서울남부지방법원 2025타경5688. 강서구 화곡동 케이오피스텔1차 제4층 제403호로, 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리의 소멸 여부보다 말소기준보다 앞선 임차인의 보증금입니다. 차의진의 전입일은 2021.04.29, 확정일자는 2021.04.05이며, 제공된 말소기준은 2022.09.14 국의 압류입니다. 따라서 차의진은 대항력 있는 실제 임차인 1명이고 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
보증금은 252,000,000원인데 현재 회차 매각가정액은 208,800,000원입니다. 집행비용 3,723,200원을 먼저 빼면 임차인에게 배당되는 금액은 205,076,800원이고, 단순 계산상 부족분은 46,923,200원입니다. 통상의 대항력 인수형이라면 이 잔액을 매수인이 떠안아 실질취득가가 올라가지만, 이 사건에는 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 특별조건이 적용되는 이 임차인에 대해서는 실질 인수를 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경5688 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡로42길 31, 제4층 제403호 (화곡동, 케이오피스텔1차) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평지붕 8층건물 내 제4층 제403호 · 사용승인일 2021.01.08 |
| 소유자 | 고완석 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 208,800,000원 (2회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 242,330,000원 |
| 말소기준 | 2022.09.14 갑구 6번 압류 · 국 (처분청 강서세무서장) |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
등기부상 핵심 순서는 명확합니다. 고완석의 소유권이전과 차의진의 전입이 2021.04.29에 있고, 말소기준으로 제시된 국의 압류는 2022.09.14입니다. 이후 주택도시보증공사의 788,000,000원 가압류, 차의진의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 차의진은 보증기관 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 차의진 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 252,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.04.29 | 우선변제 有 확정 2021.04.05 · 배당요구 | 실질 0원 룰상 46,923,200원 · 특별조건 적용 |
② 가격 판단 — 감정가 80%가 곧 ‘시세 80%’는 아니다
현재 최저매각가는 208,800,000원으로 감정가 261,000,000원의 80%입니다. 하지만 이 사건에는 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액으로 비교할 수 있는 거래가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “2회 유찰됐으니 시세보다 싸다”라고 결론낼 수 없습니다. 가격 판단에서 확인 가능한 것은 감정가 대비 할인율뿐이며, 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 별도입니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,723,200원 |
| 1. 임차인 차의진 보증금 (우선변제) | 252,000,000원 | 205,076,800원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 242,330,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 임차보증금 부족분 46,923,200원이 발생합니다. 다만 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 오피스텔·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 “오피스텔”로 이용 중인 것으로 추정되며, 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물의 제4층 제403호입니다.
- 주위환경. 화곡초등학교 북동측 인근으로 아파트·다세대주택 등 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 토지는 평지의 정방형이며 업무시설(오피스텔-28호) 건부지로 이용 중입니다. 남측 약 8m, 동측 약 3m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 6,575,000원/㎡, 토지면적 245.0㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 이 조건의 적용 문구를 매각물건명세서 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 임차인 1명 확인. 실제 임차인은 차의진 1명이며 보증금 252,000,000원, 전입 2021.04.29, 확정일자 2021.04.05입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.04.29 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 처리와 관련한 등기사항을 원문에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 착시 경계. 최저가는 감정가의 80%지만 실제 거래가격과 비교된 수치는 아닙니다. 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석하지 마세요.
- 배당표와 실질 인수 구분. 현재 회차 룰상 미배당액은 46,923,200원이지만 특별매각조건 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 특별매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 위험한 숫자는 4,692만원, 결정적인 문구는 ‘포기·말소’
표면만 보면 이 사건은 보증금 252,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 208,800,000원이어서 매수인이 보증금 부족분을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산도 부족분 46,923,200원을 산출합니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권의 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있으므로, 이 사건의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
다만 여기서 곧바로 “싸다”는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 현재 최저가 208,800,000원은 감정가 261,000,000원의 80%일 뿐이고, 최근 실거래와의 직접 비교값은 없습니다. 따라서 결론은 권리 부담은 특별조건으로 크게 완화됐지만, 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 오피스텔입니다. 이 물건의 승부처는 최저가 숫자보다 특별매각조건의 정확한 적용과 실제 시장가격 확인입니다.