대구지방법원 2025타경100530. 경상북도 안동시 옥동 ‘옥동휴먼시아8단지’ 805동 1층 103호, 전용 84.98㎡ 아파트입니다. 사용승인일은 2010.11.16이고, 단지 규모는 612세대입니다. 등기상 핵심 기준권리는 2015.08.27 설정된 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 188,400,000원입니다. 이후 설정된 2018년 국민은행 근저당권과 다수의 가압류·압류는 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 사건을 단순한 소멸주의 물건으로 판단해서는 안 됩니다. 전입세대확인서와 매각물건명세서에 기재된 이말순의 전입일은 2011.02.18로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 선순위 임차인에 따른 인수 위험이 남아 있고, 그 금액도 계산할 수 없는 상태입니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 임차인의 보증금 인수 여부는 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조, 선순위 전입자는 별도 확인

말소기준권리는 2015.08.27 설정된 국민은행 근저당권입니다. 2018.06.27 설정된 국민은행 근저당권과 그 이후의 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 2010년 안동농업협동조합 근저당권과 2012년 한국양계축산업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 이력입니다.

임차인 현황

확인 대상인 실제 임차인·전입자는 1명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 분류된 사람은 없습니다.

전입일이 말소기준권리보다 빠르다는 사실만으로 보증금 인수액을 확정할 수는 없습니다. 임대차계약서, 보증금 액수, 확정일자, 실제 점유관계 및 매각물건명세서의 임차인 관련 기재를 대조해야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 간주하거나 최저가만으로 입찰의 유불리를 판단하지 마세요.

② 시세 비교 — 평균보다 조금 낮지만, 가격 메리트는 미확정

같은 단지의 전용 84.95~84.98㎡ 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 최근 12개월 평균은 327,833,333원이고, 최신 거래는 2026.10의 369,000,000원입니다. 다만 최신 거래는 5층 거래이므로 1층인 본건과 직접적인 가격 비교를 할 때는 층 차이를 고려해야 합니다.

최저가 320,000,000원은 최근 12개월 평균보다 7,833,333원 낮고, 평균 대비 97.6%입니다. 그러나 같은 1층의 2026.10 거래는 307,000,000원으로, 본건 최저가보다 13,000,000원 낮습니다. 2026.05에도 1층 거래가 240,000,000원에 확인됩니다. 실거래 범위가 240,000,000~369,000,000원으로 넓은 만큼 평균만으로 본건의 가격 적정성을 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)

등기상 채권액 합계 710,696,077원, 채권자 예상배당 합계 314,720,000원, 미배당액 합계 395,976,077원입니다. 집행비용 추정액은 5,280,000원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 이 계산에 반영되지 않았습니다. 특히 임차보증금이 확인되지 않았으므로 이 배당표만으로 매수인 인수액이 0원이라고 확정할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 안동시 옥동 소재 영호초등학교 북측 인근입니다. 주변은 아파트와 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 감정평가서상 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 15층 건물 중 1층입니다. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 지하주차장 설비가 기재되어 있습니다.
• 도로·토지. 서측 및 북측으로 폭 약 4m, 남측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 등고평탄한 부정형이며 공동주택 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역입니다. 가축사육제한구역, 안동영호초등학교 절대·상대보호구역 등이 기재되어 있으므로 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
• 공부·현황. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 관계인 부재로 발코니 확장 여부는 미상입니다.
• 환금성. 612세대 단지이며 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 240,000,000~369,000,000원으로 편차가 있습니다. 특히 본건과 같은 1층 거래의 가격 차이를 고려해야 하며, 거래 평균만으로 본건의 적정가를 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 이말순의 전입일은 2011.02.18로 말소기준권리보다 빠릅니다. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유관계를 확인하고 매수인 인수 가능 금액을 산정하세요.
• 매각물건명세서 원본 대조. 전입세대확인서·현황조사서·매각물건명세서의 임차인 기재가 일치하는지 확인하세요. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 인수액 0원으로 판단해서는 안 됩니다.
• 시세 비교. 최근 12개월 평균 327,833,333원뿐 아니라 2026.10의 1층 거래 307,000,000원과 2026.05의 1층 거래 240,000,000원을 함께 비교하세요. 최저가가 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
• 배당·소멸 범위. 국민은행 근저당권과 후순위 가압류·압류의 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 대조하세요. 당해세와 임차인 최우선변제 등 배당 계산에 반영되지 않은 항목도 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 실제 점유자와 임대차관계, 명도 가능성, 내부 상태 및 발코니 확장 여부를 확인하세요. 감정평가서에는 발코니 확장 여부가 미상으로 기재되어 있습니다.
• 입찰가 산정. 낙찰가만이 아니라 임차보증금 인수 가능액과 명도·취득 관련 비용을 합산해 판단하세요. 보증금이 확정되지 않았다면 실질취득가를 계산할 수 없으므로 입찰 판단을 유보하는 것이 안전합니다.

맺으며 — “최저가보다 먼저 확인할 것은 임차보증금”

이 물건은 등기상 말소기준권리 이후의 근저당권·가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 전입자 이말순의 전입일은 말소기준권리보다 빠르고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 임차인의 대항력 및 매수인 인수액을 최종 확정할 수 없는 상태입니다.

가격도 단순하지 않습니다. 최저가 320,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 327,833,333원의 97.6%지만, 본건과 같은 1층의 2026.10 거래는 307,000,000원입니다. 평균 대비 소폭 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 무엇보다 선순위 임차보증금이 확인되지 않아 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.

등기상 소멸 구조는 확인되지만, 임차인 인수 위험과 실질취득가가 미확정인 물건입니다. 입찰 여부를 결정하기 전에 임대차관계와 보증금부터 확인해야 합니다. 보증금이 확인되지 않는다면 가격 메리트보다 인수 위험을 우선하여 판단하는 것이 합리적입니다.