서울남부지방법원 2025타경8812. 금천구 독산동 미림에이클래스 101동 701호 오피스텔입니다. 감정가는 261,000,000원, 세 번 유찰된 현재 최저매각가는 133,632,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반가량까지 떨어진 물건처럼 보이지만, 권리구조는 정반대입니다. 임차인 김주연은 건물 전부를 대상으로 보증금 261,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고, 전입일은 2021.08.09, 확정일자는 2021.07.16입니다. 말소기준권리인 2024년 서민금융진흥원 가압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.
현재 회차 배당표에서는 매각대금 133,632,000원 중 집행비용 2,670,848원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 130,961,152원이 배당됩니다. 보증금 전액에는 미치지 못해 130,038,848원이 남고, 매각물건명세서도 이 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 “최저가 1.33632억”이 매수인의 최종 부담이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8812 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제7층 제701호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 두산로5길 26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제7층 제701호 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 |
| 소유자 | 성순미 · 2021.07.10 매매 · 거래가액 261,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 133,632,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 261,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
현재 권리분석의 기준점은 2024.06.07 서민금융진흥원 가압류 8,672,617원입니다. 이 가압류와 2025.02.25 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김주연의 주택임차권은 2023.08.29 등기됐고, 전입일 2021.08.09 역시 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 부족분은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 261,000,000원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김주연 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.09 | 2021.07.16 | 261,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
김주연의 임대차계약일은 2021.07.03, 점유개시일은 2021.08.07, 전입일은 2021.08.09, 확정일자는 2021.07.16입니다. 2023.08.29 임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 같은 날 접수돼 우선변제권을 행사합니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니므로 보증금을 중복 합산할 사안도 아닙니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 크다는 점입니다. 현재 최저가 133,632,000원에서 예상되는 미배당 인수액은 130,038,848원으로, 합계 부담은 263,670,848원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 133,632,000원 | 130,038,848원 | 263,670,848원 |
| 4회 유찰 시 | 106,905,600원 | 156,391,078원 | 263,296,678원 |
| 5회 유찰 시 | 85,524,480원 | 177,414,961원 | 262,939,441원 |
유찰돼 낙찰가가 133,632,000원에서 106,905,600원, 다시 85,524,480원으로 낮아질수록 미배당 보증금 인수액은 130,038,848원에서 156,391,078원, 177,414,961원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 되돌아와 실질취득은 약 263,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 최저가만 보고 “감정가의 51.2%라 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,632,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,670,848원 |
| 1. 임차인 김주연 보증금 | 261,000,000원 | 130,961,152원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,672,617원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 261,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 261,000,000원 중 130,961,152원이 배당되고, 부족분 130,038,848원이 매수인 인수로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 가산중학교 북서측 인근이며, 주위에는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 내 제7층 제701호이며, 위생·급배수시설·난방시설·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 볼 것. 현재 최저가 133,632,000원에 미배당 보증금 130,038,848원을 더한 263,670,848원이 현재 회차의 실질 부담입니다.
- 추가 유찰 착시를 경계할 것. 4회 유찰 시 인수 156,391,078원, 5회 유찰 시 인수 177,414,961원으로 늘어 낙찰가 하락 효과가 대부분 상쇄됩니다.
- 임차보증금 전액 변제 여부를 최종 확인할 것. 매각물건명세서상 미변제 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 임차권 말소 여부를 확인할 것. 현재 자료상 대항력 포기·임차권등기 말소 확약은 확인되지 않으므로 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.10 민간임대주택 등록에 따른 등기가 존재하므로 입찰 전 현재 효력과 관련 서류를 원본 대조해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 비교 자료가 없어 현재 실질취득 263,670,848원이 시장가격 대비 유리한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 배당 원본 대조. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목과 최종 배당표를 확인해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 유찰”보다 “261,000,000원 보증금”을 먼저 봐야 한다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 133,632,000원이지만, 가장 중요한 숫자는 임차보증금 261,000,000원입니다. 김주연은 말소기준보다 앞선 전입과 임차권등기를 갖춘 대항력 임차인이고, 현재 회차에서 보증금이 전액 배당되지 않습니다. 그 결과 미배당 130,038,848원이 매수인에게 넘어와 실질취득은 263,670,848원이 됩니다.
4회·5회 유찰을 가정해도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커져 실질취득은 263,296,678원·262,939,441원으로 거의 같은 수준입니다. 따라서 이 물건은 “세 번 유찰돼 싸진 오피스텔”이 아니라 “낙찰가가 낮아져도 보증금 인수 때문에 총부담이 거의 고정되는 오피스텔”로 보는 것이 맞습니다. 실거래 자료까지 확인하기 전에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
