대전지방법원 2025타경20535. 충청남도 부여군 부여읍 구아리에 위치한 신성빌라2차 제2층 제204호, 전용 45.76㎡의 다세대주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 김선영과 이광순으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2021년 1월 29일 김선영과 신정현이 거래가액 125,000,000원으로 소유권을 취득했고, 이후 신정현의 지분이 상속을 통해 이광순에게 이전됐습니다.

가장 먼저 확인할 권리는 2021년 1월 29일 설정된 부여신용협동조합의 채권최고액 84,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 박영환의 근저당권과 충남신용보증재단의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 후순위 등기권리의 소멸과 점유자의 대항력 문제는 별개이므로, 매수인 인수 위험이 없다고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별도 확인

말소기준권리는 2021.01.29 부여신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 84,000,000원이며 채무자는 김선영입니다. 후순위인 박영환의 근저당권 30,000,000원과 충남신용보증재단의 가압류 48,779,670원은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 보증금 미상, 관계인 여부가 핵심

현황조사상 김선영의 전입신고일은 2017.06.27입니다. 이는 말소기준권리 설정일인 2021.01.29보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 김선영은 등기부상 현재 공동소유자이자 부여신용협동조합의 채무자와 동일한 인물입니다. 따라서 실제 임대차관계가 성립하는지부터 확인해야 합니다.

확인된 점유자 1명. 실제 임차인 여부는 미확정입니다. 보증기관 대위·승계 신고에 해당하지 않습니다. 전입일만으로 대항력과 보증금 인수 여부를 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다

신성빌라2차는 11세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 면적 45.76㎡의 확인된 실거래는 2건이며, 전체 평균은 116,000,000원입니다. 하지만 과거 거래와 최근 거래의 시점이 다르므로, 가격 판단에서는 2026년 7월 거래가 120,000,000원을 우선 비교하는 것이 적절합니다.

실거래 평균 116,000,000원 대비 최저매각가는 105.2%입니다. 최근 12개월 평균 120,000,000원을 기준으로 하면 101.7%입니다. 과거 거래 대비 최근 거래가격은 7.1% 상승한 것으로 나타나지만, 이는 거래 표본 2건 사이의 비교이므로 지속적인 상승 추세를 확정하기는 어렵습니다.

중요한 점은 최근 동일 면적·동일 층 거래가가 120,000,000원인데, 신건 최저가는 122,000,000원이라는 사실입니다. 즉 최저가만으로도 최근 거래보다 2,000,000원 높습니다. 여기에 점유자 관련 미확정 인수 위험까지 고려하면 신건 가격에 뚜렷한 할인 매력이 있다고 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 122,000,000원 가정)

최저매각가 122,000,000원에 매각된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 제외하고 부여신용협동조합 및 후순위 채권자에게 배당하는 구조이며, 총 채권액 162,779,670원 중 예상배당액은 119,492,000원입니다. 따라서 43,287,670원의 미배당이 발생합니다.

집행비용은 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준으로 산정된 단순 배당모형이며, 실제 피담보채권 잔액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 및 보증금 미상 점유자의 임차보증금은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대

이 물건은 현재 0회 유찰된 신건입니다. 제공된 회차별 시나리오에서는 유찰 시 최저매각가가 낮아지는 반면, 채권자 미배당액이 증가합니다. 다만 유찰에 따른 가격 하락이 곧바로 매수인 실질취득비용의 동일한 감소를 의미하지는 않습니다. 대항력 있는 임차보증금이 실제로 존재한다면 미배당 보증금 승계 여부를 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 부여군 부여읍 구아리 소재 부여군보건소 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 연립주택, 유치원, 관공서 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 물건 인근까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준입니다. 부지는 폭 10m~12m 소로와 접합니다.
• 건물. 2015.05.13 준공된 철근콘크리트구조의 4층 공동주택입니다. 외벽은 드라이비트 및 기타 마감이며, 내부는 벽지·타일 등으로 마감되어 있습니다. 급배수·위생·난방·소방·승강기·공동현관 보안설비 등이 기재되어 있습니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·하수처리구역·역사문화환경보존지역 등에 해당합니다. 토지는 부정형 평지이고 다세대주택 부지로 이용됩니다. 공시지가는 463,500원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 실제 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 11세대 소규모 다세대주택으로, 확인되는 동일 면적 실거래가 2건에 그칩니다. 최근 거래는 존재하지만 거래 표본이 제한적이므로 향후 매도 시 가격 협상과 매수자 확보에 불확실성이 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각대상 범위 확인. 갑구 5번의 이광순 지분 관련 형식적 경매개시결정과 실제 매각공고를 대조하여 전체 부동산 매각인지, 공유지분 매각인지 반드시 확인하세요.
• 별도 경매사건 확인. 갑구 6번에는 부여신용협동조합의 2026타경45 임의경매개시결정이 기재되어 있습니다. 진행 중인 경매사건 사이의 관계와 매각절차를 확인해야 합니다.
• 김선영의 점유 자격. 현황조사상 점유자 김선영이 공동소유자·채무자와 동일하므로, 실제 소유자 점유인지 임차인인지 관련 자료를 확인하세요.
• 대항력·보증금 확인. 2017.06.27 전입신고만으로 대항력과 보증금 승계를 확정할 수 없습니다. 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 매각물건명세서 내용을 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 신건 최저가 122,000,000원은 최근 실거래 120,000,000원보다 높습니다. 추가 인수 위험을 포함한 실질취득비용이 확인되기 전까지는 저렴한 물건으로 평가하지 않는 것이 타당합니다.
• 유찰 시 인수액 재계산. 제공된 1회 유찰 시나리오는 97,600,000원, 2회 유찰 시나리오는 78,080,000원입니다. 다만 보증금 인수 여부가 확인되지 않았으므로 이 금액만을 최종 취득비용으로 사용해서는 안 됩니다.
• 명도 및 현장 확인. 점유자가 실제 소유자인지, 임차인인지에 따라 인도·명도 절차와 비용이 달라질 수 있습니다. 현장 방문을 통해 점유 상태와 관리 상태를 확인하세요.
• 관리비·공과금 확인. 미납 관리비와 공용부분 관리비 부담 가능성을 확인하고, 세금 및 기타 우선채권의 존재 여부도 점검하세요.
• 배당표 재검증. 예상배당은 채권최고액과 추정 집행비용을 기준으로 계산되어 있습니다. 실제 채권 잔액, 우선배당채권 및 임차인 권리가 확인되면 배당금액이 달라질 수 있습니다.
• 입찰 전 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각공고를 최신 기준으로 확인하세요.

맺으며 — “신건 가격도 높고, 확인할 권리관계도 남아 있다”

부여 신성빌라2차 204호는 후순위 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조라는 점에서는 긍정적입니다. 그러나 그것만으로 권리가 깨끗하다고 결론 내리기는 어렵습니다.

현황조사상 점유자 김선영은 현재 공동소유자이자 채무자와 동일하고, 전입일은 말소기준권리보다 앞서 있습니다. 보증금과 임대차관계가 확인되지 않아 매수인 인수 가능액을 확정할 수 없다는 점이 핵심입니다. 또한 등기부에는 공유지분 관련 형식적 경매와 별도 임의경매가 함께 기재되어 있어 실제 매각범위와 절차 확인도 필요합니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 122,000,000원은 최근 동일 면적·동일 층 실거래가 120,000,000원을 웃돕니다. 최근 거래가격이 과거보다 7.1% 상승한 것은 사실이지만 거래 표본이 적고, 최근 시세보다 높은 최저가에 점유관계의 불확실성까지 겹쳐 있습니다.

따라서 이 물건은 “후순위 등기권리는 정리되지만, 임차인 여부와 매각범위 확인 전에는 입찰을 보류해야 하는 물건”으로 판단합니다. 권리관계가 명확해진 뒤 실제 인수액을 포함한 취득비용을 계산하고, 최근 실거래가와 비교하여 입찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다.