125,747,000원
서울남부지방법원 2025타경8878. 금천구 독산동 미림에이클래스 101동 12층 1203호 오피스텔입니다. 이 물건의 핵심은 감정가 307,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 125,747,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 그보다 먼저 성립한 대항력 있는 임차권입니다. 윤성권은 2022.05.27 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.05.12, 임차보증금은 304,000,000원입니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2024.06.07 서민금융진흥원 가압류이므로 임차인은 매수인에게 대항할 수 있습니다.
현재 최저가 125,747,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,560,458원을 제외한 123,186,542원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 180,813,458원이 남습니다. 매각물건명세서에도 이 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 매수인이 부담하는 경제적 총액은 125,747,000원 + 180,813,458원 = 306,560,458원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8878 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제101동 제12층 제1203호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제101동 제12층 제1203호 · 오피스텔로 이용중인 것으로 추정 |
| 소유자 | 성순미 · 2022.07.01 소유권 이전 · 거래가액 304,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 125,747,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 304,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
임차인 현황
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤성권 | 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.05.27 | 2022.05.12 | 304,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
윤성권은 배당요구를 했고, 확정일자와 배당요구에 따라 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않는 부분은 대항력에 따라 매수인이 인수합니다.
② 가격 구조 — 최저가 41%만 보면 안 된다
현재 회차는 감정가 307,000,000원 대비 최저가 125,747,000원입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당분이 늘어나는 구조입니다. 즉 최저가를 단독으로 비교하는 방식은 실제 매수 부담을 크게 왜곡합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 41%) | 125,747,000원 | 180,813,458원 | 306,560,458원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 100,597,600원 | 205,610,766원 | 306,208,366원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 80,478,080원 | 225,370,525원 | 305,848,605원 |
현재 회차에서 실질취득은 306,560,458원이고, 5회 유찰 시 306,208,366원, 6회 유찰 시에도 305,848,605원입니다. 최저가는 크게 내려가지만 인수액이 반대로 증가해 총부담은 임차보증금 304,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 따라서 “4회 유찰이라 싸다”는 결론을 낼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,747,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,560,458원 |
| 1. 임차인 윤성권 보증금 | 304,000,000원 | 123,186,542원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,672,617원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 304,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 윤성권의 보증금 304,000,000원 중 123,186,542원이 배당되고, 부족분 180,813,458원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울두산초등학교 북서측 인근으로 아파트·다세대주택 등 공동주택과 업무시설, 각종 근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 인근에 지하철1호선 독산역 및 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 내 12층 1203호이며, 사용승인일은 2021.06.04, 오피스텔로 이용중인 것으로 추정됩니다.
- 도로. 남측으로 두산로, 동측으로 두산로3길과 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역에 속하며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 최저가 125,747,000원에 임차보증금 인수 180,813,458원을 더한 306,560,458원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 5회 유찰 시 인수 205,610,766원, 6회 유찰 시 인수 225,370,525원으로 증가합니다. 낙찰가 하락분이 그대로 가격 메리트가 되지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 윤성권의 임대차계약일 2022.05.09, 확정일자 2022.05.12, 전입·점유 2022.05.27, 임차보증금 304,000,000원과 배당요구 내용을 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.01 민간임대주택등기가 존재하므로 등기 및 관련 서류의 현재 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 실제 현장 점유 상태와 인도 가능 여부는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수 ≠ 실제 할인폭”
이 물건은 감정가 307,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 125,747,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석을 적용하면 결론이 완전히 달라집니다. 윤성권의 임차보증금 304,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 권리이고, 현재 배당에서 변제되지 않는 180,813,458원을 매수인이 떠안습니다. 결국 현재 회차 실질취득은 306,560,458원입니다.
더 유찰돼도 상황은 본질적으로 같습니다. 낙찰가는 내려가지만 그만큼 임차보증금 미배당분이 커져 5회 유찰 시 실질취득 306,208,366원, 6회 유찰 시 305,848,605원입니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 대항력 임차보증금까지 합산한 실제 부담액입니다. 따라서 가격 판단과 시세 비교 역시 125,747,000원이 아닌 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
