광주지방법원 2023타경9878. 광주 서구 화정동 메리앙혼수백화점 2층 205호로, 감정평가상 가구 전시판매장으로 이용되는 점포입니다. 감정가는 124,000,000원이지만 6회 유찰돼 최저매각가는 55,552,000원, 감정가의 44.8%까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건은 아파트가 아니라 판매시설과 주거시설이 혼재한 지역의 근린시설입니다. 반복 유찰 자체가 시장이 가격과 환금성을 보수적으로 평가했다는 신호이므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 결론 내리면 안 됩니다.
권리구조는 상대적으로 단순합니다. 과거 2003년 광주은행 근저당과 2006년 서광주농협 근저당은 각각 2006년과 2008년에 말소된 이력이 있고, 현재 경매의 말소기준은 2008.10.15. 설정된 주식회사케이에스스틸의 채권최고액 150,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 김경순·김귀례의 근저당과 서구청 압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2023타경9878 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 내방로 367, 제2층 제205호 (화정동, 메리앙혼수백화점) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 점포(가구 전시판매장) · 4층 건물 중 2층 205호 |
| 현재 점유 | 현황보고서상 공실 · 임차인 없음 |
| 소유자 | 김보연, 김소연, 김아연, 김양현, 김일휘, 김재실, 김철현, 김효정 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 55,552,000원 (6회 유찰, 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 케이에스스틸 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준 이후는 소멸
현재 경매의 말소기준권리는 2008.10.15. 주식회사케이에스스틸 근저당 150,000,000원입니다. 그 뒤의 김경순 근저당 35,000,000원, 광주광역시서구 압류, 김귀례 근저당 20,000,000원과 2023년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황보고서상 현재 공실이고 확인된 임차인도 없어, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 44.8%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가 124,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저가는 55,552,000원입니다. 감정가 대비 68,448,000원 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가보다 크게 낮다는 사실과 현재 시장가격보다 싸다는 판단은 구분해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 55,552,000원 | 44.8% | 547,580,936원 |
| 7회 유찰 시 | 44,441,600원 | 35.84% | 558,491,349원 |
| 8회 유찰 시 | 35,553,280원 | 28.67% | 567,219,679원 |
③ 예상배당표 (매각가 55,552,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,399,936원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 214,500,000원 | 54,152,064원 |
| 3. 근저당 · 서광주농업협동조합 | 175,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이상권 | 6,733,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사케이에스스틸 | 150,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 김경순 | 35,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 김귀례 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 계산상 총 채권액은 601,733,000원, 배당액은 54,152,064원, 미배당액은 547,580,936원이며 신청채권자 주식회사케이에스스틸의 예상배당은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 임차인·점유 — 조사상 공실
| 점유 관계 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 · 현재 공실 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
현황보고서상 현재 공실로 조사됐으며 확인된 임차인은 없습니다. 감정평가 당시 임대 여부는 확인되지 않았으므로, 입찰 시점에도 공실 상태가 유지되는지와 출입문·내부 적치물·사용자 표시를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 광주 서구 화정동 금호월드 서쪽에 위치하며, 주변은 판매시설과 아파트 단지, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 광주종합버스터미널이 북쪽 인근에 있으며, 남쪽 연접도로변에 시내버스 정류장이 있어 일반적인 대중교통 여건은 무난합니다.
- 이용상태. 4층 건물 중 2층 205호로, 점포인 가구 전시판매장으로 이용됩니다.
- 도로. 남쪽과 동쪽으로 왕복 4개 차로 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 설비. 공동위생설비, 화재탐지·경보설비, 에스컬레이터와 승강기설비가 있으나, 기계식 주차타워는 장기간 사용 중지된 상태입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 해당합니다.
- 토지. 2필 일단지의 사다리형 상업용 건물용지로, 토지면적은 989㎡, 공시지가는 1㎡당 1,939,000원입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 등기 원본 확인. 2003년·2006년 근저당의 말소 여부와 현재 말소기준인 2008.10.15. 케이에스스틸 근저당을 최신 등기사항전부증명서에서 다시 대조하세요.
- 배당순위 확인. 등기상 말소 이력과 예상배당표의 선순위 항목이 일치하지 않으므로, 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 확인하세요.
- 공실 재확인. 현황보고서상 공실이지만 매각기일 전 현장 방문을 통해 실제 점유자, 출입문 잠금 상태와 내부 적치물을 확인하세요.
- 관리비 체납. 상가 공용부분 관리비, 전기·수도 사용료와 장기수선·시설보수 관련 부담을 관리주체에 확인하세요.
- 주차타워. 장기간 사용 중지된 기계식 주차타워의 재가동 가능성, 보수비와 대체 주차 여건을 확인하세요.
- 임대수요. 같은 건물 2층 점포의 공실률, 임대료, 관리비와 실제 영업 업종을 조사해 보유기간과 예상 수익을 산정하세요.
- 공유자 관계. 소유자가 8명의 공유자로 구성돼 있으므로 낙찰 후 잔존 물품 처리와 명도·인도 협의 상대를 확인하세요.
- 가격 상한. 6회 유찰과 실거래 자료 부재를 반영해 감정가 할인율이 아니라 임대수익, 공실기간과 재매각 가능가격을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 검증은 어렵다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 현황보고서상 공실이고 확인된 임차인이 없으며, 현재 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 감정가 1.24억에서 6회 유찰돼 5,555만원까지 내려왔다는 사실은 단순한 할인 기회인 동시에 시장성에 대한 경고입니다.
비교 가능한 실거래 자료가 없고, 용도가 가구 전시판매장인 점포이며, 기계식 주차타워도 장기간 사용 중지돼 있습니다. 여기에 예상배당표와 등기상 과거 말소 이력 사이의 대조 필요성까지 남아 있습니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 환금성과 가격 적정성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다. 감정가 대비 44.8%라는 숫자보다 실제 임대수요와 건물 운영 상태가 입찰 여부를 결정해야 합니다.
