208,000,000원
서울남부지방법원 2025타경8901. 강서구 화곡동 엔에스타운 4층 402호 오피스텔입니다. 감정가는 325,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 208,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 최저가 할인율이 아니라, 대항력 있는 임차보증금 250,000,000원과 매각물건명세서에 기재된 특별매각조건의 결합입니다.
정연진의 전입·점유개시일은 2019.10.23, 확정일자는 2019.09.30입니다. 말소기준으로 선언된 압류일 2023.04.13보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구를 통해 우선변제권도 행사합니다. 매각대금 208,000,000원에서 집행비용 3,712,000원을 뺀 204,288,000원이 임차보증금에 배당되면 규칙상 부족액은 45,712,000원입니다. 다만 특별매각조건이 이 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있어, 이 임차권에 대한 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8901 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 368-32 엔에스타운 제4층 제402호 도로명: 서울특별시 강서구 가로공원로 208 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 비교 기준 면적 39.36㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 중 4층 · 사용승인 2019.07.22 |
| 소유자 | 김승찬 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 208,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건이 인수를 해소
등기상 과거 목동새마을금고 근저당권 5,200,000,000원은 2019.10.18 일부포기로 이미 말소됐고, 2021년 압류 역시 2021.03.02 해제됐습니다. 현재 말소기준은 2023.04.13 의정부세무서장의 압류입니다. 이후 등기된 정연진의 주택임차권과 2025.02.28 강제경매개시결정은 매각으로 말소 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리판정 | 인수판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정연진 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 전입·점유 2019.10.23 확정일자 2019.09.30 배당요구 2023.08.16 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 | 규칙상 45,712,000원 실질 0원* |
정연진은 보증기관의 중복 승계 신고가 아니라 데이터상 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 보증금 250,000,000원은 한 번만 계산해야 하며, 별도의 보증기관 임차보증금을 합산하지 않습니다.
* 특별매각조건이 기재된 내용대로 적용되고 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 한 판정입니다.
③ 시세 비교 — 79.1%라는 숫자보다 면적 불일치가 먼저다
엔에스타운은 20세대, 사용승인일은 2019.07.22입니다. 현재 최저가이자 특별조건 적용 시 실질취득액인 208,000,000원은 최근 12개월 평균 263,000,000원의 79.1%입니다. 최신 거래 236,000,000원보다도 낮습니다. 다만 대상 비교 기준 면적은 39.36㎡인데, 확인된 거래 면적은 25.16㎡·32.63㎡·45.2㎡로 동일 면적 거래가 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 25.16㎡ | 9 | 236,000,000원 |
| 2025.05 | 45.2㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2024.02 | 25.16㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2022.08 | 25.16㎡ | 8 | 255,000,000원 |
| 2022.03 | 32.63㎡ | 8 | 352,000,000원 |
| 2022.01 | 25.16㎡ | 9 | 257,000,000원 |
| 2021.09 | 32.63㎡ | 8 | 352,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 동일 면적 아님 | 2건 | 263,000,000원 |
전체 7건 평균은 280,285,714원이지만 과거 352,000,000원 거래가 섞여 있어 가격판단의 핵심 근거로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 263,000,000원이고 최신 거래는 236,000,000원이지만, 최근 거래군이 이전 거래군보다 -8.4% 낮은 하락 추세입니다. 따라서 79.1%라는 할인율은 참고할 수 있으나, 면적 차이와 하락 흐름을 무시하고 “시세보다 확실히 싸다”고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,712,000원 |
| 1. 임차인 정연진 보증금 | 250,000,000원 | 204,288,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 45,712,000원이지만, 특별매각조건 적용 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가면 규칙상 부족액은 증가
| 회차 | 매각가 | 규칙상 인수 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 208,000,000원 | 45,712,000원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 166,400,000원 | 86,729,600원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 133,120,000원 | 119,543,680원 | 0원* |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금의 미배당액이 증가해 매수인 부담이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이번 사건은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 그 구조를 해소하므로, 가격 비교는 최저가에 인수액을 더한 금액이 아니라 특별조건 적용 후 실질취득액을 기준으로 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 화곡역(지하철 5호선)은 비교적 원거리에 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 2019.07.22 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물이며 승강기·기계식주차·도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 40m 내외, 남측·동측 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 20세대 오피스텔이며 동일 면적 거래가 확인되지 않고 경매 평균 유찰 횟수가 5.1회여서 매각기간과 적정 매도가를 보수적으로 잡아야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체·대상 잔액·임차권등기 말소 조건과 이행 절차를 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 임차인 1명 기준. 정연진 보증금 250,000,000원만 실제 임차보증금으로 계산하고 신청채권자의 청구액을 별도 임차보증금처럼 중복 합산하지 마세요.
- 대항력 발생일 확인. 임차권등기일이 아니라 전입·점유개시일 2019.10.23이 말소기준 2023.04.13보다 앞선다는 점을 확인하세요.
- 시세 면적 보정. 대상 비교 기준 면적 39.36㎡와 거래 면적 25.16㎡·32.63㎡·45.2㎡의 차이를 반영해 호별 가치와 단가를 별도로 검토하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -8.4% 낮으므로 전체 평균 280,285,714원만을 기준으로 응찰가를 높이지 마세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 말소 조건과 별개로 현재 점유 상태와 실제 인도 일정은 현장에서 확인하세요.
- 기계식주차 확인. 기계식주차시설의 이용 가능 차량 규격과 유지관리 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 특별조건으로 정리되지만, 가격은 보수적으로
이 물건은 보증금 250,000,000원의 대항력 임차인이 있어 겉으로는 매수인 인수형처럼 보입니다. 현재 회차 배당만 계산하면 미배당액도 45,712,000원입니다. 그러나 매각물건명세서가 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있어, 조건이 이행되면 실질 인수는 0원*, 실질취득액은 현재 매각가 208,000,000원*입니다.
가격은 외견상 최근 12개월 평균의 79.1%로 낮지만, 대상 39.36㎡와 동일 면적의 거래가 없고 최근 추세가 -8.4%이며 단지 경매 평균 유찰 횟수도 5.1회입니다. 따라서 결론은 “권리조건은 확인 후 통과, 가격 메리트는 면적 보정 후 판단”입니다. 특별매각조건의 정확한 적용 여부와 동일·유사 면적의 실제 매매 가능 가격이 최종 응찰가를 결정합니다.
