대전지방법원 2024타경1022. 충청남도 논산시 내동, 시민로 243에 위치한 근린시설 301호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물로, 사무실과 교육장 등 상업적 용도로 이용되는 부동산입니다. 소유자는 최장희이며, 2019년 6월 27일 동대전농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 1,690,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 해당 금융기관의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
일반적인 근저당권 실행 경매라면 말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 소멸한다는 점이 중요한 판단 기준입니다. 하지만 이 사건에는 소유권 관련 가처분과 복수의 영업장 점유가 함께 나타납니다. 특히 근린시설에서는 주거용 부동산과 달리 사업자등록과 실제 점유관계, 상가임대차의 보호 범위 등을 확인해야 하므로, 등기상 말소 가능성과 매수인의 최종 부담 여부를 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경1022 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 시민로 243, 3층 301호 충청남도 논산시 내동 368-8 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평슬래브지붕 · 지상 4층 |
| 감정 이용상태 | 근린생활시설 · 사무실 및 교육장 등 |
| 소유자 | 최장희 · 단독소유 |
| 감정가 | 1,156,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,156,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 신청채권자 | 동대전농업협동조합 |
| 청구금액 | 1,228,669,209원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.27 동대전농업협동조합 근저당권 채권최고액 1,690,000,000원 |
| 공동담보 | 충청남도 논산시 내동 368-8 제4층 제401호 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 소유권 분쟁
등기상 핵심은 2019.06.27 설정된 동대전농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 김미라의 가처분과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
다만 2019.09.11 김미라의 가처분은 단순한 금전채권 보전이 아닙니다. 피보전권리가 채권자대위권에 기한 소유권이전등기말소등기청구권으로 표시되어 있습니다. 또한 2025년에는 말소기준 근저당권 자체를 대상으로 한 별도의 가처분도 설정된 이력이 있습니다. 후자의 가처분은 2026.09.07 등기상 말소됐지만, 앞선 소유권 관련 분쟁까지 모두 종결됐다는 의미는 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 인수 위험을 단정할 수 없다
현황조사에는 총 4건의 점유 기재가 있습니다. 삼성생명보험 논산지점은 명칭과 사용 부분을 달리해 중복 기재되어 있으므로, 서로 다른 명칭으로 식별되는 점유 주체는 삼성생명보험 논산지점·길기주·삼성화재 금융복합지원센터입니다. 다만 삼성생명 관련 기재가 동일한 임대차계약을 뜻하는지, 실제 임차인이 몇 명인지는 확정되지 않았습니다.
| 점유자 | 점유 부분 / 용도 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 삼성생명보험(주) 논산지점 | 기호 1 및 기호 2 휴게실·교육장 / 사무실 |
보증금 미상 차임 7,337,400원 |
가능·미상 | 우선변제 미상 승계 아님 |
| 길기주 | 기호 2 대부분 헬스클럽 |
보증금 미상 차임 미상 |
가능·미상 | 우선변제 미상 승계 아님 |
| 삼성생명보험(주)논산지점 | 기호 2 일부 휴게실·교육장 1칸 |
보증금 미상 차임 미상 |
가능·미상 | 우선변제 미상 승계 아님 |
| 삼성화재(주) 금융복합지원센터 | 기호 2 일부 사무실 1칸 |
보증금 미상 차임 미상 |
가능·미상 | 우선변제 미상 승계 아님 |
삼성생명보험 논산지점의 두 기재는 동일 점유 주체의 중복 가능성이 있습니다. 각 기호별 점유와 본건 301호의 관계를 구분해야 하며, 보증금을 별개의 금액으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
근린시설의 임대차 대항력은 단순한 현황조사상 상호 기재만으로 확정되지 않습니다. 실제 건물 인도·점유, 사업자등록의 시점과 동일성, 임대차계약의 성립 시기 등을 확인해야 합니다. 우선변제권은 확정일자 등 별도 요건을 검토해야 하며, 보증금과 확정일자가 미상인 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 13,960,000원 |
| 1. 근저당 · 동대전농업협동조합 | 1,690,000,000원 | 1,142,040,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당권 미배당 | — | 547,960,000원 |
신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 13,960,000원을 제외한 1,142,040,000원이 동대전농업협동조합에 배당되는 것으로 계산됩니다. 근저당권 채권최고액 1,690,000,000원을 기준으로 한 미배당액은 547,960,000원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
신청채권자의 청구금액도 1,228,669,209원으로 예상배당액을 웃돕니다. 다만 채권자에게 배당되지 않은 금액이 곧바로 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지는 않습니다. 근저당권의 배당 부족과 임차보증금 인수 가능성은 서로 구분해야 합니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세, 임차인의 우선변제 및 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 근저당권 미배당은 채권최고액 기준의 계산값이며 확정된 실제 채무잔액을 뜻하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 배당 부족은 커진다
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,156,000,000원 | 1,142,040,000원 | 547,960,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 924,800,000원 | 913,152,000원 | 776,848,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 739,840,000원 | 730,041,600원 | 959,958,400원 |
유찰이 진행되면 최저매각가는 924,800,000원, 739,840,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 반면 근저당권의 예상 미배당액은 776,848,000원, 959,958,400원으로 증가합니다.
여기서 중요한 것은 채권자의 미배당과 매수인의 인수 부담은 동일한 개념이 아니라는 점입니다. 근저당권 미배당이 증가한다고 매수인이 그만큼 추가로 부담하는 것은 아닙니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 존재하는 경우에는 별도의 인수액이 발생할 수 있습니다.
⑤ 시세·수익성 — 현재 가격의 적정성은 판단 보류
아파트와 달리 근린시설의 시장가치를 판단할 때는 단순한 매매가격 비교뿐 아니라 임대수익과 공실 위험, 건물 내 위치, 전용면적, 업종별 이용 가능성이 중요합니다.
현재 확인되는 차임은 삼성생명보험 논산지점 관련 7,337,400원입니다. 다만 이 금액이 본건 301호에만 귀속되는지, 여러 점유 부분을 포함하는지, 실제 계약상 지급 조건과 보증금 규모가 어떠한지는 확인되지 않았습니다.
따라서 해당 차임을 그대로 301호의 확정 임대수익으로 사용하거나, 이를 바탕으로 투자수익률과 적정 매수가격을 산정하는 것은 적절하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 논산시 내동에 위치하며, 남동측 인근에 논산시청이 소재합니다. 주변은 모닝빌2차·아주·논산제이파크 등 아파트단지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지상 4층 건물입니다. 외장석재 마감과 위생·급배수·승강기·화재 관련 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 토지는 대로3류(폭 25m~30m)에 접하며, 광대로한면의 도로 조건을 갖습니다.
- 토지. 부정형의 평지로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 3,089.0㎡, 공시지가는 749,900원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지 전체의 정보이며 본건의 전용면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 지역·지구. 지구단위계획구역 및 도시개발구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 제1종일반주거지역·자연녹지지역 등 토지이용계획 관련 표기가 함께 있으므로 필지별 적용 범위와 건축물 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 주변 주거단지를 배후 수요로 고려할 수 있으나, 실제 영업 수요와 임대수익을 확인하지 못한 상태에서는 환금성이 양호하다고 단정하기 어렵습니다. 상업용 구분건물은 업종과 점유 형태에 따라 매수자층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 소유권 관련 가처분 확인. 2019.09.11 김미라 가처분의 본안소송 진행 상황과 확정 여부, 소유권이전등기 말소 청구가 경매 매수인에게 미칠 영향을 확인해야 합니다.
- 임대차계약서 확보. 삼성생명보험 논산지점·길기주·삼성화재 금융복합지원센터의 실제 임대차계약, 보증금, 차임, 계약 기간 및 점유 목적을 확인해야 합니다.
- 대항력과 우선변제 확인. 사업자등록의 시기·주소, 실제 점유 개시일, 확정일자와 배당요구 여부를 조사해 말소기준권리 이전에 성립한 임차인의 권리가 있는지 검토해야 합니다.
- 301호와 401호 구분. 본건의 정확한 매각 범위와 공동담보 401호의 관계, 현황조사에 표시된 기호별 점유 부분을 도면과 대조해야 합니다.
- 실제 인수액 재산정. 배당모형에 표시된 인수액 0원을 확정값으로 취급하지 말고, 임차보증금과 대항력 확인 후 매수인이 부담할 금액을 다시 계산해야 합니다.
- 시세·임대수익 검증. 인근 근린시설의 실거래가격, 실제 임대료, 관리비와 공실 가능성을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 점유자 명도. 영업장 점유가 이어지고 있으므로 계약별 권리관계에 따라 인도명령 가능성, 명도소송 필요성, 영업장 이전 협의 등을 검토해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 공용부분 관리비 승계 가능성 등 낙찰대금 외 추가 부담을 사전에 조사해야 합니다.
- 최신 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 사건 진행내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
⑧ 종합 판단 — 권리 확인이 가격 검토보다 먼저다
- 동대전농업협동조합 근저당권이라는 말소기준이 명확합니다.
- 기존의 여러 근저당권과 가압류가 등기부상 이미 말소됐습니다.
- 후순위 가처분 및 임의경매개시결정은 매각소멸 대상으로 정리됩니다.
- 논산시청 인근이며 차량 접근과 주변 주거 배후지역을 갖추고 있습니다.
- 소유권이전등기 말소 청구와 관련된 가처분 이력이 있습니다.
- 현황조사상 점유자가 복수이며 실제 임대차계약 수와 점유 범위가 확정되지 않았습니다.
- 임차보증금·사업자등록·확정일자 미상으로 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 301호와 공동담보 401호의 관계 및 점유 구분을 검토해야 합니다.
- 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 신건 최저가의 적정성을 판단하기 어렵습니다.
맺으며 — “말소된다”와 “안전하다”는 다르다
이 사건은 표면적으로 보면 동대전농업협동조합의 근저당권을 기준으로 후순위 권리를 정리할 수 있는 임의경매입니다. 하지만 실제 투자 판단에서는 소유권 분쟁과 영업장 점유관계가 더 중요합니다.
삼성생명보험 논산지점, 길기주, 삼성화재 금융복합지원센터의 점유가 확인되지만 임대차계약과 보증금이 명확하지 않습니다. 또한 소유권이전등기 말소와 관련된 가처분의 법적 영향을 확인하지 않은 상태에서 매수인 인수액 0원이라는 계산값만 믿는 것은 위험합니다.
신건 최저가 1,156,000,000원도 주변 실거래 시세와 비교할 근거가 부족합니다. 단순히 유찰을 기다려 최저가가 낮아지는 것만으로 투자성이 확보되는 구조가 아닙니다.
결론은 ‘말소기준 확인, 실제 인수 미확정, 가격 판단 보류’입니다. 소유권 분쟁의 처리 결과와 각 임차인의 대항력·보증금·점유 범위를 먼저 확인하고, 이후 임대수익과 시세를 검증해야 실질적인 입찰가를 정할 수 있습니다. 현재 단계에서는 적극적인 신건 입찰보다 권리관계 확인이 우선입니다.
