서울남부지방법원 2025타경8878. 독산동 미림에이클래스 101동 12층 1203호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 성순미이고, 2021년 11월 15일 매매를 원인으로 304,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매가격만 보면 감정가 307,000,000원에서 세 차례 유찰되어 157,184,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 승부처는 경매가격이 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.

윤성권은 2022년 5월 27일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 5월 12일입니다. 임차보증금은 304,000,000원이며 2024년 1월 29일 주택임차권등기도 마쳤습니다. 말소기준이 되는 2024년 6월 7일 서민금융진흥원 가압류보다 전입이 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있는 임차인입니다. 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

2021년 설정된 해남군수산업협동조합 근저당권은 2022년 5월 20일 등기상 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2024년 6월 7일 서민금융진흥원 가압류 8,672,617원입니다. 그런데 윤성권의 전입·점유는 2022년 5월 27일로 그보다 앞섭니다. 임차권등기 또한 보증금 304,000,000원, 임대차계약일 2022년 5월 9일, 확정일자 2022년 5월 12일을 명시하고 있습니다.

② 가격 판단 — 최저가 1.57억이 아니라 실질취득 약 3.07억

이 사건은 “최저가가 얼마나 내려왔는가”가 가격 메리트를 결정하지 않습니다. 현재 회차의 최저매각가는 157,184,000원이지만, 윤성권 보증금 미배당 잔액 149,816,576원을 합치면 매수인의 실질취득액은 307,000,576원입니다. 이는 감정가 307,000,000원과 사실상 같은 수준입니다.

다시 유찰되어 경매가격이 내려가더라도 같은 구조가 이어집니다. 4회 유찰 시 매각가는 125,747,200원으로 내려가지만 인수액이 180,813,261원으로 늘어 실질 부담은 306,560,461원입니다. 5회 유찰 시에도 매각가 100,597,760원에 인수액 205,610,609원이 붙어 306,208,369원이 됩니다. 즉 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄됩니다.

별도의 실거래 시세 자료가 없어 감정가보다 실제 시장가격이 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율로 가격 가점을 줄 수 없고, 실질취득액 약 3.07억원을 기준으로 실제 주변 거래가격과 비교한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 157,184,000원 가정)

현재 회차에서 임차인 윤성권의 보증금 중 154,183,424원이 배당되고 149,816,576원이 미변제 잔액으로 남아 매수인에게 인수됩니다. 서민금융진흥원과 주택도시보증공사에는 배당가능액이 남지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
• 주위환경. 서울두산초등학교 북서측 인근으로 아파트·다세대주택 등 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량통행이 용이하고 인근에 지하철 1호선 독산역 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물이며 사용승인일은 2021.06.04입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방·기계식주차장 설비가 되어 있는 것으로 추정됩니다.
• 도로. 남측으로 두산로, 동측으로 두산로3길에 각각 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역에 해당합니다.
• 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 157,184,000원이 아니라 인수액을 합친 307,000,576원을 기준으로 가격 경쟁력을 판단해야 합니다.
• 임차보증금 잔액 확인. 윤성권의 보증금 304,000,000원 중 실제 배당액과 낙찰 후 인수 잔액을 매각기일 직전 다시 확인해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 4회 유찰 시 인수 180,813,261원, 5회 유찰 시 인수 205,610,609원으로 늘어 낙찰가 하락 효과가 대부분 상쇄됩니다.
• 시세 원본 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 주변 동일·유사 오피스텔의 실제 거래가격을 별도로 확인한 뒤 실질취득액 약 3.07억원과 비교해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2022년 7월 1일 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기와 현재 효력을 원본에서 재확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 낙찰가 ≠ 반값 취득”

이 사건은 숫자 하나만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 307,000,000원에서 세 번 유찰되어 최저가가 157,184,000원, 즉 51.2%까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 윤성권의 304,000,000원 임차보증금이 선순위 대항력을 갖고 있어 배당되지 않는 금액은 매수인이 떠안습니다. 현재 회차의 인수액은 149,816,576원이고, 이를 최저가와 합치면 실질취득은 307,000,576원입니다.

추가 유찰을 기다려도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 경매가격이 내려가는 만큼 인수액이 늘어나기 때문입니다. 실거래 자료가 없는 상황에서 이 물건을 “3회 유찰된 저가 매물”로 평가할 근거는 없습니다. 권리위험은 선순위 임차보증금, 가격판단 기준은 약 3.07억원의 실질취득액. 이 두 가지를 놓치지 않는 것이 핵심입니다.