서울남부지방법원 2025타경9216. 금천구 독산동 메트로타운 3층 305호의 강제경매 사건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 279,000,000원입니다. 소유자는 이정재, 등기부에는 박세원 명의의 주택임차권이 설정되어 있습니다. 이 물건에서 먼저 확인해야 할 것은 감정가 대비 낙찰가의 할인율이 아니라 매각으로 소멸하지 않는 선순위 임차인의 보증금입니다.
말소기준권리는 2025.03.20 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 박세원은 이보다 앞선 2021.05.25 전입신고를 마쳤으며, 2021.04.30 확정일자를 받았습니다. 2023.07.14에는 보증금 279,000,000원의 주택임차권등기까지 이루어졌습니다. 매각물건명세서도 이 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9216 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 880-13 메트로타운 제3층 제305호 도로명주소: 서울특별시 금천구 문성로7길 43 |
| 물건종류 / 용도 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 중 3층 305호 |
| 소유자 | 이정재 (2021.05.24 소유권이전 · 거래가액 279,000,000원) |
| 감정가 | 258,000,000원 |
| 최저매각가 | 105,677,000원 (4회 유찰 · 감정가의 약 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 2025.03.20 강제경매개시결정 (갑구 3번) |
| 선순위 임차권 | 박세원 · 보증금 279,000,000원 · 을구 3번 |
| 예상 인수금 | 175,602,478원 (현재 최저가 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
수협은행의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소 처리된 권리입니다. 따라서 이 금액을 별도의 매수인 인수채무로 합산하지 않습니다. 반면 박세원의 주택임차권은 말소기준권리보다 앞서 성립한 대항력 있는 임대차에 기초하므로 매각대금으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 미변제액의 인수 문제가 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.79억
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
|
박세원 건물 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.05.25 확정 2021.04.30 점유개시 2021.05.24 |
279,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
| 임대차계약일 | 2021.04.30 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2021.05.24 |
| 주민등록일 | 2021.05.25 |
| 확정일자 | 2021.04.30 |
| 임차권등기 | 2023.07.14 · 을구 3번 · 임차보증금 279,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 · 2023.07.14 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리 이전 전입 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 매수인 인수 | 현재 회차 예상 175,602,478원 |
③ 가격 분석 — 4회 유찰해도 실질취득은 보증금 수준
감정가 258,000,000원인 물건의 현재 최저가는 105,677,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 약 41%까지 내려왔습니다. 그러나 매수인이 부담할 금액은 낙찰대금만으로 끝나지 않습니다. 낙찰대금에 임차보증금 미배당 인수액을 더해야 합니다.
+ 임차보증금 예상 인수 175,602,478원
= 보증금 279,000,000원 수준의 실질취득 부담
현재 배당 추정에 반영된 집행비용 2,279,478원은 보증금과 별개의 비용 요소입니다. 취득세·명도비 등 추가 비용은 별도입니다.
보증금이 낙찰가를 웃돌고 미배당액을 매수인이 인수하는 경우, 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 보증금 인수액은 커집니다. 따라서 낙찰가가 내려가도 총 실질취득은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가 105,677,000원이 아니라 실질취득 부담인 약 279,000,000원입니다.
추가 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 감정가 약 41% |
105,677,000원 | 175,602,478원 | 279,000,000원 |
| 5회 유찰 시 감정가 약 33% |
84,541,600원 | 196,380,149원 | 279,000,000원 |
| 6회 유찰 시 감정가 약 26% |
67,633,280원 | 212,984,119원 | 279,000,000원 |
추가 유찰 시 최저가는 84,541,600원, 67,633,280원으로 낮아지지만 예상 인수액은 각각 196,380,149원, 212,984,119원으로 증가합니다. 집행비용에 따른 소폭의 차이를 제외하면 실질취득 부담은 여전히 임차보증금 279,000,000원 수준입니다. 유찰이 반복돼도 매수인의 총부담이 최저가만큼 줄어들지는 않습니다.
④ 예상배당표 (현재 매각가 105,677,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,279,478원 |
| 1. 임차인 박세원 · 우선변제 | 279,000,000원 | 103,397,522원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 279,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정액입니다. 현재 회차에서 임차인 박세원의 미배당 보증금은 175,602,478원으로 산정됩니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액은 별도의 배당 항목으로 표시한 것이며, 동일 보증금을 매수인 인수액에 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당 결과에 따라 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 금천문화예술정보학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 건물로 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시창호 등입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 무인택배함, 주차장시설 및 보일러에 의한 개별바닥난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접 필지와 등고 평탄한 세장형으로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)입니다.
- 환금성. 다세대주택으로 개별 호실의 상태와 주변 거래 여건을 고려해야 합니다. 특히 이 사건은 임차보증금 인수 부담이 크므로, 환금성 판단 역시 낮은 최저가가 아니라 실질취득 부담을 기준으로 해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 인수금. 박세원의 보증금 279,000,000원 중 현재 예상 미배당액 175,602,478원의 인수 구조를 확인하세요. 실제 배당 결과에 따라 인수액이 변동될 수 있습니다.
- 실질취득 기준 재산정. 최저가 105,677,000원만으로 투자성을 판단하지 말고, 인수 보증금을 포함한 약 279,000,000원 수준의 취득 부담을 기준으로 검토하세요.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 3번 임차권등기의 계약일·전입일·점유개시일·확정일자, 배당요구 사실 및 매각물건명세서의 인수 문구를 대조하세요.
- 추가 유찰의 착시. 5회·6회 유찰 시 최저가는 감소하지만 임차보증금 인수액이 증가합니다. 단순 유찰 할인율을 가격 메리트로 계산하지 마세요.
- 주택도시보증공사 채권관계. 경매신청채권액과 임차보증금의 관계, 실제 권리승계 여부 및 배당절차상 채권자 지위를 원본 서류에서 확인하세요. 보증금을 중복 계산하지 않는 것이 중요합니다.
- 민간임대주택 등록사항. 갑구 2-1번 민간임대주택등기의 등록사항과 매각 후 관련 의무·행정절차를 확인하세요.
- 명도 및 관리비. 임차권등기가 있는 물건이므로 실제 점유상태를 확인하고, 보증금 정산·명도 협의 및 공용부분 관리비 체납 여부를 점검하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 자료 및 감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 1.06억보다 중요한 것은 보증금 2.79억”
이 사건은 4회 유찰된 낮은 최저가와 실제 취득 부담 사이에 큰 차이가 있는 선순위 임차보증금 인수형 경매입니다. 감정가 258,000,000원에서 최저가가 105,677,000원까지 내려왔지만, 박세원의 보증금 279,000,000원 중 예상 미배당액 175,602,478원을 매수인이 인수해야 합니다.
추가 유찰되더라도 낮아진 낙찰가만큼 인수할 보증금이 늘어나는 구조이므로, 실질취득 부담은 약 279,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없으며, 입찰 판단은 인수 보증금을 포함한 실질취득금액을 기준으로 해야 합니다. 현재 회차에서는 선순위 임차인의 보증금 인수 위험이 핵심이며, 유찰 횟수보다 최종 인수액과 자금 조달 가능성을 먼저 검토해야 합니다.
