수원지방법원 2026타경50013. 경기도 평택시 팽성읍 본정리의 상업용 건부지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 본정리 101-27·101-28·101-49·118-1이 건물 등기상 소재지로 기재되어 있고, 건물은 경량철골구조 단층 건물들과 일반철골구조 2층 건물로 구성되어 있습니다. 감정평가상 소매점과 사무소 등이 포함되며 대부분 공실 상태로 평가됐지만, 현황조사에는 여러 호실에 걸친 임대차·점유 신고 12건이 확인됩니다. 따라서 단순히 공실 비중만 보고 명도와 임차보증금 문제를 제외할 수 없는 물건입니다.

소유자는 주식회사본정산업입니다. 2024.05.24. 대물변제를 원인으로 소유권을 취득했고, 같은 해 2024.07.18. 신한은행이 채권최고액 2,956,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 이인호·김성모·대신저축은행의 근저당이 순차적으로 설정되고, 2026년에는 이인호와 신한은행의 별도 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 분석의 핵심은 후순위 담보권의 소멸보다는 2024.07.18. 이전부터 신고된 점유자의 실제 임대차 권리입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당

현재 유효한 근저당은 신한은행·이인호·김성모·대신저축은행의 4건입니다. 채권최고액 합계는 4,751,800,000원이며, 이는 실제 잔존 채무액과 동일하다는 의미는 아닙니다. 2024.07.18. 신한은행 근저당이 말소기준권리이고, 그 이후 설정된 담보권과 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

2015년부터 2024년 사이 설정된 중소기업은행·우리은행·성남중부새마을금고·세하금융대부·김지연 등의 과거 근저당은 이미 말소된 상태입니다. 2024년 성남중부새마을금고가 신청한 별도 임의경매도 취하되어 말소됐습니다.

② 임차인·점유자 — 보증금 미상 신고가 핵심 위험

현황조사 및 매각물건명세서상 임대차·점유 신고는 12건입니다. 그중 10건은 말소기준권리 이전의 신고, 2건은 이후 신고입니다. 다만 동일 호실의 중복 신고, 동일 관계자의 복수 법인 신고, 소유법인 명의 점유가 함께 나타나므로 12건을 모두 독립적인 임대차계약으로 확정할 수는 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 항목은 없습니다.

대항력 판정은 신고일과 말소기준권리의 선후관계를 출발점으로 정리했습니다. 실제 대항력은 점유, 주택·상가 임대차의 적용관계, 전입신고 또는 사업자등록 등 법정 요건을 추가 확인해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 경우 우선변제권을 확정하지 않았습니다. 보증기관 대위·승계로 분류된 신고는 없습니다.

③ 실질취득비용 — 최저가가 총취득비용은 아니다

이 사건은 실거래 비교가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 4,605,372,620원을 시장가격으로 단정하거나 최저매각가가 낮다는 이유로 투자 매력도를 높여 평가할 수 없습니다. 무엇보다 입찰자는 낙찰대금과 별도로 인수하는 보증금을 함께 고려해야 합니다.

각 시나리오는 확인된 유종태 보증금 20,000,000원의 전액 인수가 유지된다는 가정입니다. 다른 임차인의 추가 인수 가능 금액, 취득세, 명도비 및 부대비용은 포함하지 않았습니다. 실질취득 최소액은 확정된 총취득비용이나 시장가격을 의미하지 않습니다.

유찰로 낙찰가가 낮아지더라도 이미 인수 대상으로 계산된 보증금은 자동으로 사라지지 않습니다. 다른 선순위 임차인에게도 대항력 있는 보증금이 있다면 배당되지 않은 금액이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 추가 인수액이 커질수록 낙찰가 하락에 따른 실제 취득비용 절감 효과는 줄어듭니다.

④ 예상배당표 (매각가 4,605,372,620원 가정)

근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권 원리금 및 배당순위가 달라지면 배당 결과도 변동됩니다. 유종태 보증금 20,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 별도 인수로 처리한 금액이며, 다른 선순위 점유 신고자의 미확인 보증금은 위 배당에 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시 배당 변화 — 신청채권자의 회수 가능성

신청채권액은 145,700,000원이며, 해당 채권자인 이인호의 근저당 채권최고액은 195,000,000원입니다. 추정 배당에서는 신건 및 1회 유찰 시 195,000,000원을 배당받는 것으로 계산되지만, 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당이 0원입니다.

이는 후순위 채권의 배당 부족이 심화되는 시나리오입니다. 다만 채권자에게 미배당이 발생한다는 이유만으로 그 금액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 채권자의 배당 부족과 대항력 임차인의 매수인 인수채무는 법적으로 구별해야 합니다.

⑥ 입지·물건성 — 상업용 건부지와 공실 위험

• 입지. 경기도 평택시 팽성읍 본정리 소재 팽성서부 체육공원 북동측 인근입니다. 노변에는 근린생활시설이 산재하고 후면에는 농가주택·전·임야 등이 혼재하는 근교농촌지대이며, 감정평가상 입지조건은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 상업용 건부지로 이용 중이고, 제1종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 지목 대, 평지·부정형, 소로한면 조건입니다.
• 도로. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 일괄매각 토지와 건물의 진입·이용관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 건물. 경량철골구조 단층 건물과 일반철골구조 2층 건물이 있으며, 사용승인일은 2015.09.23. 및 2016.05.16.입니다. 외벽과 내벽은 판넬마감 등이 사용됐고 위생·급배수설비가 있습니다.
• 공실. 건물은 소매점 및 사무소 등으로 등재되어 있으나 대부분 공실로 평가됐습니다. 다수의 점유 신고와 현장 이용상태가 일치하는지 별도 확인해야 합니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가 관련 조건도 취득 주체와 취득 목적에 따라 검토해야 합니다.
• 공부 일치 여부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 제시외 건물이 포함된 만큼 실제 건축물 현황과 일괄매각 범위를 추가 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 현황의 개별공시지가는 1,256,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 실거래가격이나 전체 일괄매각 대상의 시장가치를 대신하지 않습니다.
• 환금성. 상업용 건부지·근린생활시설과 다수의 건물 및 점유관계가 결합된 물건입니다. 대부분 공실이라는 평가도 있어 임대수익 안정성은 확인되지 않았으며, 매각·재임대 시 실제 수요를 추가 조사해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 매각목록 원본. 101-27·101-28·101-49·118-1 토지와 매각 대상 건물의 정확한 범위, 개별 면적, 제시외 건물 포함 여부를 대조하세요.
• 유종태 보증금. 103호·104호의 계약서, 실제 주거점유, 임대차 존속 여부 및 보증금 20,000,000원의 인수 조건을 확인하세요.
• 미상 보증금. 말소기준 이전 신고자들의 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 보증금을 확인하기 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 중복 신고. 103호·104호·105호·106호의 법인·개인 점유 신고가 서로 중복되는지, 실제 사용자가 누구인지 확인하세요.
• 상가 대항요건. 주거 임차와 상가 임차의 적용관계를 나누어 전입신고, 사업자등록 및 건물 인도 등 법정 요건을 검토하세요.
• 소유법인 점유. 주식회사본정산업 명의 신고가 소유자 사용인지 별도 임차인지 확인하세요.
• 후순위 점유자. 정선숙과 구광개발의 실제 점유 및 인도 협의 필요성을 확인하고, 명도 관련 비용도 고려하세요.
• 공실·임대수익. 대부분 공실로 평가된 건물의 실제 공실률, 임대 가능 용도, 설비 상태, 유지보수 비용을 현장에서 확인하세요.
• 담보와 배당. 신한은행의 공동담보 범위, 후순위 채권과 별도 경매 사건의 진행관계, 실제 배당채권액을 법원 기록과 대조하세요.
• 법적 규제. 지구단위계획, 비행안전, 소음대책, 토지거래허가 관련 조건과 매수 후 이용 목적의 적합성을 검토하세요.
• 가격 검증. 비교 실거래와 임대수익 자료를 확보하고, 낙찰가가 아니라 인수금·취득비용을 포함한 총취득비용으로 검토하세요.
• 최신 원본. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건 진행상태를 재확인하세요.

종합 판단 — 권리 소멸은 명확, 인수 총액은 불명확

신한은행 근저당을 말소기준으로 하는 등기상 권리 정리는 비교적 명확합니다. 하지만 매수인 입장에서 중요한 것은 등기상 근저당의 소멸이 아니라 낙찰 후 실제로 얼마를 더 부담해야 하느냐입니다.

유종태 보증금 20,000,000원은 현재 계산상 인수 대상입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유 신고가 다수 존재하고, 여러 호실에 중복 신고가 나타납니다. 감정평가에서는 대부분 공실이라고 하지만 이 사실만으로 과거 임대차의 보증금 반환책임을 배제할 수는 없습니다.

또한 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되는 대규모 물건임에도 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 신건 감정가가 적정한지, 유찰 후 가격이 충분히 낮은지도 현재는 판단을 보류해야 합니다.

결론은 ‘권리 말소 가능, 인수금 검증 전 입찰 보류’입니다. 이 사건에서 먼저 해결해야 할 문제는 최저가가 아니라 임대차계약의 실체, 선순위 보증금의 총액, 점유 중복 여부와 일괄매각 범위입니다. 이 부분을 확인하고 난 뒤에야 실질취득비용과 응찰가 상한을 합리적으로 정할 수 있습니다.