수원지방법원 2026타경50235. 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1 소재 고덕에스티브이지식산업센터 1층 상가111호 경매입니다. 감정가는 1,185,000,000원이고 현재 최저매각가도 동일한 신건입니다. 등기상 말소기준권리는 2022년 8월 31일 설정된 주식회사 국민은행의 근저당권으로, 채권최고액은 670,800,000원입니다. 매각으로 소멸하는 권리로 분석되며, 현재 산정표에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 사건은 호수와 현황을 함께 대조해야 하는 물건입니다. 감정평가 내용에는 상가111호와 상가112호가 벽체 구분 없이 하나의 일반음식점으로 이용되고 있다고 기재되어 있습니다. 건물 사용승인 당시에는 경계벽이 있었으나 현 임차인이 2025년에 철거한 것으로 조사됐습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각이라고 기재되어 있고, 근저당권 원문에는 상가112호가 공동담보로 표시되어 있습니다. 따라서 실제 매각 대상, 호수별 경계와 권리관계를 원본 서류로 확인하기 전에는 입찰 판단을 서두르지 않는 편이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 임차관계, 그러나 호수 대조는 필수

말소기준권리는 2022년 8월 31일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 신탁등기는 등기부상 말소된 것으로 표시되어 있고, 같은 날 소유권이전등기가 접수되어 현재 소유자는 이인숙으로 기재되어 있습니다. 2026년 2월 9일 임의경매개시결정이 등기됐으며, 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 별도 압류·가압류 기재는 확인되지 않습니다.

임차관계는 두 건이 기재되어 있습니다. 팬텀라이트 주식회사·전유리의 기재된 전입일은 2025년 1월 2일, 오춘림의 기재된 전입일은 2025년 1월 9일로 모두 말소기준권리 이후입니다. 자료상 두 임차관계 모두 대항력 없음으로 분석됩니다. 다만 대항력 없음이 실제 점유자의 즉시 퇴거나 명도 협의까지 보장하는 것은 아닙니다. 확정일자와 우선변제 여부, 점유 범위, 배당요구 및 실제 임대차관계는 별도로 확인해야 합니다.

② 가격·유찰 시나리오 — 신건 가격은 시세 검증 전 보류

현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,185,000,000원입니다. 감정가 대비 유찰 회차별 산정 가격은 1회 유찰 시 948,000,000원, 2회 유찰 시 758,400,000원입니다. 그러나 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 해당 가격이 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 동일 건물의 상가 실거래와 임대 수준을 비교하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 타당합니다.

회차별 산정 결과 기준. 실제 배당은 집행비용, 실제 채권액, 당해세, 임차인 최우선변제 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,185,000,000원 가정)

현재 매각가 가정에서 집행비용 14,250,000원과 근저당 채권최고액 기준 670,800,000원을 차감한 잔여액은 499,950,000원으로 산정됩니다. 신청채권자 청구액 622,170,574원과 근저당 채권최고액은 서로 다른 수치입니다. 실제 배당액은 실제 피담보채권 잔액 및 배당순위 확인에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.

④ 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계 확인

기재된 임차관계는 아래와 같습니다. 두 임차관계 모두 말소기준권리 설정일보다 늦은 전입일로 인해 대항력 없음으로 분석됩니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았으므로, 보증금 반환 문제 및 배당요구 관련 서류를 별도로 확인해야 합니다.

기재된 보증금 합계는 25,000,000원이고 월차임 합계는 2,000,000원입니다. 이는 임차관계에 기재된 금액의 합계이며, 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다. 특히 오춘림은 상가111호와 상가112호를 함께 점유하는 것으로 기재되어 있으므로, 점유 범위와 실제 임대차계약의 목적물이 경매 대상과 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 경기도 평택시 고덕면 궁리 소재 평택고덕IC 서측 직선거리 약 1.5㎞ 지점입니다. 주위에는 지식산업센터, 업무시설, 일부 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 도로·토지. 북측으로 폭 약 12미터 내외의 도로, 동측과 서측으로 포장된 소로에 접합니다. 토지는 준주거지역 및 지구단위계획구역에 포함되며, 토지이용계획상 각종 제한 사항을 확인해야 합니다.
• 이용상태. 상가111호와 상가112호가 벽체 구분 없이 하나의 일반음식점으로 이용되고 있습니다. 경계벽은 사용승인 당시 존재했으나 2025년에 철거된 것으로 조사됐습니다.
• 건물 설비. 위생 및 급·배수설비, 천정매몰형 냉·난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비 등이 기재되어 있습니다.
• 공부와 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으나, 호실 사이 경계벽이 없는 현황은 별도 확인이 필요합니다. 감정평가에서는 추후 측량 등으로 경계를 확인하고 경계벽을 설치할 수 있을 것으로 판단했습니다.
• 환금성. 지식산업센터 내 상가로, 현황 이용상태와 호실별 경계, 실제 매각 범위가 향후 사용·임대 및 처분 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 동일 건물 상가의 거래가격과 임대수준을 확인하기 전에는 환금성과 가격 경쟁력을 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 대상 확정. 매각물건명세서에 일괄매각이라고 기재되어 있습니다. 감정평가서의 기호1·2 및 상가111호·상가112호가 실제 매각 대상에 모두 포함되는지 원본 서류로 확인하세요.
• 등기부와 공동담보 대조. 말소기준권리는 2022.08.31 국민은행 근저당권입니다. 근저당권 원문에 상가112호 공동담보가 기재되어 있으므로 상가111호의 등기사항전부증명서, 공동담보 관계와 매각 대상 범위를 교차 확인해야 합니다.
• 경계벽 및 측량. 현황상 두 호실 사이 경계벽이 철거되어 있습니다. 경계 확인, 벽체 설치 가능 여부, 설치 비용 및 실제 사용에 필요한 조치를 현장과 관련 서류로 확인하세요.
• 임차인과 명도. 두 임차관계는 대항력 없음으로 분석되지만, 실제 점유자와 계약 내용, 배당요구 및 우선변제 관련 서류를 확인하세요. 보증금 합계 25,000,000원만으로 인수 여부나 명도 결과를 확정할 수 없습니다.
• 채권액 검증. 신청채권자 청구액 622,170,574원과 근저당 채권최고액 670,800,000원을 구분하고, 실제 피담보채권 잔액과 배당 예상액을 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가 1,185,000,000원이 동일 건물의 상가 실거래 및 임대수준에 비해 적정한지 확인하세요. 최저매각가가 감정가와 같다는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 관리비·세금. 관리비 체납, 당해세 및 임차인 최우선변제 등 배당에 영향을 줄 수 있는 사항을 확인하세요. 예상배당표는 확정 배당표가 아닙니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 서류를 함께 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로 입찰을 결정하지 말 것

이 사건은 말소기준권리 이후의 임차관계가 대항력 없음으로 분석되고, 현재 매각가 기준 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 결과만으로 물건 전체가 단순하거나 위험이 없다고 결론 내릴 수는 없습니다. 상가111호와 상가112호의 경계벽 철거, 일괄매각 대상 범위, 공동담보 관계 및 실제 점유 현황이 입찰 전 핵심 확인사항입니다.

현재 최저매각가는 1,185,000,000원이며, 비교 가능한 상가 시세를 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 권리분석상 인수액이 0원으로 산정된다는 점과 실제 점유·경계·사용 및 환금성 위험은 구분해서 판단해야 합니다. 권리상 인수액은 0원으로 계산되지만, 호실 범위와 현황 확인은 필수입니다.