132,096,000원
서울남부지방법원 2025타경9216. 서울 금천구 독산동 메트로타운 3층 305호, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 이용 중인 물건입니다. 표면만 보면 감정가 258,000,000원이 세 차례 유찰돼 최저매각가가 132,096,000원까지 내려온 사례입니다. 그러나 권리분석의 중심은 할인율이 아니라 임차권입니다.
임차인 박세원은 2021.04.30 임대차계약과 확정일자, 2021.05.24 점유개시, 2021.05.25 주민등록을 갖췄고 2023.07.14 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 경매의 말소기준으로 제시된 2025.03.20 강제경매개시결정보다 전입·점유가 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 해 우선변제권을 행사합니다. 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 부족분은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9216 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 880-13 메트로타운 제3층 제305호 · 도로명 서울특별시 금천구 문성로7길 43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 3층 305호 |
| 소유자 | 이정재 · 2021.04.30 매매 · 거래가액 279,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 132,096,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.05 · 서울남부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 매각 후에도 남는다
등기상 수협은행 근저당권은 2021.01.29 설정됐으나 2021.05.13 이미 말소됐습니다. 이후 소유권이 이정재에게 이전됐고, 박세원은 2021.05.24 점유를 개시해 2021.05.25 주민등록을 마쳤습니다. 2023.07.14에는 보증금 279,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌습니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2025.03.20 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 박세원의 전입과 점유가 이보다 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있고, 매각물건명세서 역시 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박세원 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.05.25 점유 2021.05.24 | 2021.04.30 | 279,000,000원 | 2023.07.14 · 신청 | 대항력 有 우선변제 有 승계 중복 아님 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득액은 약 2.8억에 묶인다
이 사건은 최저가만 내려가는 일반적인 할인형 경매와 다르게 봐야 합니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 배당되지 못하는 보증금이 커져 매수인의 인수액도 함께 증가합니다. 따라서 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액인 실질취득액입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51.2% | 132,096,000원 | 149,553,344원 | 281,649,344원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 40.96% | 105,676,800원 | 175,602,675원 | 281,279,475원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 32.77% | 84,541,440원 | 196,380,306원 | 280,921,746원 |
현재 회차에서 실질취득액은 281,649,344원입니다. 4회 유찰 시에도 281,279,475원, 5회 유찰 시에도 280,921,746원으로, 낙찰가가 크게 떨어져도 총 부담은 임차보증금 279,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 즉 감정가 대비 51.2%, 40.96%, 32.77%라는 숫자만 보고 할인폭을 평가하면 본질을 놓치게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,096,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,649,344원 |
| 1. 임차인 박세원 보증금(우선변제) | 279,000,000원 | 129,446,656원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 279,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,649,344원과 임차인 배당 129,446,656원으로 매각대금이 소진됩니다. 임차보증금 미배당액 149,553,344원은 매수인 인수입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 3층 305호입니다.
- 입지. 금천문화예술정보학교 서측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 무인택배함, 주차장, 보일러 개별바닥난방설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부상 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 신호. 현재까지 3회 유찰됐습니다. 최저가가 낮아져도 실질취득부담이 크게 내려가지 않는 권리구조이므로 가격수용성과 재매각 가능성을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 132,096,000원에 낙찰돼도 149,553,344원을 추가 인수해 총 부담이 281,649,344원이 됩니다.
- 임차권 원본 재확인. 박세원의 임차보증금 279,000,000원, 전입 2021.05.25, 점유 2021.05.24, 확정일자 2021.04.30, 임차권등기 2023.07.14 내용을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오 착시 주의. 4회·5회 유찰 시 매각가는 내려가지만 인수액이 175,602,675원·196,380,306원으로 증가합니다.
- 배당 부족분 확인. 현재 회차 기준 임차인에게 예상 배당되는 금액은 129,446,656원이며, 부족분 149,553,344원이 매수인 부담으로 남습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.05.24 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 관련 행정사항을 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 매각기일·진행상태 확인. 자료상 매각기일은 2026.09.02입니다. 입찰 판단 전 법원 진행상태와 매각 결과를 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰률이 아니라 인수액을 보라”
이 사건의 숫자는 처음 보면 강하게 끌립니다. 감정가 258,000,000원짜리 다세대가 3회 유찰돼 최저가 132,096,000원, 감정가의 51.2%까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 이 할인율은 실제 취득부담을 보여주지 않습니다.
대항력 있는 임차인 박세원의 보증금은 279,000,000원이고, 현재 회차 예상배당 후 149,553,344원이 미변제됩니다. 이 금액을 낙찰자가 인수하면 실질취득은 281,649,344원입니다. 4회·5회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 인수가 커져 총 부담은 약 2.8억원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
최저가는 싸지만, 실질취득은 싸다고 말할 수 없습니다. 권리관계는 명확하지만 그 결론이 곧바로 투자 매력으로 이어지지 않는 사례입니다. 이 물건의 승부처는 몇 번 더 유찰되느냐가 아니라, 대항력 임차보증금 인수를 포함한 총 취득비용을 감당할 가치가 있느냐입니다.
