서울남부지방법원 2025타경5688. 서울 강서구 화곡동 케이오피스텔1차 4층 403호입니다. 소유자는 고완석이며, 등기상 소유권은 2021년 4월 29일 이전되었습니다. 이 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 신청채권자 청구금액은 242,330,000원입니다. 권리관계에서 가장 중요한 것은 2021년 4월 29일부터 점유·전입한 차의진 씨의 임대차입니다. 보증금은 252,000,000원이고 확정일자는 2021년 4월 5일입니다. 말소기준권리인 2022년 9월 14일 압류보다 앞선 임대차이므로 대항력이 인정되는 구조입니다.
일반적인 상황이라면 낙찰자가 보증금 미배당액을 인수할 위험이 큽니다. 실제 현재 회차의 배당계산에서도 보증금 중 121,038,848원이 미배당됩니다. 그런데 이 사건은 매각물건명세서의 특별매각조건이 일반적인 인수 구조를 바꿉니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 해당 조건이 유효하게 이행되는 경우 임차보증금의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경5688 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡로42길 31, 제4층 제403호 (화곡동, 케이오피스텔1차) |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 건물 내 4층 403호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 · 사용승인 2021.01.08 |
| 건물 이용 | 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정 · 현황상 업무시설(오피스텔 28호) |
| 소유자 | 고완석 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 133,632,000원 |
| 유찰 횟수 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 242,330,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.14 갑구 6번 압류 · 국(처분청 강서세무서장) |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 등기 확인 기준 | 2026.08.05 발급 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2022년 9월 14일 설정된 국(강서세무서장)의 압류입니다. 임차인 차의진 씨는 2021년 4월 29일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자도 2021년 4월 5일에 받았습니다. 따라서 임대차의 대항력과 우선변제권은 말소기준권리보다 앞서는 구조입니다.
갑구 7번 주택도시보증공사의 788,000,000원 가압류와 갑구 8번 강제경매개시결정은 말소기준권리 후순위입니다. 매각으로 소멸하는 권리이며, 이 금액들을 임차인의 보증금에 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 차의진 씨 1명입니다.
임차인 권리 및 인수 분석
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차의진 주거 · 건물 전부 |
252,000,000원 | 2021.04.29 2021.04.05 |
有 | 有 | 실질 0원* |
* 명목 미배당액 121,038,848원. 특별매각조건에 따른 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 유효하게 이행되는 것을 전제로 실질 인수액 0원으로 평가합니다.
“주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
따라서 이 사건은 일반적인 대항력 임차인 인수형과 구별해야 합니다. 해당 특별매각조건이 차의진 씨의 임차권에 적용되고 이행되는 경우, 명목상 미배당 보증금 121,038,848원은 매수인이 부담하는 실질 인수금액에 포함되지 않습니다. 다만 이 조건은 해당 임대차에 한정해 판단해야 하며, 별도의 임차인이나 다른 점유자의 인수 위험까지 일괄적으로 없애는 것은 아닙니다.
② 가격 분석 — 감정가의 51.2%, 그러나 시세와는 별개
현재 최저매각가는 133,632,000원으로 감정가 261,000,000원의 51.2%입니다. 4회 유찰을 거쳐 감정가의 절반 수준까지 내려온 상태입니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
동일 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세를 확인할 수 있는 비교 거래 수치가 없습니다. 따라서 현재 최저가 133,632,000원이 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 근거는 부족합니다. 감정가 대비 51.2%라는 사실은 시세 대비 51.2%라는 의미가 아닙니다.
실질 인수액은 0원으로 판단하므로 현재 회차의 실질취득금액은 133,632,000원입니다.
특별매각조건이 적용되지 않는다고 가정하는 경우
현재 회차의 명목 미배당액 121,038,848원을 더하면 총부담은 254,670,848원입니다. 유찰이 추가되더라도 미배당액이 늘어나 총부담은 약 2억 5,400만원 수준으로 유지됩니다.
따라서 이 사건은 최저가보다 특별매각조건의 효력과 이행 여부를 먼저 판단해야 합니다.
회차별 낙찰가와 명목 미배당액 비교
| 구분 | 예상 매각가 | 명목 미배당 | 조건 미적용 시 총부담 | 조건 이행 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 |
133,632,000원 | 121,038,848원 | 254,670,848원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 106,905,600원 | 147,391,078원 | 254,296,678원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 85,524,480원 | 168,414,961원 | 253,939,441원 | 0원 |
회차별 예상 매각가와 명목 미배당액은 제공된 배당 시나리오 기준입니다. 총부담은 매각가와 명목 미배당액의 단순 합산이며, 특별매각조건이 적용되지 않는 가정의 비교값입니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,632,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 2.0%) | - | 2,670,848원 | - |
| 1. 임차인 차의진 보증금 | 252,000,000원 | 130,961,152원 | 121,038,848원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 | 788,000,000원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 242,330,000원 | 0원 | 242,330,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
전체 채권 청구액은 1,030,330,000원이며, 주택도시보증공사 관련 채권은 현재 배당계산상 전액 미배당입니다. 임차인에게는 집행비용 공제 후 130,961,152원이 배당되고 121,038,848원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 특별매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 전제로 매수인 실질 인수액 0원으로 판단합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트와 다세대주택 등 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 중 4층 403호입니다. 사용승인일은 2021.01.08이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방·주차시설 등이 갖춰진 것으로 추정됩니다.
- 토지. 토지면적 245.0㎡, 지목은 대, 지형은 평지·정방형입니다. 일반상업지역이며 토지이용상황은 업무용, 공시지가는 6,575,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 8m 내외, 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등이 해당합니다. 실제 이용 및 인허가 가능 여부는 관계기관 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 공부와 현황의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사되었습니다.
- 민간임대주택 등록. 2021.04.29 갑구 5-1번에 민간임대주택 등록 기재가 있습니다. 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이므로, 낙찰 후 임대사업자 지위 승계 및 등록 말소 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 환금성. 오피스텔이라는 용도와 현재 4회 유찰 이력은 고려할 요소입니다. 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않아 실제 매도 가능가격과 환금성을 수치로 단정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원본 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매수인에게 적용되는지 매각물건명세서 원본으로 재확인하세요.
- 임차권등기 말소. 차의진 씨의 을구 1번 주택임차권(보증금 252,000,000원)이 특별매각조건에 따라 말소되는 절차와 시점을 확인하세요.
- 대항력과 인수금액 구분. 대항력과 우선변제권은 존재합니다. 일반적인 계산상 명목 미배당액은 121,038,848원이지만, 특별매각조건 이행을 전제로 실질 인수액은 0원입니다. 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
- 별도 임차인 및 점유자 조사. 특별매각조건은 차의진 씨의 해당 임대차에 한정해 판단해야 합니다. 다른 임차인이나 별도 점유자가 확인되면 대항력과 보증금 인수 여부를 별도로 분석해야 합니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택 규정. 갑구 5-1번 민간임대주택 등록이 낙찰 후 어떤 법률관계로 이어지는지 확인하세요. 임대의무 및 임대사업자 지위 승계, 말소 요건을 관계기관에 문의하는 것이 안전합니다.
- 추가 세금·비용. 당해세, 최우선변제, 관리비 체납, 취득 관련 세금 및 기타 집행 외 비용을 별도로 확인하세요. 본 배당표에는 일부 항목이 반영되지 않았습니다.
- 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 106,905,600원, 6회 유찰 시 85,524,480원으로 예정된 시나리오를 참고할 수 있습니다. 다만 최저가 하락만을 근거로 입찰가를 결정하지 말고 실질취득금액과 권리조건을 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건의 원본을 대조하세요. 특히 매각조건과 임차권 말소에 관한 문구를 빠짐없이 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 특별매각조건이 승부를 가른다”
서울남부지방법원 2025타경5688은 단순히 감정가의 51.2%까지 떨어진 오피스텔이 아닙니다. 보증금 252,000,000원의 대항력 임차인이 존재하고, 현재 최저가 기준 명목 미배당액만 121,038,848원에 이르는 물건입니다.
특별매각조건이 없다면 매수인은 낙찰가에 미배당 보증금을 더해 약 2억 5,400만원의 부담을 질 수 있습니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각된다는 점에서 일반적인 대항력 임차인 인수형과 다릅니다. 그 조건이 유효하게 적용되고 이행된다면 실질 인수액은 0원이며, 현재 회차의 실질취득금액은 133,632,000원입니다.
그렇다고 무조건 입찰할 물건은 아닙니다. 민간임대주택 등록 문제, 임차권등기 말소의 실제 이행, 별도 점유자 여부, 오피스텔의 실제 거래가격과 환금성을 추가로 확인해야 합니다. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다.
최종 판단은 C등급입니다. 특별매각조건이 이행되면 큰 임차보증금 인수위험을 제거할 수 있다는 점은 긍정적입니다. 다만 4회 유찰, 시세 비교의 한계, 민간임대주택 등록 및 임차권 말소 확인이라는 조건부 위험이 남아 있습니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 특별매각조건의 실효성 확인입니다.