부산지방법원 2025타경22615. 부산 연제구 연산동 2128-1 양지아파트 가동 1층 107호입니다. 사건 용도 분류는 근린주택이지만 감정평가서의 이용상태는 공동주택(연립주택)으로 기재되어 있습니다. 따라서 명칭만으로 아파트 용도나 실제 이용상태를 단정하지 않고, 감정평가상 연립주택 이용을 기준으로 검토합니다.

등기상 말소기준권리는 1999.12.17 연산6동새마을금고의 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권 1건, 전세권 1건, 가압류 1건은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다. 예상배당표 역시 등기상 채권최고액과 전세금 등을 기준으로 계산했을 때 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다.

그러나 권리분석에서 등기부와 실제 점유는 별개의 문제입니다. 감정평가서에는 임대차관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 현재 점유자와 전입세대, 확정일자, 실제 임대차보증금은 별도로 확인해야 합니다. 가격 측면에서는 비교 가능한 거래가 충분하지 않고, 제시된 최근 거래 지표보다 최저가가 높다는 점이 핵심 위험입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸, 점유는 별도 확인

1999.12.17 설정된 연산6동새마을금고의 채권최고액 17,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 2000.07.12 같은 채권자의 추가 근저당권 9,000,000원, 2001.03.28 노미향 명의 전세권 8,000,000원, 2003.07.11 김성기 명의 가압류 2,500,000원은 그 뒤에 설정되었습니다. 자료상 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 산정되어 있습니다.

2004년에 등기된 삼성카드주식회사 및 주식회사부산은행의 가압류는 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 2024년에 공유자 3인에게 상속을 원인으로 소유권이전등기가 이루어졌으며, 2024.06.12 기재된 종전 강제경매개시결정은 2025.08.12 말소되었습니다. 현재 사건은 2025.09.08 접수된 임의경매개시결정입니다.

점유·임대차 및 등기 전세권 검토

확인된 임차인 정보만으로 실제 점유자나 임대차보증금을 확정할 수 없습니다. 특히 감정평가서에 임대차관계 미상으로 기재되어 있어 현장 점유와 전입세대 확인이 필요합니다. 등기된 전세권은 아래와 같이 별도로 검토합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 신건 가격 메리트가 없다

시세 비교 대상은 양지(2128-1), 총 36세대, 1978.03.31 준공입니다. 제시된 실거래 표본은 2건이며 모두 55.7㎡, 3층 거래입니다. 대상면적 66.98㎡와 일치하지 않으므로 같은 면적의 직접 비교가 아니라 참고 지표로 해석해야 합니다.

최근 거래 비교 지표 110,000,000원에 비해 최저가 166,000,000원은 150.9%입니다. 즉 해당 지표를 기준으로 하면 신건 가격이 50.9% 높습니다. 전체 평균 130,000,000원과 비교해도 최저가는 127.7% 수준입니다. 전체 평균만으로 가격 메리트를 주장하기 어렵고, 최근 거래 기준에서도 저렴하다고 볼 수 없습니다.

거래 추세도 주의해야 합니다. 2022.04의 150,000,000원 거래에서 2024.05의 110,000,000원 거래로 비교값이 26.7% 하락했습니다. 다만 표본은 2건에 불과하고 면적도 대상과 다릅니다. 또한 제시된 최신 거래월이 2024.05이므로 2026년 현재의 시장가격을 직접 입증하는 자료로 보기는 어렵습니다. 가격이 비싸다는 판단은 비교 지표에 근거한 경고이며, 정확한 적정가 산정에는 최신 거래와 대상 물건의 면적·상태를 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)

집행비용 3,124,000원, 등기상 근저당 채권최고액 17,000,000원 및 9,000,000원, 전세금 8,000,000원, 가압류 청구금액 2,500,000원을 기준으로 한 단순 배당 가정입니다. 신청채권 청구액 16,836,725원과 근저당 채권최고액 기준 배당 가정은 산정 기준이 다르므로 실제 채권액과 배당액은 원본 서류로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 연제고등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대로 평가되며, 주거환경은 보통입니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 3호선 배산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역에 저촉됩니다. 토지면적은 1,669.8㎡, 공시지가 자료는 1,358,000원/㎡입니다. 남하향 완경사지의 부정형 토지이며 남·동·북측으로 약 6m 폭 도로와 접합니다.
• 건물 상태. 감정평가서상 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물입니다. 급배수·위생설비와 도시가스 개별난방시설이 있으며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 1978년 준공, 총 36세대 규모입니다. 비교 거래 표본이 2건에 그치고 최신 거래월이 2024.05이므로 현재 시장가격을 판단하기 위한 자료가 제한적입니다. 거래 추세도 하락 방향이어서 매각 기간과 회수 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 설정. 최저가 166,000,000원은 최근 거래 비교 지표 110,000,000원의 150.9%입니다. 면적이 일치하지 않으므로 해당 거래만으로 상한을 확정하지 말고, 대상과 면적·상태가 유사한 최신 실거래를 추가로 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 비교 거래는 2022.04의 150,000,000원에서 2024.05의 110,000,000원으로 낮아졌습니다. 관측 추세 -26.7%를 무시하고 과거 고가 거래나 전체 평균만으로 입찰가를 높이지 마세요.
• 임대차·점유 확인. 감정평가서상 임대차관계는 미상입니다. 현장조사, 전입세대, 확정일자, 점유자 진술 및 임대차계약을 확인해 미등기 임차인의 보증금 인수 위험을 검토해야 합니다.
• 전세권 확인. 노미향 명의의 전세권 8,000,000원은 말소기준권리 이후 설정된 등기 권리입니다. 매각으로 소멸하는 것으로 산정되어 있으나 실제 배당액과 점유관계는 원본 서류 및 현황조사 내용으로 대조하세요.
• 공유관계 확인. 현재 등기상 허성백·허은옥·허태현이 각 3분의 1 지분으로 공유합니다. 매각 대상의 범위와 매각물건명세서상 매각 조건을 확인하세요.
• 배당액 재검토. 신청채권 청구액 16,836,725원과 근저당 채권최고액 기준 예상배당은 같은 개념이 아닙니다. 실제 채권 잔액, 배당 순위, 집행비용 및 당해세 등을 원본 서류로 확인하세요.
• 최신 시세 확인. 제시된 최신 거래월은 2024.05이며 대상면적 66.98㎡와 거래면적 55.7㎡가 일치하지 않습니다. 입찰 전 대상과 유사한 면적·층·상태의 최신 거래를 확보해 가격을 다시 산정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 전입 관련 자료를 직접 대조하세요. 본 분석의 예상배당과 권리 판단은 입찰 전 원본 확인을 전제로 합니다.

맺으며 — “인수 위험이 낮다”와 “가격이 싸다”는 다르다

이 사건은 1999.12.17 근저당권을 말소기준으로 삼으면 후순위 근저당·전세권·가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 가정상 매수인 인수액은 0원이지만, 임대차관계가 미상이므로 실제 점유와 미등기 임대차 가능성은 별도로 확인해야 합니다.

가격은 보수적으로 판단해야 합니다. 최저가 166,000,000원은 최근 거래 비교 지표 110,000,000원의 150.9%이며, 관측된 거래 추세는 -26.7%입니다. 비교 거래의 면적이 다르고 최신 거래월이 2024.05라는 한계가 있지만, 그렇다고 신건 가격에 메리트가 있다고 볼 근거가 생기는 것은 아닙니다. 권리상 인수액 0원이라는 계산만으로 가격 위험을 상쇄할 수는 없습니다.

결론적으로 이 물건은 등기상 권리 소멸 구조보다 가격 검증과 임대차 확인이 중요합니다. 최신 유사 거래와 실제 점유관계를 확인하기 전에는 신건 입찰을 서두르기보다, 확인된 자료에 근거해 입찰가를 다시 산정하는 편이 합리적입니다.