수원지방법원 2026타경50180. 경기도 평택시 합정동 971-4, 비동 6층 601호에 대한 강제경매입니다. 등기상 소유자는 오찬석이며, 2022년 2월 21일 소유권을 취득했습니다. 사건의 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 246,000,000원입니다. 그런데 동일한 금액의 임차보증금이 이길남 명의의 주택임차권등기에 나타납니다. 임차보증금과 신청채권의 관계, 배당 후 남는 채권의 귀속을 정확히 확인해야 하는 사건입니다.

여기에 2023년 파산선고 등기, 국세 압류, 기존 신탁 이력, 민간임대주택등기가 겹쳐 있습니다. 과거 압류를 말소기준으로 표시한 분석 내용도 실제 등기상 말소 이력과 충돌합니다. 따라서 권리관계를 단순하게 정리해 안전한 신건이라고 평가할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권 충돌

2025.12.23 국세 압류와 2026.02.03 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 국세·지방세가 실제 배당에서 먼저 공제되는지는 별도로 확인해야 합니다. 등기권리가 말소되는 것과 임차보증금 미변제 채무의 인수 여부는 별개의 문제입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.46억이 핵심

등기된 임차권자 1명과 별도 전입 확인자 3명이 있습니다. 별도 전입 확인자들의 실제 임대차계약 체결 여부와 보증금은 확인되지 않았으므로 확정된 임차인으로 단정하거나 보증금을 합산하지 않았습니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며 위 전입 확인자와 별도로 취급합니다.

③ 실질취득액 — 유찰돼도 보증금 부담은 남는다

이 물건은 일반적인 무인수 경매처럼 최저매각가만으로 가격을 판단해서는 안 됩니다. 임차보증금이 낙찰대금보다 크고, 명세서가 미변제 잔액의 인수를 명시하기 때문입니다.

예상배당표상 주택도시보증공사에 지급되는 금액이 이길남의 보증금 채권에 대한 변제로 인정되고, 미변제분이 매수인에게 인수된다는 전제에서 다음과 같이 계산됩니다.

실질취득액 = 시나리오별 낙찰가 + 예상 미배당액. 미배당액 전부가 동일 임차보증금의 인수채무로 확정된다는 조건부 계산입니다. 시나리오별 집행비용 추정 차이로 합계가 조금씩 다르며, 취득세·명도비 등은 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)

집행비용 4,216,000원은 추정치입니다. 국세·지방세의 우선배당과 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 신청채권 미배당액과 매수인이 인수할 임차보증금 잔액이 반드시 동일한지는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 시세 판단 — 실질취득 기준으로만 평가

가격 비교의 기준은 단순 최저가 244,000,000원이 아니라, 임차권 인수 조건을 반영한 실질취득 추정액 250,216,000원입니다.

시세정보에 표시된 참고면적은 84.97㎡이지만, 본건과 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 동일한 용도·면적·위치의 실거래를 확보하기 전에는 감정가가 적정한지 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 합정동 평일초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 도시형생활주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 버스 이용 등 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 7층 건물의 6층 일부입니다. 급·배수, 위생, 승강기, 개별난방설비 등이 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 12m의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 준주거지역, 배미지구 지구단위계획구역에 속하며 토지는 평지의 세로장방형입니다. 공시지가 표기는 1,675,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역 표기가 있습니다. 토지거래허가 관련 표기는 외국인 등이 주택을 취득하는 경우에 관한 내용이므로 입찰자별 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 다세대 용도와 감정평가상 오피스텔 이용상태의 관계는 확인해야 합니다.
• 환금성. 12세대 규모의 건물로 표시됩니다. 동일 호실과 비교 가능한 최근 거래가격이 확인되지 않아 매각 유동성과 적정 시세를 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2020.04.16 평택시 압류는 2020.05.11 말소 이력이 있습니다. 이를 살아 있는 말소기준으로 보고 임차권이 후순위라고 판단해서는 안 됩니다.
• 이길남 임차권. 임대차계약서, 확정일자, 전입·점유 이력, 임차권등기명령, 매각물건명세서 원문을 대조하세요. 미변제 보증금의 매수인 인수 범위를 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권. 신청채권 246,000,000원과 임차보증금 246,000,000원의 관계, 대위변제 여부, 채권승계 범위 및 실제 배당금 귀속을 확인하세요.
• 배당과 인수 계산. 배당표상 미배당액은 현재 6,216,000원이지만, 이것이 매수인 인수액으로 확정되는지 반드시 확인해야 합니다. 우선 조세채권으로 인한 배당 변동도 고려해야 합니다.
• 현 점유자 확인. 2025.07.01 전입 확인자 3명의 계약관계, 보증금, 실제 점유 및 임차권자와의 관계를 조사하세요.
• 파산선고 관련 서류. 2023.03.13 파산선고와 관련된 재산처분 및 경매 진행관계를 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.03.08 접수된 민간임대주택등기의 존속 여부, 임대의무 및 관련 제한사항을 확인하세요.
• 용도 확인. 사건상 다세대와 감정평가상 오피스텔 표기를 건축물대장 원본과 대조하세요.
• 실거래 비교. 동일 건물이나 인근 유사 건물의 최근 거래가격을 확인하고, 반드시 인수채무를 포함한 실질취득액과 비교하세요.
• 부대비용. 미납 관리비, 명도비, 취득세 등 예상 지출을 별도로 점검하세요.

맺으며 — “낙찰가보다 보증금이 중요하다”

평택 합정동 비동 601호는 단순한 저가매수 대상으로 보기 어렵습니다. 감정가와 최저가가 모두 244,000,000원이지만, 246,000,000원의 임차보증금이 등기되어 있고 매각물건명세서에는 미변제 잔액의 매수인 인수가 명시되어 있습니다.

현재 배당 시나리오에서 미배당액 6,216,000원이 인수된다면 실질취득액은 250,216,000원입니다. 유찰 시나리오에서도 실질 부담이 보증금 규모에 근접하게 유지됩니다. 따라서 낙찰가 하락만으로 가격 메리트가 생긴다고 판단할 수 없습니다.

더 중요한 것은 실제 인수채무의 확정입니다. 매각물건명세서의 인수 문구와 예상배당표상 인수 0원 표시가 일치하지 않으며, 과거 말소된 압류를 말소기준으로 본 판단에도 문제가 있습니다. 여기에 현 점유자의 임대차관계, 파산선고 등기, 조세채권까지 확인해야 합니다.

결론은 입찰 보류 및 권리 재검증입니다. 임차보증금 미변제분의 귀속과 인수액이 명확해지고, 실제 취득비용을 객관적인 최근 시세와 비교할 수 있을 때 비로소 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다.