* 실질취득 기준액은 현재 최저가와 예상배당상 인수액 0원을 합산한 조건부 수치입니다. 만원의 대항력 및 보증금이 확인되지 않아 실제 취득비용의 상한으로 볼 수 없습니다. 취득세·명도비·미납 관리비 등 부대비용도 제외되어 있습니다.

대구지방법원 2025타경11207. 경상북도 안동시 송천동 873-3에 위치한 주택 및 토지 경매입니다. 물건 분류는 연립/다세대 + 토지이며, 감정평가상 실제 이용상태는 다가구주택입니다. 철근콘크리트조 지상 4층 건물로, 2003년 2월 11일 사용승인을 받았습니다. 토지면적은 309.0㎡이며, 소유자는 최정자입니다.

등기상 핵심은 2015년 12월 10일 설정된 청송새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존 근저당권과 안동시 압류는 이미 말소됐습니다. 따라서 등기된 담보권의 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 반면 실제 입찰 위험은 복수 전입자와 권리관계가 확인되지 않은 점유자에게 집중되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인 필요

2015년 3월 3일 설정된 기존 근저당권은 채권최고액이 변경됐다가, 2015년 12월 10일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 별도로 설정된 을구 2번 근저당권입니다. 이 근저당의 채권최고액은 429,000,000원으로, 실제 채무잔액과는 구별해야 합니다.

2017년 10월 26일 등기된 안동시 압류는 2018년 1월 2일 이미 말소됐습니다. 2025년 10월 30일에는 영양청송새마을금고를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐으며, 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인·전입자 분석 — 미상 점유자가 핵심

현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 임차·전입 관련 인물은 윤희정, 이창우, 박정우, 민규동, 만원 등 총 5명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 전입세대확인서상 전입자까지 포함한 인원입니다. 전원에 대해 임대차계약 관계가 확정된 것은 아닙니다.

전입신고일이 확인된 4명은 모두 말소기준권리 설정일인 2015.12.10 이후에 전입했습니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 하지만 만원은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다.

대항력 없음 표시는 확인된 전입신고일이 2015.12.10 말소기준권리보다 늦다는 판단에 따른 것입니다. 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 경우 우선변제 여부는 미상으로 표시했습니다. 만원의 대항력은 단정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가가 적정한지는 아직 모른다

현재 최저매각가는 511,056,680원으로 감정가의 100%입니다. 신건이므로 유찰에 따른 가격 조정은 아직 반영되지 않았습니다. 다만 이 물건과 비교할 수 있는 최근 실거래 평균, 최신 거래금액 및 가격 추세는 확인되지 않습니다.

따라서 감정가보다 저렴하다거나, 주변 시세 대비 할인된 물건이라고 판단할 근거가 없습니다. 더욱이 실제 이용상태가 다가구주택인 만큼 공동주택의 단순 평형 평균보다는 대지 309.0㎡, 건물의 층별 이용, 임대현황, 건물 상태, 토지가치 등을 함께 평가해야 합니다.

* 각 회차의 인수액 0원은 현재 확인된 권리와 예상배당 기준의 계산값입니다. 만원의 보증금 및 대항력 여부에 따라 매수인의 실제 부담은 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액은 429,000,000원의 채권최고액을 기준으로 계산된 부족분으로, 매수인 인수액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 511,056,680원 가정)

신건 최저가에 낙찰된다는 가정에서는 집행비용 7,510,567원을 공제하고, 청송새마을금고 근저당에 채권최고액 기준 429,000,000원을 배당한 뒤 소유자에게 74,546,113원이 남는 것으로 계산됩니다.

그러나 이는 실제 확정 배당표가 아닙니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정 배분이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 채권잔액 및 임차인 권리 확인 결과에 따라 배당순위·금액·소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경상북도 안동시 송천동 소재 안동대학교 북서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설·단독주택·학교 등으로 형성된 지역입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 토지. 면적 309.0㎡, 지목은 대, 토지형상은 사다리형이며 평지입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 표시되어 있어 실제 접도조건과 차량 진입 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 안동대학교 상대보호구역, 공장설립제한지역에 해당합니다. 토지 이용 및 향후 건축행위 시 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 298,000원입니다. 공시지가를 경매 감정가나 현재 시장 매매가격과 동일하게 해석해서는 안 됩니다.
• 건물. 2003.02.11 사용승인된 철근콘크리트조 지상 4층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지 및 일부 타일, 바닥은 장판지 및 일부 타일 마감이며 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다. 지붕 일부는 강판지붕입니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 실제 호실 구성 및 임대 이용상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 다가구주택과 토지를 함께 매각하는 구조이므로 개별 아파트와 같은 가격 비교는 적절하지 않습니다. 최근 거래가격이나 거래 추세가 확인되지 않아 매각 소요기간과 시장 수요를 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 만원의 대항력 확인. 전입일, 실제 점유 시작일, 보증금 및 확정일자를 확인해 매수인에게 인수될 임대차보증금이 있는지 판단해야 합니다. 이 사항은 입찰 전 반드시 해결할 핵심 위험입니다.
• 전체 임차인·전입자 조사. 윤희정·이창우·박정우·민규동·만원의 실제 점유 여부, 계약기간, 임대차관계, 보증금 및 배당요구 여부를 호실별로 확인해야 합니다. 전입자라고 해서 모두 실제 임차인이라고 단정할 수는 없습니다.
• 소액임차인 최우선변제. 전입신고일이 후순위인 경우에도 법정 요건에 따른 최우선변제 가능성은 별도로 검토해야 합니다. 배당표의 소유자 잔여액은 변동될 수 있습니다.
• 건물·토지 일괄매각 범위. 토지 309.0㎡와 건물의 일괄매각 범위, 건축물대장, 현황 호실 수, 지붕 일부 강판지붕 사항을 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
• 근저당권 및 경매신청 채권 확인. 청송새마을금고와 영양청송새마을금고의 관계, 근저당 채권최고액 429,000,000원, 경매 청구금액 300,304,421원의 근거를 확인해야 합니다.
• 현장 명도 조사. 복수 세대가 거주하거나 점유할 수 있으므로 점유 호실별 명도 가능성, 인도명령 대상 여부, 이사 협의 및 관련 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 실거래 시세 확인. 최근 유사한 다가구주택 및 토지 거래사례를 확보해 감정가와 비교해야 합니다. 시세 확인 없이 신건 가격을 할인 매수가로 평가해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 가정 금액 408,845,344원, 2회 유찰 가정 금액 327,076,275원을 참고하되, 각 회차의 실제 매각조건과 임차인 인수 위험을 재검토해야 합니다.
• 관리비·세금 및 시설 상태. 미납 공과금, 당해세, 관리비, 노후 설비와 지붕 보수 가능성을 확인해야 합니다. 등기부상 권리 소멸만으로 추가 비용이 없다고 볼 수 없습니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 전입세대 관련 서류를 최신 기준으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸과 안전한 취득은 다르다”

이 사건은 등기상 근저당권의 매각 소멸 구조가 비교적 명확한 다가구주택·토지 일괄매각 물건입니다. 현재 신건 최저매각가는 511,056,680원이며, 근저당 채권최고액 기준 예상배당에서는 채권액을 모두 충당하고 소유자에게 잔여금이 돌아가는 구조로 계산됩니다.

하지만 핵심 변수는 복수 점유자와 미상 임대차보증금입니다. 전입일이 확인된 4명은 말소기준권리 이후 전입자이지만, 만원은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 선순위 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 예상배당상 매수인 인수액 0원은 이 위험이 해소됐다는 근거가 되지 않습니다.

가격 측면에서도 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가 511,056,680원이 주변 시세보다 유리한지 판단할 수 없습니다. 유찰에 따른 최저가 인하가 발생하더라도 미상 보증금 인수 가능성이 남아 있다면 실질취득비용의 감소 여부는 별도로 계산해야 합니다.

결론은 권리 말소 구조는 긍정적이나, 점유관계와 시세 확인 전에는 입찰 보류가 합리적이라는 것입니다. 특히 만원의 대항력과 보증금을 확인하고, 나머지 전입자들의 실제 임대차관계까지 정리한 뒤 예상 인수금액을 다시 산정해야 합니다. 이 사건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 확인되지 않은 임차 위험과 실제 시장가치입니다.