을 더한 실질취득 227,448,640원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수. 김에스더 보증금 225,000,000원 중 배당 부족분 109,688,640원을 현재 회차 기준으로 매수인이 인수합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 4회·5회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액은 각각 132,887,744원·151,390,195원으로 증가합니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 236,250,000원뿐 아니라 최신 거래 215,000,000원과 -3.8%의 하락 추세를 함께 봐야 합니다.
- 임차인 명도. 건물전부를 사용하는 대항력 임차인이 있는 구조이므로 보증금 반환과 인도 관계를 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “51% 낙찰가”보다 “약 2.27억 실질취득”이 본질
이 물건의 숫자만 보면 감정가 230,000,000원이 3회 유찰돼 117,760,000원까지 내려온 매력적인 물건처럼 보입니다. 하지만 대항력 임차인 김에스더의 보증금 225,000,000원에서 미배당되는 109,688,640원을 매수인이 떠안기 때문에 현재 실질취득은 227,448,640원입니다. 최근 12개월 평균 236,250,000원보다는 낮지만 최신 거래 215,000,000원보다 높고, 최근 가격 추세도 -3.8%입니다.
게다가 추가 유찰이 진행돼도 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 인수액이 커지는 구조입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “유찰이 많이 돼 싸졌다”가 아니라 “낙찰가와 인수액을 합친 총액을 끝까지 봐야 한다”입니다. 권리위험의 성격은 명확하지만, 가격 메리트는 최신 거래와 하락 추세를 고려하면 강하지 않습니다.
