대전지방법원 2025타경449. 충청남도 계룡시 금암동에 위치한 우림루미아트 109동 306호입니다. 전용면적은 123.6361㎡, 15층 건물 중 3층 아파트입니다. 현재 소유자 최수연은 2024년 5월 10일 소유권을 취득했으며, 당시 등기상 거래가액은 330,000,000원입니다. 같은 날 신한은행의 채권최고액 246,400,000원 근저당권이 설정됐습니다.

이후 장지선의 후순위 근저당권 80,000,000원, 대경대부를 비롯한 여러 채권자의 가압류, 국민건강보험공단 및 국세·지방세 압류, 두 건의 임의경매개시결정이 차례로 등기됐습니다. 2026년 8월에는 서울보증보험이 대위신청인으로 기재된 290,000,000원 주택임차권등기까지 나타납니다. 등기사항은 복잡하지만, 이들 권리가 모두 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다.

이 물건을 판단할 때는 말소기준권리와 임차인 전입일의 선후관계를 먼저 확인하고, 그다음 실거래가격과 최저매각가의 격차를 따져야 합니다. 현 신건 가격은 전체 실거래 평균뿐 아니라 최신 거래와 최근 12개월 평균도 상당히 웃돌고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당

가장 중요한 날짜는 2024년 5월 10일입니다. 이날 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 뒤이어 설정된 장지선 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 290,000,000원은 중복 보증금이 아니다

임차관계는 이 사건의 핵심 확인 사항입니다. 현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 실제 임차인은 박승용 1명입니다. 등기부에 기재된 서울보증보험주식회사는 임차인이 추가로 존재하는 것이 아니라, 박승용의 보증금에 관해 대위·승계한 보증기관입니다.

실제 임차인 1명이며, 보증기관의 290,000,000원은 박승용 관련 보증금의 대위·승계 기재액입니다. 이를 별개의 290,000,000원 보증금으로 추가 합산하지 않습니다.

서울보증보험의 임차권등기는 2025.12.18 대위변제에 따른 질권양수 사실과 2026.08.13 임차권등기명령을 기재하고 있습니다. 이 임차권등기 또한 말소기준권리 이후에 이루어졌으므로 등기 시점만으로 신한은행에 우선하는 인수권리가 생기지는 않습니다.

다만 보증금 290,000,000원의 실제 배당 가능액과 미회수액은 명확히 구분해야 합니다. 배당받지 못하는 금액이 존재할 가능성과 매수인이 그 금액을 법적으로 인수하는지는 별개의 판단입니다. 본건의 예상배당 시뮬레이션은 인수액을 0원으로 산정하지만, 서울보증보험의 배당 요구 및 권리 행사 관계를 포함한 최종 배당은 추가 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래가 신건 감정가를 지지하지 않는다

우림루미아트는 868세대 규모로 2005년 6월 준공된 단지입니다. 이번 경매물건의 전용면적은 123.6361㎡이며, 동일 면적대 123.64㎡ 실거래 12건을 비교할 수 있습니다.

여기서 주의할 점은 12건 전체 평균과 최근 12개월 평균이 서로 다르다는 사실입니다. 전체 12건 평균은 272,333,333원이지만, 최근 12개월 거래 2건의 평균은 260,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -5.4%로 하락하고 있습니다.

특히 동일한 3층에서 2025년 10월에 기록된 거래가 각각 245,000,000원이라는 점도 살펴볼 필요가 있습니다. 개별 동·호수의 향과 내부 상태까지 같다고 볼 수는 없지만, 이번 3층 경매물건의 최저가 319,000,000원을 정당화하려면 뚜렷한 물건별 프리미엄이 확인돼야 합니다.

단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.2회입니다. 이는 과거 경매가 감정가 그대로 매각되기보다는 가격 조정을 거쳤을 가능성을 검토하게 하는 참고지표입니다. 다만 평균 유찰 횟수만으로 이번 물건의 향후 유찰이나 낙찰가격을 확정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 319,000,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰된다는 가정하에 산정된 예상배당입니다. 집행비용을 우선 차감한 후 신한은행 근저당권에 246,400,000원, 장지선 근저당권에 67,334,000원이 배분되는 구조입니다. 장지선은 채권최고액 80,000,000원 중 일부만 회수하고, 후순위 가압류 채권자들은 배당받지 못하는 것으로 계산됐습니다.

채권액은 기재된 청구금액 및 근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다. 실제 피담보채무 잔액과 배당액은 다를 수 있습니다. 위 배당에는 국세·지방세 등 압류채권의 우선배당 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 서울보증보험의 임차보증금 290,000,000원 역시 별도 배당액이 산정돼 있지 않으므로, 전체 채권액 445,032,724원에 중복 합산하지 않았으며 최종 배당 관계 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다

향후 유찰로 최저매각가가 조정되는 경우를 가정하면, 매수인의 입찰가격은 낮아지는 반면 채권자들의 회수금액은 감소합니다. 아래는 제시된 회차별 시뮬레이션이며, 실제 유찰이나 차기 최저가격을 확정한 것은 아닙니다.

1회 유찰 가정가격인 255,200,000원은 최근 12개월 평균 260,000,000원보다 낮습니다. 2회 유찰 가정가격인 204,160,000원은 그보다 더욱 낮습니다. 그러나 낙찰 이후 취득 부대비용, 명도비용, 내부 수리비 및 거래가격의 추가 하락 가능성까지 고려해야 하므로, 단순히 평균 시세 아래라는 이유만으로 안전마진이 충분하다고 단정할 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 계룡시 금암동 계룡시청 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 시청, 학교, 아파트단지, 단독주택, 임야 및 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 단지 부지는 대로·중로에 접하며 내부 도로가 형성돼 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 아파트로 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지·타일 마감이며 샤시이중창이 설치돼 있습니다. 급배수·위생·난방·소방·승강기 및 공동현관 보안설비를 갖추고 있습니다.
• 토지 및 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역과 절대보호구역 관련 제한이 확인되며, 토지 공시지가는 638,800원/㎡입니다.
• 공부 일치 여부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 868세대 아파트단지로 동일 면적 거래 사례가 확인되지만, 거래가격은 245,000,000원부터 295,000,000원까지 차이가 있습니다. 최근 거래 추세도 -5.4%로 하락하고 있어 과거 고가 사례를 기준으로 출구가격을 설정하는 것은 위험합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 가격 상한 재설정. 현재 최저가 319,000,000원은 최근 12개월 평균 260,000,000원의 122.7%입니다. 신건 가격을 저렴한 매수 기회로 해석해서는 안 됩니다.
• 임차권 원본 확인. 박승용의 실제 전입·점유개시일, 2021.09.14 확정일자, 2026.08.13 임차권등기명령 및 서울보증보험의 대위·승계 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
• 배당요구 및 배당순위 확인. 임차인과 보증기관의 배당 요구 관계, 배당 여부, 우선변제 가능성 및 미회수 보증금 처리 관계를 확인해야 합니다. 보증기관을 별도 임차인으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 세금·공과금 압류 확인. 국민건강보험공단, 국세 및 계룡시 압류와 관련된 체납액, 법정기일 및 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 예상배당이 실제와 달라질 수 있습니다.
• 중복 경매개시결정 확인. 장지선의 2025타경449와 신한은행의 2026타경22가 등기돼 있습니다. 경매 진행 및 병합 여부와 실제 매각조건을 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 실제 점유자가 누구인지 현장에서 확인하고, 매각 이후 인도 협의와 인도명령 필요성을 검토해야 합니다. 임차인에게 대항력이 없더라도 명도에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
• 관리비와 건물 상태. 공용부분 미납 관리비, 설비 상태, 누수 여부, 내부 수리 필요성 등을 확인해 실제 취득비용에 반영해야 합니다.
• 최신 시세 재검증. 2026.10 거래가 270,000,000원과 최근 12개월 평균 260,000,000원을 기준으로, 3층이라는 층수와 개별 물건 상태를 반영한 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
• 매각조건 및 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류를 대조하고, 매각기일 2026.11.09의 진행 여부 및 변경 사항을 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도, 비싸게 사면 위험하다”

계룡 우림루미아트 109동 306호는 등기된 권리의 수가 많고, 임차보증금 290,000,000원의 서울보증보험 대위·승계등기까지 존재합니다. 하지만 권리의 수나 보증금 액수만으로 매수인의 인수 위험을 판단할 수는 없습니다. 말소기준권리와 임차인 전입일의 선후관계를 기준으로 보면, 현재 확인된 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

반면 가격은 분명한 약점입니다. 최근 12개월 평균 거래가격 260,000,000원, 최신 거래가격 270,000,000원에 비해 감정가와 최저가 319,000,000원은 상당히 높은 수준입니다. 최근 시장이 -5.4% 하락한 점까지 고려하면 과거 소유자의 취득가나 높은 감정가만으로 현 시세를 정당화하기 어렵습니다.

따라서 이 물건의 핵심은 권리관계의 최종 확인과 가격 조정입니다. 서울보증보험의 임차권 및 세금·배당 관계를 점검하되, 현 신건 가격에서 서둘러 응찰할 이유는 충분하지 않습니다. 유찰 시나리오의 가격도 실제 시세와 취득 부대비용을 함께 검토해야 합니다.

종합 판단: 권리 구조는 관리 가능하지만 가격 부담이 커서 신건 입찰은 보류가 합리적입니다. 최근 시세 대비 122.7%와 하락 추세를 반영한 종합 등급은 C입니다.