서울남부지방법원 2025타경8812. 금천구 독산동 미림에이클래스 101동 7층 701호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저매각가가 아니라 매수인이 승계하게 되는 임차보증금입니다. 소유자 성순미는 2021년 8월 6일 거래가액 261,000,000원에 소유권을 취득했고, 임차인 김주연은 2021년 8월 7일 점유를 개시해 8월 9일 전입신고를 마쳤습니다. 확정일자는 2021년 7월 16일이며, 2023년 8월 29일에는 보증금 261,000,000원에 대한 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

말소기준권리는 2024년 6월 7일 서민금융진흥원의 가압류입니다. 따라서 임차인의 대항력 발생 시점과 임차권등기는 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 경매로 가압류와 경매개시결정이 말소되더라도 임차보증금이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액은 낙찰자의 부담으로 이어집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

과거 서울치과의사신용협동조합의 근저당권은 2021년 8월 5일 이미 말소됐습니다. 근로복지공단 가압류 역시 2022년 12월 26일 말소되어 현재 매수인이 인수할 등기상 담보권으로 계산하지 않습니다.

반면 김주연의 주택임차권등기는 2023년 8월 29일 접수됐고, 그보다 앞선 전입·점유 요건까지 갖추고 있습니다. 서민금융진흥원의 2024년 가압류보다 선순위인 대항력 임차인으로, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김주연은 말소기준권리 이전부터 대항력 요건을 갖춘 임차인입니다. 확정일자도 있으며 배당요구를 했으므로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 우선변제권이 있다는 것과 보증금 전액을 배당받는다는 것은 다릅니다. 매각대금이 보증금을 충족하지 못하면 부족분은 매수인에게 남습니다.

③ 낙찰가가 내려가도 실질취득 부담은 줄지 않는다

이 물건은 단순히 감정가 대비 할인율로 평가하면 안 됩니다. 선순위 임차보증금 261,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문입니다. 낙찰자가 낮은 가격에 매수하더라도 배당으로 지급되지 못한 보증금이 인수액으로 전환됩니다.

회차가 진행될수록 최저매각가는 낮아지지만 예상 인수액은 증가합니다. 따라서 낙찰금액만 내려갔다고 전체 취득 부담이 같은 비율로 줄어드는 것은 아닙니다. 입찰가격을 판단할 때는 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액의 합계를 기준으로 삼아야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 106,906,000원 가정)

매각대금 106,906,000원 중 집행비용 2,296,684원을 제외한 104,609,316원이 임차인 보증금에 배당되는 가정입니다. 보증금 부족분 156,390,684원은 매수인 인수로 계산했습니다. 신청채권자의 청구금액은 표시하되 임차보증금과 별개의 추가 인수보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 배당은 채권승계·당해세·최우선변제 및 배당표 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 가산중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물의 7층 오피스텔입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 10미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.
• 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등 관련 제한이 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔은 개별 호실의 실제 임대수익·점유관계·관리비·유사 면적 거래가격을 함께 살펴야 합니다. 특히 이 물건은 선순위 보증금 인수로 실질취득 부담이 높게 유지되므로, 최저가의 낮은 비율만으로 환금성을 긍정적으로 평가할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 판단. 최저가 106,906,000원이 아니라 예상 인수액을 포함한 263,296,684원을 기준으로 자금계획과 가격 비교를 진행해야 합니다.
• 임차권 원본 확인. 김주연의 전입·점유·확정일자·임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
• 보증기관 채권관계 확인. 주택도시보증공사의 강제경매 신청과 임차인의 보증금 반환채권 사이에 대위변제 또는 승계가 이루어졌는지 확인하고, 같은 보증금을 중복 인수금으로 산정하지 않아야 합니다.
• 배당 부족분 확인. 현재 예상 인수액은 156,390,684원이지만 실제 배당액과 우선순위에 따라 변동할 수 있습니다. 배당요구 종기, 세금 및 배당표를 확인해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 5회·6회 유찰 시에도 선순위 임차보증금의 부족분이 늘어납니다. 유찰에 따른 최저가 인하를 곧바로 실질취득 부담의 감소로 해석하면 안 됩니다.
• 시세 재확인. 동일 건물과 유사 오피스텔의 최근 실거래·매도호가·임대수익을 조사하고, 실질취득 금액과 비교해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유현황과 인도 가능 여부를 확인해야 합니다. 보증금 인수 및 반환과 점유 이전 문제를 별도로 검토할 필요가 있습니다.
• 관리비 및 부대비용. 공용부분 미납 관리비, 취득세, 등기비용, 명도 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 채권승계 관계를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 1.06억이 실질취득가 1.06억은 아니다”

독산동 미림에이클래스 701호는 감정가 261,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 106,906,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금 261,000,000원이 남아 있어, 현재 회차에서 매수인이 떠안을 것으로 추정되는 금액은 156,390,684원입니다.

결국 최저가에 낙찰받더라도 실질취득 부담은 263,296,684원에 이릅니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰가 인하분의 상당 부분이 임차보증금 인수액 증가로 상쇄됩니다. 더욱이 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 이 실질취득 부담이 시장가격보다 낮다는 근거도 없습니다.

핵심은 유찰 횟수가 아니라 인수금액입니다. 임차권과 보증기관의 채권승계 관계를 먼저 확인하고, 실제 취득 부담을 기준으로 시세 및 환금성을 검증해야 합니다. 현재로서는 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 입찰의 가격상 이점을 인정하기 어렵습니다.