* 예상 인수 0원은 확인된 등기권리와 배당모형에 따른 금액입니다. 미확인 임차인의 대항력·보증금 등이 추가로 확인되는 경우 실제 취득부담은 달라질 수 있습니다. 취득세 등 부대비용은 실질취득 추정에서 제외했습니다.

부산지방법원 2025타경22632. 부산광역시 부산진구 범천동 다인로얄팰리스 1층 104호가 경매에 나왔습니다. 사건상 용도 표기는 '대지'이지만, 등기사항전부증명서상 집합건물이며 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 '집우김밥'이라는 상호로 이용되고 있습니다. 2020.10.28 사용승인을 받은 지하 6층·지상 20층 철근콘크리트 건물의 1층 호실입니다. 주변에는 아파트, 업무시설, 주상용건물과 각종 근린생활시설이 형성되어 있고, 도시철도 1호선 범내골역과 시내버스정류장이 인근에 있습니다.

권리의 출발점은 소유자 정인지가 설정한 2021.11.11 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 444,000,000원이고, 이 근저당권을 기초로 임의경매가 진행됐습니다. 뒤이어 설정된 부산신용보증재단의 가압류 56,927,490원도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 등기만 놓고 보면 매수인이 별도로 인수할 후순위 금전채권은 확인되지 않습니다.

그런데 이 물건의 핵심은 등기부 밖의 점유관계에 있습니다. 1층에서 실제 영업이 이뤄지고 있지만 임대관계는 미상으로 조사되어 있습니다. 영업자가 소유자인지, 임차인인지, 별도 점유자인지는 확정되지 않았습니다. 따라서 배당표에서 인수액이 0원으로 계산됐다는 사실만으로 상가 임차인의 권리나 명도 부담까지 0이라고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당

등기부의 권리관계를 시간순으로 보면, 2020.10.29 다인디벨로퍼주식회사의 소유권보존등기와 코리아신탁주식회사 앞으로의 신탁등기가 먼저 있었습니다. 이후 신탁등기는 말소됐고, 2021.11.11 정인지 명의로 소유권이전등기가 접수됐습니다. 과거 신탁등기가 이미 말소된 상태라는 점은 현재 등기상 권리분석에서 확인되는 사항입니다.

같은 날 설정된 남부산농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 2024.03.18 부산신용보증재단 가압류와 2025.08.29 임의경매개시결정은 그보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 말소기준권리 역시 매각대금 배당 대상이 되며 등기상 소멸합니다.

② 임차인·점유 분석 — 실제 영업자가 누구인가

현재 경매자료에 신고·확인된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 '미상임'으로 기재되어 있으며, 매각물건명세서 비고에는 '근린생활시설(상호명:집우김밥)으로 이용중임'이라고 명시되어 있습니다.

이는 임차인이 없다는 사실이 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 실제 영업자가 소유자와 동일한지, 별도의 임대차계약을 체결했는지, 보증금과 영업점유에 관한 권리가 있는지 확인해야 합니다.

입찰 전에는 상가 영업자의 신원과 사업자등록 관계, 임대차계약의 존부, 점유 개시 시점, 확정일자 및 보증금, 배당요구 여부 등을 확인해야 합니다. 임대차가 확인되면 2021.11.11 말소기준권리와 임차인의 대항요건을 갖춘 시점을 대조해 인수 여부를 판단하는 것이 핵심입니다.

③ 가격·배당 분석 — 신건 513,000,000원

이 물건의 감정가는 513,000,000원이며, 아직 유찰되지 않아 현재 최저매각가도 동일합니다. 다만 비교 가능한 실제 거래가격이나 최근 거래 추세가 확인되지 않아 이 가격이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

근린생활시설은 아파트처럼 동일 면적의 거래가격만으로 시세를 단순 비교하기 어렵습니다. 실제 영업상태, 임대차조건, 접근성 및 상가의 개별 특성이 가격과 환금성에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 기준으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 513,000,000원 가정)

집행비용은 7,530,000원으로 추정했습니다. 근저당권 배당은 실제 확정채권액이 아닌 채권최고액 444,000,000원을 기준으로 한 계산입니다. 신청채권자의 경매 청구금액은 402,973,484원으로 별도 확인됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당금과 잔여금이 달라질 수 있습니다.

현재 회차 예상 배당에서는 남부산농업협동조합에 444,000,000원, 부산신용보증재단에 56,927,490원이 배당됩니다. 추정 집행비용을 제외하고 소유자에게 돌아가는 잔여금은 4,542,510원입니다. 모형상 채권자 미배당액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 배당 부족액 증가

현재 신건에서 전액 배당 가능한 채권도 매각가격이 내려가면 미배당이 발생합니다. 제공된 회차별 가격을 기준으로 보면 다음과 같습니다.

1회 유찰 시 매각가격은 410,400,000원으로 낮아지고, 집행비용을 제외한 채권자 예상 배당액은 403,896,000원입니다. 채권자 총액 500,927,490원에 대해 97,031,490원의 미배당이 발생합니다.

2회 유찰 시 매각가격은 328,320,000원이며, 채권자 예상 배당액은 322,923,520원, 미배당액은 178,003,970원으로 증가합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 범천동 부산진초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·업무시설·주상용건물·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 범내골역이 있어 감정평가상 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 2020.10.28 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 지하 6층·지상 20층 건물입니다. 외벽은 화강석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감됐으며, 해당 1층 호실에는 전면 강화유리와 샷시창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 공동 위생설비·급배수시설·화재탐지 및 경보설비·소화전설비·승강기설비 등이 있습니다. 주차시설도 설치되어 있습니다.
• 도로. 본건 북측은 광대로인 신천대로에 접하며, 서측으로 약 8m, 남측으로 약 10m 도로에 각각 접합니다. 토지는 인접지와 대체로 평탄하게 조성되어 있습니다.
• 용도지역 및 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·중점경관관리구역입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역으로 기준높이 125m, 최고높이 150m 제한이 기재되어 있습니다.
• 토지. 전체 토지면적은 3,129.9㎡이며, 공시지가는 6,262,000원/㎡입니다. 이는 건물 전체 부지에 관한 사항으로 해당 호실의 대지권 면적이나 개별 시세를 뜻하지 않습니다.
• 공부상 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 도시철도역 접근성과 1층 점포라는 입지 특성이 있으나, 실제 매매가격이나 임대수익이 확인되지 않았습니다. 상가 특유의 공실·임차수요·재매각 가능성을 검증하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 영업자 신원·점유권원 확인. '집우김밥' 운영자가 소유자 정인지인지, 별도 임차인이나 제3자인지 확인해야 합니다. 실제 영업 중이라는 사실만으로 임차관계를 추정하거나 배제해서는 안 됩니다.
• 상가 임대차 확인. 임대차계약서, 사업자등록 관계, 점유 개시일, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임대차가 발견되면 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 명도 계획 수립. 기존 영업자가 낙찰 이후에도 점유할 가능성을 고려해야 합니다. 계약관계와 인도 가능 시점이 확정되기 전에는 명도비용이나 점포 사용 개시 시점을 확정할 수 없습니다.
• 신탁 이력 대조. 2020.10.29 코리아신탁주식회사 신탁등기는 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 최신 등기사항전부증명서에서 신탁 말소와 현재 소유권 상태를 다시 확인하세요.
• 채권자 배당 구조 확인. 남부산농업협동조합 채권최고액 444,000,000원과 실제 경매 청구금액 402,973,484원은 서로 다릅니다. 예상배당표는 채권최고액을 기준으로 하므로 실제 확정채권액에 따라 배당이 변동될 수 있습니다.
• 가격 검증. 최저가 513,000,000원은 감정가의 100%입니다. 비교 가능한 근린생활시설 거래사례와 실제 임대조건을 확인하고, 감정가 대비 할인 여부와 구분해 입찰가격을 판단해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 집합건물의 공용부분 관리비 미납 여부와 낙찰 이후 부담 가능성을 관리주체를 통해 확인하세요.
• 토지·용도·규제 확인. 사건상 용도는 대지로 기재되어 있으나 해당 호실은 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 집합건축물대장상 용도와 전유면적, 대지권, 일반상업지역 및 상대보호구역의 이용 제한을 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 1층 점포의 출입구, 가시성, 실제 영업상태, 관리상태 및 주변 상가의 영업·공실 상황을 확인하세요.
• 입찰 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서의 최신 원본을 확인하고 매각조건의 변경 여부를 점검해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원”만으로 안전한 상가는 아니다

부산 범천동 다인로얄팰리스 104호의 등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 2021.11.11 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 후순위 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 신건 513,000,000원에 매각된다는 가정에서는 채권자 전액 배당 후 소유자에게 4,542,510원이 돌아가는 구조입니다.

하지만 이 물건의 실질적인 위험은 다른 곳에 있습니다. 현재 '집우김밥'으로 영업 중인데 임대관계가 미상입니다. 확인된 임차인이 없다는 사정만으로 영업점포의 점유권원과 임차보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 입찰 전 현장 확인과 임대차 조사로 이 문제를 먼저 해결해야 합니다.

가격 측면에서도 신중함이 필요합니다. 최저가 513,000,000원은 감정가의 100%이며, 이를 실제 시세보다 저렴하다고 판단할 비교 근거가 확인되지 않습니다. 1회 또는 2회 유찰로 최저가가 내려가더라도, 그 자체만으로 시장가격 대비 할인이나 투자수익이 보장되지는 않습니다.

종합 판단은 C등급, 조건부 검토입니다. 등기상 후순위 권리가 소멸하는 점과 범내골역 인근의 1층 근린생활시설이라는 특성은 검토할 만하지만, 미확인 임대차·실제 점유관계·시세 및 수익성 검증이 선행되어야 합니다. 권리 인수위험을 구체적으로 확인하고 적정가격을 산정하기 전까지는 적극적인 신건 입찰보다 신중한 접근이 타당합니다.