수원지방법원 2026타경50491. 경기도 안성시 공도읍 진사리 삼성아파트 104동 8층 801호에 대한 강제경매입니다. 대상 면적은 실거래 비교 기준 59.85㎡이며, 등기상 현재 소유자는 김정주입니다. 과거 제일은행 근저당권, 국민은행 근저당권, 경기신용보증재단 가압류는 이미 말소됐습니다. 현재 등기상 근저당권과 가압류가 없다는 점은 긍정적이지만, 임차인 김태완의 전입일이 경매개시결정일보다 앞선다는 점이 별도의 핵심 변수입니다.
임차인의 전입일은 2024.03.20이고, 강제경매개시결정일은 2026.03.20입니다. 배당요구는 2026.04.08 접수됐지만 보증금과 확정일자, 점유 부분이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력과 우선변제 범위, 실제 미배당 보증금 및 매수인 인수액을 지금 단계에서 확정할 수 없습니다. 여기에 현재 최저가가 최근 12개월 평균과 최신 거래 지표를 모두 웃돌기 때문에, 이 사건의 핵심은 단순한 등기부 확인을 넘어 **임차인 권리 확인과 실질취득가 계산**에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50491 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 진사리 639-1 삼성아파트 제104동 제8층 제801호 도로명주소: 경기도 안성시 공도읍 진건중길 14 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 실거래 비교면적 59.85㎡ · 12층 건물 중 8층 801호 |
| 소유자 | 김정주 (2005.04.21 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이장식 / 29,508,219원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 임차관계 | 김태완 1명 · 전입일 2024.03.20 · 배당요구일 2026.04.08 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 단지 정보 | 삼성아파트 · 348세대 · 준공일 2002.10.21 |
① 권리 흐름 — 과거 담보권은 말소, 임차인 권리는 별도 확인
등기부상 과거 근저당권과 가압류는 모두 말소된 상태입니다. 제일은행 근저당권은 2003.01.28 말소됐고, 국민은행 근저당권은 2014.01.24 말소됐습니다. 경기신용보증재단 가압류도 2021.06.14 말소됐습니다. 현재 경매개시결정 외에 해당 과거 담보권·가압류가 남아 있는 것으로 나타나지는 않습니다.
다만 등기부에 현재 유효한 근저당권이 없다는 사실과 매수인 인수액이 0원이라는 결론은 서로 다릅니다. 임차인 김태완의 전입일은 분석상 기준일인 2026.03.20보다 앞섭니다. 실제 점유와 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 내용을 확인해야 대항력과 배당관계, 미배당 잔액의 인수 가능성을 판단할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능·미상, 인수액 미확정
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태완 | 점유 부분 미상 전입 2024.03.20 |
보증금 미상 차임 미상 |
가능·미상 | 확정일자 미상 | 미배당액 확인 필요 |
임차인 조사상 김태완 1명이 확인됩니다. 배당요구일은 2026.04.08입니다. 다만 배당요구 사실만으로 보증금 전액이 배당된다고 단정할 수 없고, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제권의 성립과 배당순위를 확정할 수 없습니다. 점유 상태와 임대차계약서, 주민등록 전입 내역, 확정일자, 배당요구서 및 실제 배당예상액을 함께 대조해야 합니다.
실질취득가 계산의 핵심은 낙찰가 자체가 아니라 낙찰가에 매수인이 추가로 부담할 미배당 인수액이 있는지 여부입니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금을 매수인이 인수해야 하는 상황이라면, 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 커져 실질취득가가 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 이 사건은 보증금이 미상이라 그 총액을 계산할 수 없으며, 인수액을 0원으로 간주할 근거도 충분하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래보다 높다
비교 대상은 삼성아파트의 거래자료입니다. 전체 실거래 평균은 157,875,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 155,600,000원과 최신 거래 지표 158,000,000원, 최근 거래 추세 -2.4%를 우선해서 살펴봐야 합니다. 현재 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.8%, 최신 거래 지표의 101.3%입니다. 즉 현재 가격을 기준으로는 최근 시세보다 저렴하다고 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.85㎡ | 4 | 158,000,000원 |
| 2026.10 | 59.85㎡ | 19 | 163,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 7 | 158,000,000원 |
| 2026.04 | 59.85㎡ | 1 | 139,000,000원 |
| 2025.11 | 59.85㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2025.09 | 59.85㎡ | 3 | 151,000,000원 |
| 2025.09 | 59.85㎡ | 17 | 159,000,000원 |
| 2025.06 | 59.85㎡ | 4 | 162,000,000원 |
| 2025.05 | 59.85㎡ | 5 | 156,500,000원 |
| 2025.04 | 59.85㎡ | 19 | 170,000,000원 |
| 2025.03 | 59.85㎡ | 4 | 159,000,000원 |
| 2025.03 | 59.85㎡ | 2 | 159,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 157,875,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.85㎡ | 5건 | 155,600,000원 |
거래자료상 가격 범위는 139,000,000원부터 170,000,000원까지입니다. 층과 개별 상태에 따라 거래가 차이가 있으므로 전체 평균만으로 개별 호수의 가치를 단정해서는 안 됩니다. 특히 최근 거래 추세 지표가 -2.4%로 하락 방향이고, 현재 최저가는 최근 12개월 평균과 최신 거래 지표를 모두 웃돕니다. 따라서 신건 최저가에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 / 처리 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,040,000원 |
| 갑구 6번 강제경매개시결정 · 이장식 | 29,508,219원 | 29,508,219원 |
| 임차인 · 김태완 | 보증금 미상 | 미산정 · 배당요구 2026.04.08 |
| 잔여 · 소유자 교부(임차인 미반영 산식) | - | 127,451,781원 |
집행비용 3,040,000원과 신청채권자 청구액 29,508,219원을 반영한 산식입니다. 소유자 잔여 127,451,781원은 임차인 관련 배당 및 최우선변제를 반영하지 않은 가정치이므로 실제 잔여액과 다를 수 있습니다. 임차인의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않은 상태에서는 최종 배당 및 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안성시 공도읍 진사리 소재 양진초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독 및 다세대 주택, 상가, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 건물의 8층 801호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비와 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 부지는 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형 토지이며, 남서측·남동측 왕복 2차선 도로와 북동측 왕복 4~5차선 도로에 접하고 단지 내 통행도로와 연계되어 있습니다.
- 토지이용계획. 제3종일반주거지역이 대부분이며, 제2종일반주거지역·준주거지역·지구단위계획구역 등 관련 사항이 기재되어 있습니다. 공시지가는 803,500원/㎡입니다. 성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역 등이 포함되어 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약허가구역 관련 지정은 외국인·외국법인·단체 등이 주택을 취득하는 경우에 관한 조건이 있으므로 해당되는 입찰자는 적용 여부를 확인해야 합니다. 위반건축물 표시는 없는 것으로 확인됩니다.
- 환금성. 348세대 단지이며 준공일은 2002.10.21입니다. 실거래는 139,000,000원~170,000,000원 범위이고, 최근 12개월 평균은 155,600,000원입니다. 최근 거래 추세 지표가 -2.4%이고 현재 최저가는 최근 평균을 웃돌아, 가격 경쟁력은 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 김태완의 임대차계약서, 실제 점유 부분, 보증금, 차임, 계약일, 확정일자 및 전입 내역을 확인하세요. 현재 자료만으로 대항력·우선변제권을 확정해서는 안 됩니다.
- 배당요구 및 미배당액 확인. 2026.04.08 배당요구 접수 내용과 배당요구서, 예상 배당액을 확인하고 미배당 보증금이 매수인 인수 대상인지 검토하세요. 배당요구 접수만으로 인수액이 0원이라고 단정할 수 없습니다.
- 실질취득가 산정. 낙찰가에 추가 인수액이 발생하는지 확인한 뒤 총취득비용을 계산하세요. 대항력이 인정되고 미배당 보증금 인수가 발생한다면, 최저가가 내려가도 실질취득가가 그만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
- 시세 기준 설정. 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 평균 155,600,000원과 최신 거래 지표 158,000,000원을 웃돕니다. 전체 평균만을 근거로 가격 메리트를 판단하지 말고 최근 거래와 하락 추세를 반영하세요.
- 유찰 시나리오. 산정 시나리오상 1회 유찰 시 128,000,000원, 2회 유찰 시 102,400,000원입니다. 이는 현재 최저가가 아닌 가정 시나리오이며, 가격이 내려가더라도 임차인의 보증금·대항력·인수액 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
- 현장 및 관리비. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하고 관리비 체납 여부 및 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분 관리비를 관리사무소에 문의하세요.
- 등기·명세서 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차인의 배당요구 관련 문서 및 감정평가서를 함께 대조하세요. 특히 보증금과 확정일자가 확인되기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
맺으며 — “등기상 담보권 없음 ≠ 인수 0원”
수원지방법원 2026타경50491은 과거 근저당권과 가압류가 말소되어 등기부상 담보권 관계는 정리되어 있습니다. 그러나 임차인 김태완의 전입일은 2024.03.20으로 경매개시결정일보다 앞서고, 보증금·확정일자·점유 부분은 미상입니다. 따라서 대항력 가능성과 미배당 보증금 인수 여부를 확인하기 전에는 권리상 안전한 물건이라고 단정할 수 없습니다.
가격 역시 현재 신건 최저가 160,000,000원이 최근 12개월 평균 155,600,000원과 최신 거래 지표 158,000,000원을 웃돌고, 거래 추세 지표가 -2.4%입니다. 현재 가격만으로는 시세 대비 저렴하다고 보기 어렵습니다. 임차인 권리 확인과 실질취득가 산정이 먼저이며, 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 입찰할 사건은 아닙니다. 권리 확인과 가격 검토가 모두 끝나기 전에는 보수적인 접근이 필요합니다.
