부산지방법원 2025타경22567. 부산광역시 부산진구 부암동 284-27에 있는 단독주택과 토지가 경매로 나왔습니다. 소유자는 박일영, 신청채권자는 현대카드입니다. 감정가는 168,150,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 토지면적은 66.0㎡이며, 공부상 건물은 보록크조 1층 주택 및 점포로 기재되어 있습니다. 하지만 현황은 2층과 3층을 증축하여 전체를 주택으로 이용하고 있습니다.

문제는 현재 보이는 건물 전체를 낙찰자가 취득하는 구조가 아니라는 점입니다. 2층 조적조 슬래브지붕 38.9㎡와 3층 조적조 판넬지붕 19.9㎡는 매각에서 제외됩니다. 게다가 제외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 내용이 매각물건명세서에 명시되어 있습니다. 낙찰자가 토지를 취득하더라도 제외 건물의 철거나 사용관계를 자유롭게 정리할 수 있다고 단정할 수 없습니다.

권리관계도 단순하지 않습니다. 말소기준권리는 2023년 5월 31일 금정세무서장의 압류인데, 임차인 공두수는 2008년 4월 15일, 송옥원은 2015년 12월 21일 전입했습니다. 두 사람 모두 말소기준권리보다 전입일이 앞섭니다. 대항력이 인정되는 선순위 임차인의 보증금 중 배당으로 회수하지 못한 금액은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 따라서 현재 계산된 배당표의 인수액 0원을 실제 인수위험이 없다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 임차인은 그보다 앞선다

등기부에 남아 있는 말소기준권리는 2023.05.31 금정세무서장의 압류입니다. 현대카드의 2025년 가압류 및 강제경매개시결정, 2026년 순천세무서장의 압류는 그 이후에 등기된 권리로 매각에 따른 말소 대상으로 분류됩니다.

과거 설정된 부산축산업협동조합의 근저당권(15,000,000원), 부암동새마을금고의 근저당권(22,400,000원), 박기동의 전세권(30,000,000원)은 이미 등기부에서 말소되었습니다. 과거 농업협동조합중앙회와 현대캐피탈의 가압류 역시 말소되어 현재의 인수권리로 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 선순위 전입 2명, 보증금은 미상

이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 부분입니다. 실제 임차인으로 조사된 사람은 공두수와 송옥원, 총 2명입니다. 두 사람 모두 2023년 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 2017년 3월 13일 확정일자를 보유하며, 2025년 9월 12일 배당요구를 한 것으로 확인됩니다.

대항력 판단은 확인된 전입일과 권리분석 기록을 기준으로 합니다. 실제 주택 인도·점유의 계속 여부 및 임대차관계는 입찰 전 재확인해야 합니다.

③ 실질취득비용 — 낙찰가만으로 계산하면 안 된다

선순위 대항력 임차인이 있는 경매에서는 매각가격과 실제 취득비용을 구분해야 합니다.

예를 들어 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 그 보증금에 배당할 금액이 없다면, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어나 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 구조가 발생할 수 있습니다.

이 사건은 공두수와 송옥원의 보증금이 모두 미상이므로 이러한 인수구조가 실제로 얼마의 금액으로 발생할지 확인할 수 없습니다. 특히 두 임차인의 보증금을 확인하지 않은 상태에서 최저가 168,150,000원만을 취득비용으로 보는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 168,150,000원 가정)

아래 표는 현재 산정된 채권과 집행비용을 기준으로 한 제한적인 배당 시뮬레이션입니다. 국세채권과 선순위 임차보증금의 실제 배당액이 반영되지 않았으므로 최종 배당표로 해석해서는 안 됩니다.

집행비용 3,154,100원은 추정치입니다. 현대카드 가압류 채권 21,561,964원을 반영한 계산이며, 신청채권자의 청구금액 22,570,511원과는 구분됩니다. 별도의 경매개시 관련 배당액은 산정되지 않았습니다. 소유자 잔여액은 국세·임차보증금·최우선변제 등이 반영되지 않은 임시 계산 결과입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리위험은 남는다

1회 유찰 시 최저매각가는 134,520,000원, 2회 유찰 시에는 107,616,000원입니다. 하지만 임차보증금과 국세채권이 반영되지 않은 시뮬레이션에서는 어느 회차에서도 인수위험을 정확히 측정할 수 없습니다.

특히 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수하는 경우에는 낙찰가 하락분만큼 인수금액이 증가할 수 있으므로 유찰이 곧 실질취득비용 감소로 연결된다고 볼 수 없습니다. 매각에서 제외된 건물과 법정지상권 문제도 유찰만으로 해결되지 않습니다.

⑥ 매각 제외 건물과 법정지상권 — 또 하나의 핵심 위험

공부상 건물은 보록크조 1층 주택 및 점포이고, 실제로는 2층과 3층을 증축하여 전체를 주택으로 이용하고 있습니다. 공부상 면적 37.36㎡와 감정평가상 실제면적 48.25㎡ 사이에도 차이가 있습니다.

특히 1층에는 임차인 공두수의 점유 사실이 조사되어 있으므로 건물의 소유권 문제와 임차인의 점유 문제가 동시에 얽힐 수 있습니다. 송옥원의 구체적 점유부분도 확인되지 않았습니다. 따라서 현장에 보이는 전체 건물을 낙찰 후 바로 사용할 수 있다는 전제로 입찰하면 위험합니다.

⑦ 공매공고 — 법원경매와 별도 절차 확인

2025년 9월 3일 한국자산관리공사의 공매공고(2025-10232-003)가 부기등기되어 있습니다. 이는 법원경매 외에 공매 관련 절차도 존재한다는 중요한 확인 사항입니다.

⑧ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주변 환경. 부산진구 당감동 소재 당감초등학교 동측 인근에 위치하며, 노후 단독주택과 공동주택이 혼재한 일반 주택지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 차량 접근. 본건까지 차량 접근이 불가능합니다. 인근에 버스정류장이 있지만, 물건 자체로 차량 진입이 어렵다는 점은 이용 편의성과 향후 환금성에 불리한 요인입니다.
• 토지. 면적 66.0㎡, 지목 대, 사다리형에 완경사 지형입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,019,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 외벽은 치장타일 붙임과 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있고, 샷시창호가 설치되어 있습니다. 급배수·위생·난방설비를 갖춘 것으로 조사되었습니다.
• 이용상 제한. 현황 전체가 주택으로 이용되고 있지만, 매각 제외 건물이 존재하고 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 활용 및 처분에 제약이 생길 수 있습니다.
• 환금성. 차량 접근 불가, 협소한 토지, 증축 건물의 권리 불확실성은 향후 매수자 확보를 어렵게 할 수 있습니다. 실질적인 환금성은 현장조사 및 권리확인 후 평가해야 합니다.

⑨ 입찰 체크리스트

• 공두수 보증금 확인. 1층 점유, 2008.04.15 전입, 2017.03.13 확정일자입니다. 임대차계약서와 보증금 총액, 배당요구 내용을 확인하고 미배당액 인수 가능성을 산정해야 합니다.
• 송옥원 보증금 확인. 2015.12.21 전입, 2017.03.13 확정일자입니다. 점유부분과 실제 임대차관계, 보증금 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
• 대항력 유지 여부 확인. 두 사람의 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만 실제 주택 인도와 점유의 계속 여부까지 확인해야 최종 인수위험을 판단할 수 있습니다.
• 국세채권 확인. 2023.05.31 금정세무서장 압류 및 2026.01.27 순천세무서장 압류와 관련한 체납세액, 법정기일, 배당순위를 확인해야 합니다.
• 매각 제외 건물 소유자 확인. 2층 38.9㎡, 3층 19.9㎡의 소유관계와 토지 사용권원, 철거 가능성을 검토해야 합니다.
• 법정지상권 검토. 매각물건명세서에 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있으므로 토지·건물의 소유관계와 관련 등기 및 법률관계를 확인해야 합니다.
• 공매 절차 확인. 한국자산관리공사의 공매공고 2025-10232-003과 법원경매 진행상황을 대조해야 합니다.
• 건물 면적·증축 확인. 공부상 37.36㎡와 실제 48.25㎡의 차이, 2층·3층 증축 현황, 건축물대장 및 현장 상태를 확인해야 합니다.
• 차량 접근 및 현장 확인. 본건까지 차량 접근이 불가능하므로 실제 진입로와 물건 이용 가능성을 직접 점검해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부 및 배당요구 관련 서류를 최신 상태로 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가격보다 낙찰 후 인수할 것이 더 중요하다”

부산 부암동 284-27 단독주택은 신건 최저가가 168,150,000원으로 정해져 있지만, 현재 확인된 사실만으로 저렴한 물건인지 판단하기 어렵습니다.

선순위 전입 임차인 공두수와 송옥원의 보증금이 확인되지 않았고, 2층·3층은 매각에서 제외됩니다. 제외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 국세 압류와 별도의 공매공고까지 존재하므로 일반적인 단독주택 경매보다 권리확인에 더 많은 주의가 필요합니다.

이 사건은 유찰되어 최저가격이 내려가더라도 임차보증금 인수위험이나 제외 건물의 사용관계가 자동으로 해소되지 않습니다. 가격보다 권리확인이 먼저입니다. 두 임차인의 보증금과 실제 배당가능액, 제외 건물의 소유권 및 토지 사용권원, 국세채권과 공매 진행상황이 확인되기 전까지는 입찰 보류가 합리적인 판단입니다.