수원지방법원 2026타경50065. 경기도 평택시 서정동 857에 있는 정원빌라 지하층 102호로, 집합건축물대장상 용도는 다세대주택입니다. 건물은 지하 1층·지상 3층이며 사용승인일은 1991년 8월 3일입니다. 현 소유자는 주식회사가연으로, 2023년 9월 6일 매매를 원인으로 2024년 1월 5일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 등기상 거래가액은 6,500만원입니다.

이 사건은 단순히 최저가와 실거래가만 비교해 응찰할 사건이 아닙니다. 임차인 최선영은 보증금 4,500만원, 전입일 2022년 12월 27일, 확정일자 2022년 12월 27일이며, 2025년 4월 2일 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 매각물건명세서에는 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 취지의 주의사항이 명시되어 있습니다.

다만 현 회차의 예상배당 산출에는 임차보증금 전액 배당과 매수인 인수액 0원이 표시되어 있습니다. 동시에 임차인과 경매신청채권자의 이름이 모두 최선영으로 나타나고, 관련 메모에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재되어 있습니다. 따라서 배당표의 숫자만으로 권리 위험이 해소되었다고 결론 내리지 말고, 동일인 채권의 관계와 실제 배당 구조를 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기와 말소기준 확인이 핵심

과거 등기에는 가압류와 압류 등이 있었으나, 관련 등기는 이미 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 현재 권리분석에서 가장 중요한 부분은 을구 1번 주택임차권등기와 강제경매개시결정의 선후관계입니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권·인수 위험

임차인은 전입일과 확정일자가 확인되고 배당요구도 이루어졌습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 임차권으로 취급해 분석해야 하며, 임차권등기가 존재한다는 이유만으로 보증금 인수 문제가 자동 해소되는 것은 아닙니다.

현재 회차의 산출에서는 보증금 4,500만원 전액이 배당되는 것으로 계산되어 매수인 인수액이 0원으로 표시됩니다. 그러나 동일인 최선영이 임차인인 동시에 경매신청채권자로 나타나며, 배당 산출에는 임차보증금 4,500만원과 신청채권 배당 20,394,000원이 각각 표시되어 있습니다. 이 두 금액을 서로 독립된 채권으로 확정하거나 단순 합산해서는 안 됩니다. 실제 채권의 동일성, 임대차의 실체, 배당 순위와 배당액은 원본 서류를 통해 검증해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 낮아 보여도 표본을 확인해야 한다

비교 대상은 정원빌라의 다세대주택 거래입니다. 확인된 거래 목록에는 2025년 4월 지하층 7,000만원, 2023년 9월 지하층 6,500만원, 2022년 6월 지하층 4,000만원, 2021년 7월 지상 3층 6,800만원 거래가 포함되어 있습니다. 전체 거래 평균은 6,220만원이며, 비교 기준 평균은 7,000만원(1건)으로 제시되어 있습니다.

최저가 6,700만원은 비교 기준 7,000만원의 95.7%로, 금액 차이는 300만원입니다. 다만 확인된 최신 거래일은 2025년 4월로 매각기일인 2026년 11월 9일과 시차가 있습니다. 비교 기준 표본도 1건이므로 이를 현재 시세라고 단정하기 어렵습니다.

전체 평균 6,220만원과 비교하면 최저가는 약 107.7%입니다. 최근 비교값이 과거 거래 평균보다 높게 제시되고 추세도 과거 대비 +16.2%로 표시되어 있으나, 소규모 빌라의 거래 표본만으로 지속적인 가격 상승을 확정할 수는 없습니다. 특히 지하층의 개별 상태와 실제 점유·임대차 상황을 함께 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,000,000원 가정)

현재 회차의 배당 산출에 표시된 금액을 기준으로 작성했습니다. 임차인과 신청채권자가 동일인으로 나타나므로, 임차보증금 배당과 신청채권 배당을 별개의 독립 채권으로 확정할 수 없습니다. 실제 배당 구조와 인수액은 매각물건명세서, 배당요구 및 채권 관계의 원본 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 보증금보다 낙찰가가 낮아지면

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 변제되지 않으면, 매수인의 실질취득원가는 낙찰가에 인수 잔액을 더한 금액으로 계산해야 합니다. 낙찰가가 낮아진다고 해서 임차보증금 관련 부담까지 같은 비율로 줄어드는 것은 아닙니다.

유찰 시나리오의 예상 인수액은 각 시나리오에 표시된 수치를 사용했습니다. 실질취득액은 매각가에 예상 인수액을 더한 계산값이며, 취득세·등기비용·수리비 등은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 송일초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 공원 등이 소재합니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 1991년 8월 3일 사용승인된 지하 1층·지상 3층 다세대주택입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 및 개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
• 도로·토지. 서측 및 북측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 평지이며 제1종일반주거지역으로 기재되어 있습니다.
• 규제 확인. 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로, 매각기일에 적용되는 규제는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 전체 세대수가 8세대인 소규모 빌라이고 대상은 지하층입니다. 비교 거래가 5건으로 제한적이며, 층과 면적에 따라 거래가격 편차가 확인됩니다. 대단지 공동주택과 같은 수준의 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
• 점유·임대차. 임차권등기가 존재하며 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자, 퇴거 여부, 보증금 반환 상황을 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 대조. 산출 기준일인 2026.01.15와 2025.04.02 임차권등기의 선후관계를 확인하고, 등기사항전부증명서에서 선순위 담보권 및 실제 말소기준권리를 확정하세요.
• 임차권등기와 매각물건명세서. 을구 1번 임차권등기, 보증금 45,000,000원, 전입일·확정일자, 매수인 인수 관련 문구를 서로 대조하세요.
• 동일인 채권관계 확인. 임차인 최선영과 경매신청채권자 최선영의 채권 발생 원인, 임대차계약의 실체, 배당요구 및 배당액을 확인하세요. 가장임차인 또는 관계인 가능성은 확인 대상이지, 이름이 같다는 이유만으로 확정할 수 있는 사실은 아닙니다.
• 배당표 재검증. 임차보증금 45,000,000원과 신청채권 배당 20,394,000원이 어떤 채권 관계를 전제로 산출되었는지 확인하세요. 현재 표시된 인수액 0원을 확정값으로 사용하지 마세요.
• 실질취득원가 계산. 낙찰가뿐 아니라 미배당 보증금 인수 가능성, 취득 관련 비용, 수리비 등을 포함해 입찰 상한을 설정하세요. 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 시나리오는 별도로 계산해야 합니다.
• 시세 원본 확인. 최신 확인 거래는 2025.04의 70,000,000원입니다. 비교 표본이 제한적이므로 실제 거래 신고 내용, 면적, 층, 내부 상태 및 거래 시점을 대조하세요.
• 현장 점검. 지하층의 실제 내부 상태, 채광·환기, 누수 여부, 공용부분 및 관리비 체납, 현재 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
• 최종 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 원본 기준으로 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가보다 인수 잔액이 중요하다”

이 물건의 감정가와 최저가는 모두 6,700만원이며, 최신 확인 거래 7,000만원보다 300만원 낮습니다. 하지만 확인된 최신 거래는 2025년 4월의 1건이고, 전체 거래 평균 6,220만원보다 최저가가 높습니다. 따라서 현재 가격을 확실한 시세 할인으로 단정할 근거는 충분하지 않습니다.

더 중요한 것은 보증금 4,500만원의 대항력 있는 임차권입니다. 현재 회차 배당 산출에서는 인수액 0원이 표시되지만, 매각물건명세서에는 미배당 잔액 인수 가능성이 명시되어 있습니다. 게다가 임차인과 신청채권자가 동일인으로 나타나 배당 관계를 원본으로 확인해야 합니다. 이 문제를 해결하지 않은 채 가격만 보고 응찰하면, 예상하지 못한 인수 부담을 떠안을 수 있습니다.