서울남부지방법원 2025타경4685. 방화동 마곡킹덤펜타리움 102동 5층 501호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 4회 유찰 자체가 아니라 임차보증금 승계 구조입니다. 김에스더는 2021.09.17 점유를 시작하고 2021.09.27 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2021.09.01입니다. 데이터상 말소기준으로 선언된 2023.01.18 고양세무서장 압류보다 앞서 있어 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다.

매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권과 관련해 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 최저가 94,208,000원을 기준으로 집행비용 2,095,744원을 제외한 임차인 예상배당은 92,112,256원이고, 보증금 225,000,000원 중 132,887,744원이 미배당됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차인의 대항력이 핵심

2021.01.21 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권은 채권최고액 5,952,000,000원의 공동담보였지만, 2021.09.16 일부포기로 등기부상 이미 말소되어 현재 경매의 선순위 근저당으로 남아 있지 않습니다. 그 뒤 김에스더가 2021.09.17 점유, 2021.09.27 주민등록을 갖췄고, 말소기준으로 제시된 2023.01.18 압류보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김에스더는 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 현재 매각대금으로는 보증금 전액을 돌려받지 못합니다. 보증기관의 대위·승계 임차인으로 표시된 별도 중복 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 하며, 보증금도 중복 합산하지 않습니다.

③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다

이 사건에서 94,208,000원이라는 최저가를 그대로 시세와 비교하면 결론이 왜곡됩니다. 현재 회차에서 매수인이 실제로 부담하게 되는 금액은 최저가 94,208,000원에 임차보증금 미배당분 132,887,744원을 더한 227,095,744원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라, 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 커져 실질취득 총액은 보증금 225,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.

④ 실거래 비교 — 최신 거래보다 높고, 최근 평균보다는 낮다

마곡킹덤펜타리움은 28세대, 사용승인일 2021.01.08이며 비교 대상 면적은 23.47㎡입니다. 제공된 실거래 12건의 전체 평균은 242,500,000원이지만, 가격 판단에서는 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 236,250,000원, 최신 거래 215,000,000원, 그리고 최근 구간 -3.8% 하락 추세를 우선해서 봐야 합니다.

현재 실질취득 227,095,744원은 데이터상 최근 12개월 평균 236,250,000원보다는 낮지만, 최신 거래 215,000,000원보다는 12,095,744원 높습니다. 더구나 최근 구간이 이전 구간 대비 -3.8%인 하락 추세이고 최신 실거래가 2024.08 거래이므로, 최저가가 감정가의 40.96%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 94,208,000원 가정)

현재 최저가에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 일부 배당으로 모두 소진되고, 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 218,000,000원은 0원 배당으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강서구 방화동 공항시장역 북서측 인근. 소규모 아파트·오피스텔·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 공항시장역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물, 사용승인일 2021.01.08. 기본 위생·급배수·난방·승강기·화재경보·옥내소화전·기계식주차장 설비가 있습니다.
• 토지·도로. 업무시설·근린생활시설·공동주택 건부지로 이용 중이며 북측 약 9m, 동측·남측 약 3m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역 등이 포함되어 있습니다.
• 규모·거래. 마곡킹덤펜타리움은 28세대이며, 제공된 비교 실거래는 12건입니다. 최신 거래는 2024.08의 215,000,000원입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 회차 기준 94,208,000원이 아니라 인수액을 더한 227,095,744원을 비교 기준으로 삼아야 합니다.
• 임차보증금 인수 확인. 김에스더 보증금 225,000,000원 중 현재 예상 미배당 132,887,744원이 매수인 인수로 계산됩니다.
• 추가 유찰 효과 과대평가 금지. 5회 유찰 시 실질취득 226,756,595원, 6회 유찰 시 226,485,276원으로 매각가 하락 효과가 인수액 증가에 상쇄됩니다.
• 최신 시세와 하락 추세 확인. 최신 거래 215,000,000원, 최근 12개월 평균 236,250,000원, 최근 구간 추세 -3.8%입니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.10.06 민간임대주택등기가 등재되어 있으므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
• 배당 변동 요소 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 표시되어 있으므로 실제 배당 결과와 인수액은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “94,208,000원짜리 물건”이 아니다

이 사건에서 가장 위험한 숫자는 94,208,000원입니다. 그것은 현재 최저매각가일 뿐, 매수인의 경제적 부담을 나타내는 숫자가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 김에스더의 보증금이 225,000,000원이고, 현재 회차에서 미배당될 것으로 계산된 금액이 132,887,744원이므로 실질취득은 227,095,744원입니다.

게다가 추가 유찰 시에도 실질취득은 226,756,595원, 226,485,276원 수준으로 거의 내려가지 않습니다. 반면 최신 실거래는 215,000,000원이고 최근 구간 추세는 -3.8%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “4회 유찰이라 싸다”가 아니라 “낙찰가가 내려가도 임차보증금 인수가 커져 총부담이 거의 고정된다”는 점입니다. 권리관계와 가격을 분리해서 보면 안 되는 대항력 임차인 인수형 경매입니다.