부산지방법원 2025타경22516. 부산진구 가야동 유안빌라 비동 4층 501호에 대한 강제경매입니다. 소유자는 김영미이며, 소유권은 2007년 12월 6일 매매를 원인으로 이전됐고 등기상 거래가액은 40,000,000원입니다. 사건의 청구액은 6,979,117원입니다.

등기상 말소기준권리로 산출된 권리는 2024년 12월 30일 부산신용보증재단의 가압류입니다. 그 이후의 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 후순위 채권의 소멸 여부가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 2005년 대한주택공사 전세권이 현재 등기상 살아 있는 권리로 표시되어 있다는 점입니다. 해당 전세권은 전세금 50,000,000원으로 설정됐고, 존속기간은 변경등기에 따라 2009년 9월 28일까지로 기재되어 있습니다. 존속기간이 지났다는 사실만으로 등기상 권리가 매각으로 소멸했다고 단정할 수 없습니다. 실제 말소 여부와 배당 절차를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리보다 선순위 전세권을 먼저 확인

등기상 2005년 9월 23일 설정된 대한주택공사의 전세권은 전세금 50,000,000원이며 건물 전부를 범위로 합니다. 2007년 12월 17일 변경등기에는 존속기간이 2009년 9월 28일까지로 기재되어 있습니다. 현재 권리자료에는 이 전세권이 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상인 것으로 표시되어 있습니다.

2024년 12월 30일 부산신용보증재단의 가압류는 산출상 말소기준권리입니다. 등기상 청구금액은 6,250,006원이며, 사건의 청구액 6,979,117원과는 금액이 다릅니다. 이후 하나카드, 소상공인시장진흥공단, 신한카드의 가압류 및 국민건강보험공단과 부산진구의 압류 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

다만 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 선순위 전세권의 인수 여부는 별개입니다. 말소기준권리 이후의 권리가 정리되더라도, 선순위 전세권 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 대항력 가능·미상, 보증금 확인 필수

점유·임차 관련 자료에는 최점순이 501호 전부를 점유하는 것으로 나타납니다. 전입신고일은 2021년 5월 12일로 산출상 말소기준권리 날짜인 2024년 12월 30일보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정하거나 우선변제권을 인정할 수는 없습니다.

배당요구일: 2025.10.17. 전입일이 말소기준권리보다 앞선다는 사정만으로 보증금 전액의 인수 여부나 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다.

대한주택공사의 선순위 전세권과 최점순의 점유·임차 관계가 동일한 권리관계인지도 확인해야 합니다. 현재 자료만으로 두 권리가 동일한 보증금에 관한 것이라고 단정하거나, 서로 독립된 보증금이라고 확정해 합산할 수 없습니다. 전세권자와 실제 점유자의 관계, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 내역을 함께 대조해야 합니다.

③ 가격·배당 분석 — 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 84,600,000원이며 유찰은 0회입니다. 비교 가능한 최신 실거래 가격 근거가 확인되지 않아 최근 시세 대비 할인율이나 프리미엄을 계산할 수 없습니다. 따라서 이 가격을 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

더 중요한 것은 낙찰가 자체가 아니라 인수 위험을 포함한 실질취득 부담입니다. 선순위 전세권 50,000,000원이 실제로 인수되는 것으로 확정된다면 최저가와 단순 합산한 금액은 134,600,000원이며, 여기에 점유자 임차보증금의 추가 부담 가능성은 별도로 확인해야 합니다. 이 합계는 권리 인수가 실제로 확정되는 경우의 단순 위험 시나리오일 뿐, 현재 확정된 실질취득가가 아닙니다. 반대로 전세권이 실제로 배당·말소되어 소멸한다면 결과가 달라질 수 있으므로, 먼저 권리 상태를 확정해야 합니다.

회차별 배당 시뮬레이션

배당액과 미배당액은 제공된 회차별 배당 시뮬레이션 수치입니다. 선순위 전세권의 실제 소멸 여부와 임차인 보증금에 따른 매수인 부담을 확정한 결과가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 실제 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

예상배당표 (매각가 84,600,000원 가정)

위 배당표는 매각대금 배분 시뮬레이션을 옮긴 것입니다. 특히 대한주택공사 전세권을 전액 배당하는 계산과 등기상 해당 권리를 매수인 인수 대상으로 표시한 내용은 서로 충돌합니다. 이 표의 인수액 0원만으로 선순위 전세권이 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 가야동 소재 가야초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 통행이 가능하고 노선버스정류소가 가까워 교통 접근성은 감정평가서상 편리한 것으로 조사됐습니다.
• 도로·지형. 남서측 폭 약 2미터 내외의 도로에 접하며 일부 계단식 도로가 있습니다. 토지는 북서하향 경사지대 내 택지로 조성된 부정형 토지로 조사됐습니다. 현장 접근과 실제 도로 이용 상태를 확인해야 합니다.
• 건물. 2000년 12월 13일 준공된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 및 타일 마감으로 조사됐고 난방·급배수위생설비가 있는 것으로 기재되어 있습니다.
• 내부·호수 확인. 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다. 현관 검침량 스티커에는 401호로 표기되어 있지만 공부상 4층 501호를 기준으로 감정평가했습니다. 실제 호실, 출입구, 점유 범위 및 명도 대상을 반드시 대조해야 합니다.
• 규제·토지. 제2종일반주거지역 및 주거환경개선지구에 해당합니다. 공시지가는 526,600원/㎡이며 감정평가 자료상 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 비교 가능한 실거래 가격 근거가 없어 현재 가격대의 적정성을 판단하기 어렵습니다. 소규모 건물의 도로 여건, 내부 미확인 상태, 호수 표기 차이와 권리 인수 위험을 함께 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 원본 대조. 대한주택공사의 2005년 전세권 50,000,000원과 2007년 변경등기를 확인하고, 실제 말소 여부 및 배당요구·배당 결과를 확인하세요. 존속기간이 지났다는 이유만으로 소멸을 단정하지 마세요.
• 배당 계산과 등기 상태 일치 여부. 배당 시뮬레이션은 전세권을 전액 배당하는 것으로 계산하지만 등기상 권리 상태는 매수인 인수로 표시합니다. 이 불일치가 해소되기 전에는 인수액 0원을 전제로 입찰가를 정하지 마세요.
• 임차인 보증금·확정일자 확인. 최점순의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 배당요구 내용을 확인하세요. 대항력 가능성과 우선변제 여부를 구분하고 미배당 보증금의 인수 범위를 검토해야 합니다.
• 전세권자와 점유자의 관계 확인. 대한주택공사의 전세권과 최점순의 임차관계가 어떤 관계인지 확인하세요. 동일한 권리라고 단정하거나 별개 보증금이라고 확정해 계산하지 마세요.
• 실질취득가 산정. 최저매각가에 선순위 전세권 및 임차보증금의 실제 인수 부담이 발생하는지 반영해야 합니다. 부담액이 확정되기 전에는 단순 최저가만으로 투자성을 평가하지 마세요.
• 호수 및 내부 상태 확인. 검침량 스티커의 401호와 공부상 501호 표기를 대조하고, 실제 점유 공간·건물 출입구·내부 상태를 확인하세요.
• 현장 및 비용 점검. 계단식 도로와 약 2미터 내외 도로의 실제 이용 상태를 확인하고, 관리비 체납 등 별도 비용과 세금 관련 부담도 점검하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 자료를 서로 대조하세요. 본 분석의 계산값을 확정된 법률 판단으로 대신하지 마세요.

맺으며 — “최저가보다 인수 부담이 먼저다”

부산 가야동 유안빌라 비동 501호는 감정가와 최저가가 84,600,000원인 신건입니다. 후순위 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있지만, 그것만으로 안전한 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다.

핵심은 선순위 전세권 50,000,000원입니다. 등기상으로는 매수인 인수 위험이 표시되어 있으나 배당 시뮬레이션에서는 전액 배당으로 계산되어 있어, 실제 권리의 소멸 여부를 먼저 확정해야 합니다. 점유자 최점순의 보증금과 확정일자도 미상으로, 대항력 및 인수 부담을 확정할 수 없습니다.

비교 가능한 실거래 가격 근거 역시 확인되지 않아 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 권리 확인 전에는 입찰 보류가 합리적입니다. 전세권의 소멸 여부, 임차인 보증금 및 실제 점유 관계를 확인하고 실질취득가를 산정한 뒤에야 입찰 여부와 가격을 판단할 수 있습니다.