수원지방법원 2026타경50. 경기도 평택시 지산동 케이씨씨스위첸아파트 108동 13층 1306호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 317,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 손희경이며, 2007년 소유권을 이전받았습니다. 이 사건에서 권리 판단의 기준은 2007.03.09 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 이후 거액의 가압류와 공적기관 압류가 여러 건 이어졌지만, 등기부상 후순위 권리는 원칙적으로 매각을 통해 소멸하는 구조입니다.

다만 권리의 소멸과 입찰의 안전성은 같은 의미가 아닙니다. 2022.02.28 전입신고한 송찬기가 조사되어 있고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 또한 2022년 근저당권 변경등기로 채권최고액이 39,360,000원으로 변경된 반면 예상배당표는 종전 137,000,000원을 기준으로 작성되어 있습니다. 따라서 권리관계는 비교적 단순해도 점유관계·실제 배당·적정 입찰가격은 따로 확인해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2007년 근저당권이 말소기준

핵심은 2007.03.09 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 당시 농업협동조합중앙회의 채권최고액은 137,000,000원이었으며, 2022.03.04 변경등기로 39,360,000원이 기재되었습니다. 해당 권리는 이 사건의 말소기준권리이므로 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

2025년 이후 발생한 평택고덕피에프브이·중소기업은행·하나자산신탁 가압류와 국민건강보험공단 압류도 후순위입니다. 채권자가 청구한 금액이 크더라도 해당 채무가 그대로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 압류채권의 법정 우선순위와 실제 배당순서는 등기 순서만으로 최종 확정할 수 없습니다.

② 점유·임차인 분석 — 후순위 전입이나 보증금 미상

현황조사와 매각물건명세서에 나타난 전입 관련 조사 대상은 송찬기 1명입니다. 전입일은 2022.02.28로 말소기준 근저당권 설정일인 2007.03.09보다 늦습니다. 따라서 기록된 전입일을 기준으로 보면 말소기준권리에 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 분류되지 않습니다.

그러나 보증금·확정일자·실제 임대차관계·점유 부분은 확정되지 않았습니다. 현재 기록만으로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없으며, 확인되지 않은 다른 점유관계가 있는지도 살펴봐야 합니다. 실제 임차인 지위와 점유 현황에 따라 명도 및 배당 관련 판단은 달라질 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 97.9%라는 숫자만 믿으면 안 된다

케이씨씨스위첸 단지에서 확인된 최근 실거래는 12건이고 평균 거래가격은 323,750,000원입니다. 신건 최저가 317,000,000원은 이 평균의 97.9%입니다. 표면적으로는 단지 거래평균보다 낮지만, 84.36㎡·114.8㎡·144.7㎡ 거래가 혼합된 평균이라는 점이 중요합니다. 이 사건 호수의 전용면적은 확인되지 않아 동일면적 실거래와 직접 대응시킬 수 없습니다.

특히 최신 거래인 2026.07의 470,000,000원은 전용 144.7㎡ 거래입니다. 이 금액을 면적이 확인되지 않은 본건의 직접 시세로 사용할 수 없습니다. 한편 84.36㎡의 2026.06 거래만 보더라도 240,000,000원부터 340,000,000원까지 가격 차이가 존재합니다.

④ 예상배당표 (매각가 317,000,000원 가정)

위 표는 제시된 추정 배당액의 배분 예시입니다. 근저당권은 변경 전 채권최고액을 적용했고, 국민건강보험공단 압류채권·당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 후순위 가압류채권자의 실제 배당은 배당순위 및 안분 관계에 따라 달라질 수 있습니다. 확정 배당표가 아닙니다.

가정 매각대금 317,000,000원에서 집행비용 5,238,000원을 제외하고, 채권자들에게 총 311,762,000원이 배당되는 구조입니다. 전체 청구채권액 1,179,789,737원에 대한 미배당 추정액은 868,027,737원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원으로 계산됩니다.

여기서 중요한 점은 미배당 채권과 매수인 인수채무는 다르다는 것입니다. 후순위 가압류채권자들이 배당을 받지 못하더라도 그 부족액이 곧바로 매수인의 부담이 되는 것은 아닙니다. 현재 추정된 매수인 인수액은 각 회차에서 모두 0원입니다.

⑤ 회차별 입찰가격과 미배당

유찰 가정에 따른 최저매각가격이 낮아지면 채권자들에게 돌아갈 배당금은 감소하고 미배당 추정액은 증가합니다. 하지만 현재 분석상 후순위 권리의 미배당액이 매수인에게 이전되지는 않습니다. 실질취득가격은 별도 인수채무가 발생하지 않는다는 전제에서 낙찰가격과 같습니다. 다만 명도·취득·관리비 등 별도 비용은 고려해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 지산동 송북초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하고, 일반적인 주거환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물 상태. 2006.12.26 사용승인된 지상 15층 아파트의 13층 호실입니다. 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖추어져 있으며 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 도로. 단지 북측과 동측으로 소로에 접합니다. 토지는 아파트 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 제1종·제2종일반주거지역, 자연녹지지역 및 지구단위계획구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
• 규제 확인. 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 학교 관련 보호구역 및 토지거래계약 허가구역이 기재되어 있습니다. 실제 매수·이용에 적용되는 제한 여부는 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 1,049,000원/㎡입니다. 이는 아파트 호실의 매매 시세를 직접 나타내는 수치는 아닙니다.
• 환금성. 506세대 단지이며 거래는 확인됩니다. 다만 거래가격과 전용면적별 차이가 크므로 본건 면적을 확인하기 전까지 실제 매각 용이성이나 가격 경쟁력을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전용면적 확인. 집합건축물대장·등기부에서 108동 1306호의 전용면적을 확인한 뒤 84.36㎡·114.8㎡·144.7㎡ 실거래 중 실제 비교 가능한 표본을 선정해야 합니다.
• 전입자 송찬기 확인. 보증금·확정일자·실제 점유자·점유 부분·배당요구 여부를 조사하고, 명도 절차의 난이도를 별도로 판단해야 합니다.
• 근저당권 변경 확인. 2007년 최초 채권최고액 137,000,000원과 2022년 변경된 39,360,000원을 확인하고, 배당계산에 어떤 채권액이 적용되는지 대조해야 합니다.
• 농협은행 신청채권 확인. 청구액 12,650,875원과 기존 근저당권의 관계, 근저당권자 변경 및 채권승계 내역을 확인해야 합니다.
• 공적 압류채권 확인. 국민건강보험공단 압류와 조세·공과금 채권의 우선순위를 확인해야 합니다. 현재 예상배당표만으로 실제 배당 순위를 확정할 수 없습니다.
• 매각물건명세서 재확인. 매각기일 전 최신 명세서와 현황조사서를 대조하여 인수권리 및 점유관계의 변동 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·명도비용. 공용부분 미납 관리비의 승계 가능성과 점유자 인도·명도 관련 예상 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제. 군용비행장 소음대책구역과 토지거래계약 허가구역 관련 사항을 검토하고 향후 사용·매각 시 제한 가능성을 확인해야 합니다.
• 입찰가격 설정. 단지 전체 평균 323,750,000원에 근거해 입찰하지 말고, 동일면적 최신 실거래와 개별 호실 상태를 반영해야 합니다.

맺으며 — “소멸할 권리가 많아도, 확인할 것은 남는다”

평택 케이씨씨스위첸 1306호는 2007년 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 가압류 청구금액이 크고 배당부족액이 많지만, 이를 그대로 매수인의 인수채무로 볼 수는 없습니다. 현재 추정된 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 전입자 송찬기의 보증금·점유관계는 불명확하고, 근저당권 변경 후 채권최고액과 예상배당액 사이에는 중요한 차이가 있습니다. 가격에서도 단지 평균보다 최저가가 조금 낮다는 사실만으로는 안전마진을 인정할 수 없습니다. 서로 다른 면적의 실거래를 혼합한 평균이기 때문입니다.

권리상 인수 위험은 제한적으로 보이지만, 가격 판단과 점유관계 확인은 아직 끝나지 않았습니다. 따라서 신건 317,000,000원에 대한 적극적인 가격 메리트 평가는 보류하는 것이 타당합니다. 종합 판단은 C등급 — 후순위 소멸 구조는 긍정적이나, 임차인·배당·동일면적 시세 검증이 필요한 물건입니다.