대구지방법원 2025타경11030. 경상북도 영주시 영주동의 동진타워아파트 11층 1105호입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 110,000,000원인 신건으로, 아직 유찰 이력이 없습니다. 아파트는 영주시민회관 북측 인근에 위치하며, 감정평가상 아파트로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

권리관계에는 대구은행 근저당권 외에 서정원의 근저당권, 김현경과 경북신용보증재단의 가압류, 그리고 별도로 진행된 경매개시결정들이 있습니다. 등기부만 보면 복잡해 보이지만, 현재 유효한 권리의 기준점은 2021년 7월 9일 대구은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

다만 이 물건을 단순히 '권리 깨끗한 아파트'라고 평가하기는 어렵습니다. 감정평가 당시 거주자가 부재해 내부 확인이 이루어지지 않았고, 임대관계도 미상입니다. 따라서 등기상 권리 인수액 0원과 실제 점유·임차인 위험이 없다는 판단은 구별해야 합니다. 가격 역시 최근 실거래 평균보다 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 대구은행 근저당

과거 설정되었던 삼성생명보험·영남신용협동조합·중소기업은행 등의 근저당권과 일부 가압류는 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 중심은 을구 12번 대구은행 근저당권입니다. 후순위로 설정된 서정원 근저당권과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인 및 매수인 인수 분석

현재 배당 추정에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 확인된 권리만 기준으로 하면 최저가 110,000,000원에 낙찰받는 경우 취득대금도 110,000,000원이 됩니다. 다만 취득 관련 비용과 미확인 점유관계에 따른 부담은 별도입니다. 향후 선순위 대항력 임차인이 확인된다면 인수액과 실질취득금액은 다시 계산해야 합니다.

③ 실거래 시세 — 신건 110,000,000원은 비싼가?

동진타워의 비교 가능한 전용 59.18㎡ 실거래 12건을 살펴보면, 전체 평균은 95,083,333원입니다. 그러나 과거 거래가 포함된 전체 평균만으로 현재 시세를 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 평균 95,666,666원과 가장 최근 거래인 2026년 6월 105,000,000원을 우선 적용합니다.

최근 거래 추세는 과거 기간 대비 +0.8%로, 제공된 지표상 하락 추세는 아닙니다. 그렇다고 신건 가격의 초과분이 정당화되는 것은 아닙니다. 최근 12개월 거래는 87,000,000원·95,000,000원·105,000,000원이며, 최고가인 105,000,000원도 현재 최저매각가에 미치지 못합니다.

본건은 11층으로, 최근 12개월 거래가 이루어진 3층·4층·6층과 층수 차이가 있습니다. 과거 11층 거래는 2024년 11월 105,000,000원이었고, 2024년 3월 12층 거래는 110,000,000원이었습니다. 층별 차이와 내부 상태를 고려할 필요가 있지만, 현재 최저가는 과거 고가 거래 수준이라는 점을 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정한 추정 배당입니다. 집행비용을 먼저 차감하고 대구은행과 서정원의 근저당권 배당을 반영하면, 후순위 가압류 채권에는 배당 부족이 발생하는 구조입니다.

위 금액은 채권최고액·청구금액 및 추정 집행비용을 적용한 시뮬레이션입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 배당순위, 안분·흡수 관계, 당해세와 우선변제채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 추정 미배당액 45,839,879원은 후순위 채권자의 배당 부족분이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 채권 미배당은 증가

현재 회차와 유찰 가정에 따른 매각가격·채권 미배당액을 비교하면 다음과 같습니다. 아래는 실제 유찰이나 향후 최저가 변경이 확정되었다는 뜻이 아니라 회차별 가정입니다.

가격 측면에서는 1회 유찰 가정가격 88,000,000원이 최근 12개월 평균 95,666,666원보다 낮아집니다. 2회 유찰 가정가격 70,400,000원은 그보다 더 낮습니다. 다만 유찰을 기다리는 동안 다른 입찰자가 낙찰받을 수 있으며, 미확인 점유자의 대항력 문제가 발견된다면 단순한 낙찰가격 비교만으로 투자성을 판단할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)

• 입지. 영주시민회관 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 구성된 주택지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 전반적인 교통사정은 보통입니다. 남서측 약 8m, 북측 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 1997.11.27 준공된 147세대 아파트입니다. 철근콘크리트조 건물로 승강기·난방·위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 거주자가 부재하여 내부 조사가 곤란했습니다. 감정평가는 외부 관찰과 인근 탐문 등을 토대로 통상적인 상태를 가정했으므로 실제 수리 상태를 확인해야 합니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역이며, 역사문화환경보존지역과 상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다. 토지 형상은 사다리형이고 인접 토지와 대체로 평탄합니다.
• 공시지가. 522,900원/㎡로 확인됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만 거래가격은 86,000,000원부터 110,000,000원까지 차이가 있습니다. 147세대 규모와 준공연도, 개별 호수의 상태를 고려하여 매도 가능가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 입찰가 검토. 전체 평균뿐 아니라 최근 12개월 평균 95,666,666원과 최신 거래 105,000,000원을 함께 비교하세요. 신건 최저가 110,000,000원은 두 지표보다 높습니다.
• 실제 점유자 확인. 감정평가 당시 내부 조사에 실패했습니다. 현황조사서·전입세대열람·매각물건명세서를 대조하고, 점유자가 있다면 점유 권원과 전입시기를 확인하세요.
• 선순위 임차인 여부. 확인되지 않은 대항력 있는 임차인이 존재하면 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다. 임대차관계 미상이라는 사실을 가볍게 보아서는 안 됩니다.
• 후순위 권리 말소 확인. 대구은행 근저당 이후 설정된 서정원 근저당·김현경 및 경북신용보증재단 가압류·경매개시결정의 매각 후 말소 여부를 원본 등기부로 확인하세요.
• 중복 경매개시결정 확인. 2025타경11030 외에 2026타경100082 임의경매개시결정이 등기되어 있습니다. 사건별 진행 및 병합 관계를 확인하세요.
• 내부 상태·수리비 점검. 내부 조사가 이루어지지 않아 실제 관리 상태와 수리 필요성을 단정할 수 없습니다. 낙찰 후 추가 비용을 고려하세요.
• 관리비 체납 확인. 관리사무소를 통해 체납 여부와 공용부분 관련 부담 가능성을 확인하세요.
• 입찰조건 재확인. 매각기일 2026.11.09 및 입찰보증금·매각조건·특별매각조건의 변경 여부를 법원 공고와 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 그러나 가격은 보류”

영주 동진타워 1105호는 등기부상 말소기준권리가 명확하고, 후순위 근저당·가압류·경매개시결정이 매각으로 정리되는 구조입니다. 추정 배당에서 매수인 인수액은 0원이며, 채권자 미배당액 45,839,879원도 매수인이 대신 갚는 채무로 분석되지 않습니다.

그러나 임대관계가 미상이고 내부 조사가 이루어지지 않았다는 점은 반드시 해결해야 할 확인사항입니다. 실제 점유자의 대항력과 명도 문제를 확인하지 않은 상태에서 권리상 완전한 안전형이라고 단정할 수 없습니다.

가격은 더욱 명확합니다. 신건 최저가 110,000,000원은 최근 12개월 평균 95,666,666원의 115.0%이고, 최신 실거래 105,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 소폭 상승하는 상황이지만, 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.

결론은 '등기상 권리 정리는 양호, 점유 확인 필수, 신건 가격 메리트 부족'입니다. 지금 필요한 것은 무리한 응찰이 아니라 임대차·내부 상태의 확인과 보수적인 입찰가격 설정입니다. 향후 유찰이 발생한다면 88,000,000원 및 70,400,000원 시나리오에서 가격 경쟁력을 다시 분석할 수 있습니다.