수원지방법원 2025타경43210. 경기도 평택시 평택동 39-5에 소재한 근린상가 및 토지입니다. 평택역 북동측 인근의 일반상업지역에 위치하며, 토지와 제시외 건물을 포함한 일괄매각으로 진행됩니다. 등기부상 과거 근저당권과 일부 압류·가압류·가처분은 이미 말소되었고, 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2024년 3월 28일 접수된 이종빈의 가압류입니다. 이 가압류와 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어, 권리 자체의 인수 부담은 낮습니다.
그러나 권리만 보고 입찰 여부를 결정하기는 어렵습니다. 감정평가상 건물은 음식점 등으로 사용한 것으로 보이나 현황은 공실이며, 장기간 사용하지 않아 관리상태가 불량합니다. 일부 전기설비도 철거된 것으로 보이고 기호(자) 건물은 멸실되어 있습니다. 실제 건물 상태와 사용 가능성, 철거·수선비, 임대수요를 확인하기 전에는 감정가만으로 투자성을 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43210 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 평택동 39-5 도로명: 경기도 평택시 평택1로20번길 26 |
| 물건종류 / 토지 | 근린상가 + 토지 · 토지면적 478.9㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 소로2류(폭 8m~10m) 접함 |
| 현황 | 음식점 등으로 사용한 것으로 보이는 건물 공실 · 장기 미사용으로 관리상태 불량 · 일부 전기설비 철거 추정 · 기호(자) 건물 멸실 |
| 소유자 | 노경호·노문호·노용호·노은수 · 각 4분의 1 공유 · 협의분할에 의한 상속등기 |
| 감정가 / 최저가 | 3,341,357,100원 / 3,341,357,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이종빈 / 200,000,000원 |
| 말소기준 분석 권리 | 갑구 9번 가압류 · 이종빈 · 청구금액 243,041,095원 · 2024.03.28 접수 |
| 공시지가 | 3,066,000원/㎡ |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
① 권리 흐름 — 가압류 이후 권리는 매각소멸로 분석
등기부상 근저당권은 과거 설정되었으나 모두 말소되어 현재 근저당권은 없는 것으로 확인됩니다. 2017년 가압류와 2019년 가처분도 이후 말소되었습니다. 현재 남아 있는 주요 권리는 2024년 3월 28일 접수된 이종빈의 가압류이며, 그 청구금액은 243,041,095원입니다. 2025년 12월 23일에는 같은 채권자의 강제경매개시결정이 접수되었고, 사건의 청구금액은 200,000,000원입니다.
② 가격·시세 판단 — 감정가만으로 저렴하다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 100%인 3,341,357,100원입니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 할인되지 않았다는 점과 별개로, 실제 시장가격에 비해 저렴하다는 결론도 내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 소유자 잔여(모형) |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 3,341,357,100원 | 100% | 0원 | 2,862,502,434원 |
| 1회 유찰 시 | 2,673,085,680원 | 80% | 0원 | 2,200,913,728원 |
| 2회 유찰 시 | 2,138,468,544원 | 64% | 0원 | 1,671,642,764원 |
회차별 금액은 제시된 경매 시나리오를 그대로 표시한 것입니다. 유찰 후 최저가 하락은 시장가치가 같은 비율로 하락한다는 뜻이 아니며, 위 금액만으로 적정 입찰가를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,341,357,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상 배분액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (매각가의 약 1.1% 추정) | - | 35,813,571원 |
| 1. 갑구 9번 가압류 · 이종빈 | 243,041,095원 | 243,041,095원 |
| 2. 갑구 10번 강제경매개시결정 · 이종빈 신청채권 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(모형) | - | 2,862,502,434원 |
제시된 배당모형에서 채권 청구액 합계 443,041,095원은 전액 충족되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세 등 조세와 그 밖의 우선권·실제 배당요구 및 집행비용에 따라 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 점포·음식점·위락시설·숙박시설·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 철도역이 소재해 대중교통 접근성이 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 478.9㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용이며 지형은 평지·가로장방형으로 기재되어 있습니다. 일반상업지역이고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공시지가. 3,066,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가만으로 해당 토지와 건물의 시장가치를 확정할 수는 없습니다.
- 건물 상태. 기호(가)·(나)·(마) 및 기호(다)·(라)·(바)·(사)·(아)는 음식점 등으로 사용한 것으로 보이나 현황은 공실이며 장기 미사용으로 관리상태가 불량합니다. 일부 전기설비가 철거된 것으로 보이고, 기호(자) 건물은 멸실되어 있습니다.
- 건축·설비 확인. 감정자료상 위반건축물 표시는 없으나, 현황 공실과 멸실 부분, 제시외 건물 포함 여부를 건축물대장·토지대장·현장과 대조해야 합니다. 일부 전기설비 철거로 인해 정상 사용 전 점검과 수선이 필요할 수 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 일반상업지역, 토지거래계약허가구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역은 외국인 등의 주택 취득에 한정된 내용과 지정기간 2025.08.26~2026.08.25가 기재되어 있으므로 실제 적용 여부는 입찰 시점의 관계 자료로 확인해야 합니다.
- 환금성. 상업지역 입지와 역세권 접근성은 검토 요소지만, 현황 공실·관리상태 불량·설비 철거·멸실 건물은 활용 및 재임대 비용에 영향을 줄 수 있습니다. 비교 실거래와 임대수요를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 감정가와 최저가가 동일한 신건입니다. 비교 실거래와 상업용 임대수요를 확인하고, 토지와 건물의 활용가치 및 예상 수선비를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 현장 실사. 공실·장기 미사용 건물의 지붕·외벽·내부·전기설비 상태를 확인하세요. 일부 전기설비 철거가 기재되어 있으므로 재사용 가능 여부와 수선 범위를 점검해야 합니다.
- 멸실·일괄매각 범위. 기호(자) 건물은 멸실된 것으로 기재되어 있고, 제시외 건물도 매각 대상에 포함됩니다. 실제 현황, 건축물대장, 토지 경계 및 매각물건명세서의 매각 범위를 대조하세요.
- 점유·임대차. 현황 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 사업자 사용 여부, 임대차 관련 자료, 출입 및 인도 가능성을 확인하고 명도 비용과 기간을 검토하세요.
- 소유권·권리. 노경호·노문호·노용호·노은수가 각 4분의 1 지분으로 상속등기되어 있습니다. 등기부의 최신 변동과 말소기준 권리, 매각물건명세서의 인수 조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
- 비용 검토. 예상 집행비용 외에 취득 관련 세금, 미납 공과금, 수선·철거비, 보험·관리비, 재임대 전까지의 유지비를 별도로 계산하세요. 배당모형의 인수액 0원이 이러한 모든 취득·운영 비용까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
- 규제·활용계획. 일반상업지역과 기재된 토지이용 제한을 확인하고, 실제 계획한 용도에 맞는 건축·영업·용도변경 가능 여부를 관계 자료로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지 및 건축물 관련 공부를 직접 확인하세요. 본 분석은 제시된 정보를 바탕으로 한 검토 의견입니다.
맺으며 — 권리 부담과 투자성을 구분해야 한다
수원지방법원 2025타경43210은 등기상 가압류와 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하는 것으로 분석되고, 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 이 결과만으로 물건 전체가 무조건 안전하거나 수익성이 높다고 단정할 수는 없습니다. 임대관계는 미상이고, 건물은 공실·장기 미사용 상태이며 일부 설비가 철거된 것으로 보이고 기호(자) 건물은 멸실되어 있습니다.
무엇보다 최저매각가 3,341,357,100원이 시장가격보다 저렴하다는 근거는 확인되지 않습니다. 유찰 시 최저가가 내려가더라도 그 자체가 투자 메리트를 보장하지는 않습니다. 권리상 인수 부담은 낮게 산정되지만, 가격 적정성·건물 활용 가능성·실제 수선비가 확인되기 전까지는 입찰을 서두르지 않는 것이 핵심입니다.
