수원지방법원 2026타경40. 경기도 평택시 고덕면 해창리 1270, 지1지식산업센터 9층 907호에 관한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 현미연이며, 2023.09.26 국민은행 근저당권이 설정됐고, 2026.02.03 국민은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 근저당 채권최고액은 156,000,000원이고 경매 신청채권액은 134,260,009원입니다. 채권최고액과 실제 청구채권액은 구별해야 하며, 배당표는 채권최고액 기준의 가정입니다.

등기상 권리의 구조는 복잡하지 않습니다. 먼저 등기된 신탁은 이미 말소됐고, 현미연의 소유권이전과 같은 날 설정된 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다. 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 일반적인 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터라는 점이 중요합니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)으로 기재돼 있지만 임차인의 점유 용도는 주거로 기재돼 있으므로, 실제 사용 형태와 임대차 관계를 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리와 임차인 전입일을 대조하라

말소기준권리는 2023.09.26 국민은행 근저당권입니다. 등기상 신탁등기는 이미 말소됐으며, 별도의 가압류 등기는 확인되지 않습니다. 경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 확인되는 등기 권리관계와 배당 시나리오에서는 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다.

다만 근저당권의 채권최고액 156,000,000원은 실제 대출잔액 또는 최종 배당채권액과 반드시 같지는 않습니다. 신청채권액은 134,260,009원이므로, 입찰 전에는 채권계산서와 매각물건명세서 등 원본을 대조해 실제 배당관계를 확인해야 합니다.

임차인 현황 — 대항력은 없으나 배당·점유 확인은 필요

확인되는 실제 임차인은 전미양 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고는 확인되지 않습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 기재돼 있지만, 확정일자와 배당요구 여부 및 최우선변제 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.

② 가격·유찰 시나리오 — 시세 메리트는 별도 검증

현재 최저매각가는 감정가와 같은 175,000,000원으로 신건입니다. 비교 가능한 최근 실거래를 기준으로 가격을 검증할 수 없으므로, 이 가격이 시장가격보다 저렴한지 또는 비싼지는 단정할 수 없습니다. 따라서 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하기보다, 동일 건물 또는 유사한 지식산업센터의 실제 거래·임대 수요와 현장 이용상태를 확인하는 접근이 필요합니다.

유찰 시나리오는 감정가 대비 100%·80%·64%의 가정입니다. 근저당 배당과 미배당은 채권최고액 기준으로 산정된 시나리오 값이며, 실제 배당액은 확정된 채권액과 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)

신건 매각가 175,000,000원에서 집행비용 3,250,000원과 근저당권 배당 156,000,000원을 차감하면 소유자 잔여액은 15,750,000원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 잔여액과 배당관계는 변동될 수 있습니다. 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 한 가정이며, 신청채권 청구액 134,260,009원과 실제 확정 채권액은 구분해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 한국지역난방공사 평택지사 북동측 인근입니다. 지식산업센터, 공업용 부동산, 상업용 부동산 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주변환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 노선버스정류장까지의 거리와 운행빈도 및 간선도로 위치 등 제반 교통상황은 감정평가상 보통입니다. 건물 사면은 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 다만 임차인 전미양의 점유 용도는 주거로 기재돼 있어, 실제 사용상태와 임대차 내용을 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 건물로, 위생·급배수·승강기·화재경보 및 탐지·소화설비와 주차장 시설이 기재돼 있습니다. 사용승인일은 2023.07.20입니다.
• 규제. 준주거지역 및 고덕국제화지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역과 택지개발지구 등의 기재가 있으며, 토지거래계약허가구역 관련 기재는 적용기간과 매각기일을 대조해 현재 지정 여부를 재확인해야 합니다.
• 환금성. 지식산업센터는 주거용 아파트와 다른 임대·매수 수요를 전제로 평가해야 합니다. 최근 거래가격 및 임대수요를 확인하지 않은 상태에서는 적정 매수가와 환금성을 확정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 등기 원본 대조. 2023.09.26 국민은행 근저당권이 말소기준권리인지, 신탁등기 말소 및 경매개시결정의 소멸관계가 등기사항전부증명서 원본과 일치하는지 확인하세요.
• 채권액 확인. 근저당 채권최고액 156,000,000원과 신청채권 청구액 134,260,009원은 서로 다른 금액입니다. 채권계산서와 실제 배당관계를 확인하고, 예상배당표의 가정치를 확정된 채무액으로 간주하지 마세요.
• 임차인 권리 확인. 전미양의 전입일 2024.03.20, 보증금 10,000,000원, 월 차임 400,000원을 기준으로 확정일자·배당요구 여부·최우선변제 적용 가능성을 원본 서류와 대조하세요. 현재 분석상 대항력은 없으나, 예상배당표에서 제외된 임차인 관련 항목을 별도로 검토해야 합니다.
• 실제 점유와 명도. 임차인의 현재 점유 여부와 실제 사용 형태를 확인하세요. 매수인 인수액이 0원으로 산정됐더라도 점유자와의 인도 협의 및 명도 절차까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
• 용도 적합성. 지식산업센터 이용 표기와 주거 임차 기재가 다릅니다. 건축물 용도, 관리규약, 실제 이용 가능 범위와 임대차 관계를 확인해 취득 후 사용계획에 문제가 없는지 검토하세요.
• 가격·임대수요 확인. 최저가 175,000,000원만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 동일 건물 또는 유사한 지식산업센터의 실제 거래가격, 임대료와 공실 상황을 확인한 후 입찰가를 결정하세요.
• 비용 확인. 집행비용과 소유자 잔여액은 추정치입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 관리비 및 취득 관련 부대비용을 추가로 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다

이 물건은 말소기준권리가 명확하고, 임차인의 전입일도 말소기준권리 이후여서 현재 분석상 매수인 인수액을 0원으로 산정할 수 있습니다. 하지만 그것만으로 입찰하기에 유리한 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다.

최저매각가는 175,000,000원으로 감정가와 같고, 비교 가능한 실거래 근거가 없어 시세 대비 가격 메리트는 판단 보류입니다. 더 중요한 점은 지식산업센터 이용 표기와 주거 임차 기재의 차이, 임차인 최우선변제 여부, 실제 점유 및 용도 적합성을 확인해야 한다는 것입니다.

권리상 인수액은 0원으로 산정되지만, 가격과 사용 적합성은 검증이 필요합니다. 입찰 판단은 감정가나 유찰 시나리오만이 아니라 실제 거래가격, 점유·임대차 원본 서류, 사용 가능 범위를 함께 검토한 뒤 내려야 합니다.